Общественный подвал приватизировал «варяг»

Вернуть себе подвал пытаются жильцы пятиэтажки по адресу Космонавтов, 16. «Подполье», где сосредоточены все инженерные коммуникации здания, оказалось в руках у коммерсантов. Ни жильцы, ни работники ЖЭКа попасть в него не могут, а это грозит коммунальной катастрофой в локальном масштабе: если у кого-то, не дай бог, прорвет трубу, перекрыть воду не удастся. А еще в непосильную задачу превращается ремонт.

 

Житель квартиры №34 Геннадий Сутулов задумал заменить трубы. Для этого требуется перекрыть воду по всему стояку. Квартира Сутулова находится на втором этаже, под ней продуктовый магазин. Около 900 «квадратов» подвала под магазином - частная собственность владельца магазина. Попасть в эту часть подвала с улицы нельзя. Пенсионер рассказывает, что спуститься туда можно через магазин, по винтовой лестнице, но ни ему, ни приглашенному им работнику ЖЭКа это не удалось.

 

Терпение лопнуло раньше труб

 

Случай Геннадия Сутулова не единственный, но до поры до времени жители пятиэтажки переживали свои коммунальные огорчения поодиночке. Терпение жильцов лопнуло, когда этой осенью владелец магазина начал рубить выход из подвала во двор. Как объяснил жильцам он сам, этот выход эвакуационный, оборудуется в соответствии с предписаниями госпожнадзора. Но по дому поползли слухи: в подвале собираются устроить питейное заведение, для этого и делают выход. Соседка Сутулова Лидия Багаутдинова рассказывает, что страсти накалились до того, что жильцы схватились с рабочими врукопашную, а попутно забросали жалобами все возможные инстанции. В итоге работы приостановили: административно-техническая инспекция Казани выявила, что проводились они с нарушениями. Но жильцы временной победой не удовлетворились, продолжив свои, бумажные, раскопки. И выяснили прелюбопытную вещь: оказывается, подвал в принципе не может принадлежать бизнесменам.

 

Как вышло, что подвал оказался в частном владении? В официальном ответе из мэрии на письмо инициативной группы жильцов информация по этому поводу крайне скудная. Так, в нем со ссылкой на выписку из бюро технической инвентаризации сообщается, что право собственности на 886 квадратных метров подвала зарегистрировано за гражданкой Князевой. В каком году и на каком основании произошла регистрация права собственности, не уточняется.

 

Корреспондент «ВК» попыталась связаться с хозяйкой подвала, чтобы узнать ее точку зрения на конфликт. На звонок ответил мужчина, представившийся ее супругом, назвать себя он отказался (впрочем, по словам жильцов, в переговоры с ними вступал именно он, а не его супруга). Разговора не получилось: гнев своих соседей мужчина объяснил тем, что они «тупые» и что их «жаба душит». Рассказать, каким образом его супруга стала собственницей подвала, он отказался. Как и показать документы, например свидетельство о праве собственности и протокол общего собрания жильцов по вопросу о передаче подвала в собственность (согласно Жилищному кодексу РФ любые операции с общедомовым имуществом, даже если инженерных коммуникаций там нет, могут производиться лишь с согласия всех собственников).

 

Бизнес в «подполье»

 

Прокомментировать ситуацию корреспондент «ВК» попросила начальника Госжилинспекции РТ Сергея Крайнова. Главный жилинспектор республики подтвердил правильность юридических изысканий жильцов: согласно российскому законодательству помещения, где имеются инженерные коммуникации (технические помещения), в частной собственности находиться не могут. Но эта норма нарушается повсеместно: например, подвал в доме, где живет сам господин Крайнов, застройщик продал еще на этапе строительства. Практика такова, что вопрос о том, каким образом техническое помещение оказалось в частном владении, не встает до тех пор, пока владельцы такого помещения сохраняют хорошие отношения с соседями. А вот если отношения портятся, собственники идут в суд. Случаи, когда оспорить право собственности на техническое помещение удавалось, есть. Подвалы своих домов собственникам квартир удалось отстоять в Перми и в Череповце, а в Казани председатель одного из ТСЖ оспорил право собственности своих соседей на мансарду как раз на том основании, что там находятся инженерные узлы.

 

Жильцы хрущевки по Космонавтов, 16 уже решили последовать примеру товарищей по несчастью и готовят иск к хозяину подвального помещения.

 

Также корреспондент «ВК» попыталась узнать точку зрения муниципалитета: в доме по Космонавтов, 16 имеются муниципальные квартиры, и если права нарушаются, то права муниципалитета - в том числе. Однако официальный ответ из пресс-службы мэрии гласил, что «администрация Советского района не наделена полномочиями по оценке законности действий третьих лиц». Жаль, потому что помощь муниципальных юристов жильцам могла быть весьма кстати. Тем более что в споре между двумя управляющими компаниями на территории того же Советского района исполком законность действий одной из УК оспаривает весьма охотно: сейчас в судах рассматриваются иски муниципалитета по более чем десяти домам, за которые жилищники ведут войну.

 

Сколько подвалов в Казани заняты коммерсантами? Такой статистики нет, но достаточно повнимательнее присмотреться к зданиям, стоящим на первой линии, чтобы обнаружить: то тут, то там притулилось крыльцо, ведущее в подземную контору. Может быть, казанцам не стоит ждать, пока отношения с соседями-бизнесменами испортятся вконец, а уже сейчас поинтересоваться, на каком основании те заняли подвал? Чтобы выяснять истину не под аккомпанемент свищущей из труб воды, которую негде перекрыть.

 

P.S. Прокомментировать ситуацию мы попросили юриста компании «Татюринформ» Руслана Иксанова. Приводим его заключение практически без сокращений:

 

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ:«1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры».

 

Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ: «1.Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме)…».

 

В соответствии с п. 2 названной статьи собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.При этом в п. 3 данной статьи предусмотрено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 утверждены «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме», которые в соответствии с преамбулой данного документа регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. 

 

В силу п. 2 названных Правил в состав общего имущества включаются: «а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование)…».

 

Исходя из изложенного, следует вывод о том, что нежилые помещения подвального этажа, через которые проходят общие инженерные коммуникации дома, предназначенные для обслуживания всего дома, относятся к общему имуществу дома и принадлежат на праве общей долевой собственности собственников помещений дома в силу прямого указания закона. При этом не требуется государственная регистрации права общей долевой собственности на вышеуказанные помещения. При таких обстоятельствах государственная регистрация права собственности Князевой на нежилые помещения подвального этажа произведена без законных оснований.

 

Таким образом, собственники помещений многоквартирного дома вправе обратиться за защитой своих нарушенных прав в судебные органы<...> Между тем, необходимо учитывать сложившуюся судебную практику.

 

Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 года № 13391/09 по делу № А65-7624/2008-СГ3-14/13 содержится следующий ввод:«При этих условиях вывод суда первой инстанции об определении режима такого имущества на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, равно как и выводы судов апелляционной и кассационной инстанций, установивших принадлежность спорных подвальных помещений к общему имуществу домовладельцев исходя из наличия в них инженерных коммуникаций, появившихся к тому же на момент рассмотрения спора в суде, являются неверными вследствие неправильного применения закона».

 

Согласно Определению Новосибирского областного суда от 23.08.2011 по делу № 33-6307-2011года:«В связи с чем, заключение эксперта о наличии инженерных коммуникаций и оборудования в соответствующей части подвала, и необходимости доступа к нему, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев.Исходя из того, что спорные подвальные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и фактически не использовались в качестве общего имущества домовладельцами, поэтому они являются самостоятельными объектами недвижимости, право общей долевой собственности на которые не возникло, и истцам не может быть передано право общей долевой собственности на спорные подвальные помещения».

 

Таким образом, при обращении в суд собственникам помещений многоквартирного дома придется доказывать, что подвал является техническим, т.е. наличие инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования. При этом, как следует из представленной выше судебной практики, сам факт наличия коммуникаций в подвале не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома.