Председатель КЗИО Казани: «Я сейчас спасаю, что могу»

Марина ЮДКЕВИЧ
Председатель КЗИО Казани: «Я сейчас спасаю, что могу»

Председатель Комитета земельных и имущественных отношений горисполкома Ратмир Шайдуллин рассказал в интервью «Вечерней Казани» о депутатской земле, признаках кризиса, распродаже муниципального имущества и рисках добросовестных приобретателей земли.

«ОФИСНЫЕ ЦЕНТРЫ ПОЛУПУСТЫЕ СЕЙЧАС»

- В сентябре стало известно, что КЗИО намерен до конца года продать 300 объектов муниципальной собственности, из них две трети - помещения, остальное - земельные участки. Это сильно превосходит обычный уровень приватизации в Казани. Что случилось?

- Это все объекты, входящие в трехлетний план приватизации на 2014-16 годы. Но в этом году нам поставили повышенную задачу по мобилизации в бюджет неналоговых доходов: в бюджете записано 2,4 млрд рублей, мы обязались, что на три миллиарда выйдем. Исходя из этого, решили уже сейчас начать реализацию того, что за три года запланировали реализовать. А вторая причина - помещения требуют больших вложений, а денег в бюджете нет ни на их ремонт, ни на оплату коммунальных услуг. От аренды сейчас отходим: она становится непопулярной.

- Спрос упал?

- Да, мы не можем достойно конкурировать на этом рынке. У нас торги, причем оценщики определяют такую цену за эти помещения, что не всегда привлекают потенциального арендатора… Например, мне говорят, смеясь: «У вас 300 рублей за квадрат вот в этом помещении без ремонта – а я рядом сдаю по 280 с ремонтом!». Еще для арендаторов большой минус, что мы не имеем права заключать долгосрочные договоры аренды – только на 3 года.

- Может, оценщиков поменять?

- Так они же оценивают в соответствии с утвержденной методикой. Оценочную организацию мы определяем по результатам торгов. Но если бы я был обычный коммерсант, мы бы поторговались, и я, может, скинул бы цену. А я и скинуть не могу, да еще и на торги выставляю, где может появиться случайный товарищ и дополнительно цену поднять...

- При этом сам не возьмет?

- Так называемые «перекупы» зачастую так действуют, вымогают деньги за свой отказ от торгов. В прошлом году удалось довести это до уголовного дела. В том случае арендатор хотел выкупить помещение, которое занимал. «Перекупы» понимают, что он в любом случае купит, и говорят ему: мы либо цену поднимем очень сильно, и ты купишь втридорога, либо просто заплати нам, и мы откажемся от участия в торгах. И вот по нашему сигналу правоохранительные органы провели оперативные мероприятия и такую гражданку с поличным взяли, возбудили уголовное дело по факту мошенничества.

- Арендатору-то его помещение в итоге досталось?

- Да, он купил его.

- Известно, что сейчас обострилась проблема неплатежей арендаторов...

- С начала 2014 года мы почувствовали, что у предпринимателей затруднения с деньгами - нам стали платить хуже.

- Это указывает на спад экономики?

- Да, это экономическая тенденция. Если посмотреть на офисные центры, они полупустые сейчас - проблема вообще найти арендатора! Мы неудачно стартовали в 1-м полугодии, потому что пытались все в аренду сдать. Поэтому во 2-м полугодии поменяли концепцию и начали продавать. Я как специалист понимаю, что стабильный доход важнее, и если б я получал за аренду всей этой недвижимости, я мог бы еще года три-четыре не продавать эти помещения…

«ПО ПРИГОВОРУ СУДА ЗАПЛАТИТ ЛИЧНО ОН»

- Не все должники - небогатые жертвы кризиса, есть и вполне благополучные. В частности, фирма депутата Госсовета РТ прежнего созыва Фарида Мифтахова «Новая Эра» задолжала больше 4 млн рублей за аренду земельного участка в центре Казани, который был предоставлен для строительства торгово-гостиничного комплекса.

Он его не построил, видимо, поэтому у него интерес и пропал. Пытались урегулировать вопрос платежей, приглашали его неоднократно, было несколько судебных решений о взыскании арендной платы... А последним решением мы уже просто расторгли договор и забрали участок. После этого узнали, что его контора оказалась юридически в другом регионе с подставным учредителем… Такие случаи, конечно, возмущение вызывают.

- И вы по этому поводу обратились к прокурору Татарстана...

- Насколько я знаю, сейчас по поручению прокуратуры проверку проводит УБЭП МВД по РТ. Мы ждем результатов. Если будет постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, попросим через прокуратуру его отменить. Если дело будет возбуждено, предъявим подозреваемому гражданский иск.

- Какой состав преступления усматриваете?

- Мошенничество. Дополнительно, я думаю, будет статья 173.1 УК РФ «Незаконное образование юридического лица» - регистрация юрлица по подложному документу подходит под нее. Она новая и пока не очень активно применяется…

- То есть вы предполагаете, что человек, на которого была переоформлена депутатская фирма – несуществующий?

- Мы это знаем! Мы пытались его найти - по документам он есть, а в реальности его нет. У нас уже есть исполнительные листы к ООО «Новая Эра», но денег у него нет, имущества нет… А если будет уголовное дело, мы сможем предъявить гражданский иск непосредственно тому человеку, который будет признан виновным. Вот долг 4 миллиона, и пусть его по приговору суда заплатит лично он. И он будет платить.

- Какова сейчас в целом сумма долгов казанских арендаторов муниципального имущества?

- Сейчас суды на нас немножко жалуются: говорят, слишком много подаем исков. Но у меня другого варианта нет, иначе меня самого можно обвинить в бездействии! КЗИО подал 370 исков на общую сумму около 233,6 млн рублей на взыскание задолженности по договорам аренды за использование земельных участков и нежилых помещений, а также взыскание неосновательного обогащения.

- А по уже удовлетворенным искам КЗИО каков процент исполнения?

- По 448 исполнительным листам на общую сумму 504,9 млн рублей Межрайонным отделом судебных приставов фактически исполнено 67 на сумму 55,2 миллиона - 15 процентов от суммы, предъявленной к взысканию. Мы для приставов вип-клиенты...

РАНОК - ТОВАР ДЛЯ АЗАРТНЫХ

- В общем, с доходами от аренды беда, теперь о продаже. Среди объектов, которые КЗИО планирует продать уже в ноябре, здания двух загсов - Центрального и Ново-Савиновского...

- Они переезжают в Центр семьи «Казан», а мы ждем, чтобы эти здания у нас купили поскорее, пока они без присмотра не стали терять товарный вид. Здание на Джалиля мы выставили единым лотом. На первые торги заявок не было: цена достаточно высокая - 89 млн рублей... В принципе она конкурентная в пересчете на квадратный метр, но здание-то большое. Вообще, такие объекты быстро не уходят, для них нужен специфический покупатель. Будем решать, что делать. Либо понижать цену, чего нам очень не хотелось бы… Либо раздробить лот и продать это здание отдельными площадями.

- Муниципалитет намерен избавиться и от принадлежащих ему Ново-Савиновского и Московского рынков.

- Летом мы конкурс провели по выбору организации, которая будет продавать эти пакеты акций. Так был заключен контракт с Российским аукционным домом – очень достойной компанией, которая является уполномоченным продавцом федерального имущества. Они в прошлом году продали на 40 млрд федерального имущества, в этом году им поручено продать 159 федеральных пакетов акций... Мы им будем платить 50 тыс. рублей за продажу каждого пакета акций. При том, что мы эти пакеты выставляем за 250-300 миллионов. Заплатить 50 тысяч профессиональному продавцу, который имеет контакты в Москве, Петербурге, напрямую работает с международными сетями, в том числе, торговыми… Для нас это очень привлекательно. Пока мы торги не объявили официально, но скоро объявим. Наш агент уже осуществляет подбор потенциальных покупателей. Нам нужно провести торги в ноябре, чтобы уже до конца года деньги пришли в бюджет.

- Почему не хотите продавать имущество на электронных торговых площадках?

- Мы там размещаем небольшие лоты, например, места для сезонной торговли. А такой дорогой товар там никто не возьмет. Кроме того, классические торги, когда покупатели сидят в аукционном зале, - это другая атмосфера. Профессиональный аукционист так может «разогреть» публику, что люди в азарте могут заплатить дороже, чем сами планировали. У нас на одном из аукционов был подъем цены одного объекта с 20 миллионов до 38-ми, а другого – с 15 до 23-х!.. Я думаю, при продаже недвижимости сейчас предпочтительны классические торги. А вот аренду я бы с удовольствием перевел на электронный метод! Но пока нас ограничивает то, что еще не состоялся отбор уполномоченных торговых площадок, правительство России еще даже не определило порядок отбора...

- Три года назад завершилась эпопея с ОАО «Миллениум Зилант Сити» (МЗС), которому в 2006-м муниципалитет отдал чуть не всю свою коммерческую недвижимость: после серии судов эта недвижимость вернулась в муниципальную собственность. Сейчас вы не это ли имущество продаете?

- Значительная часть этих объектов уходит сейчас по федеральному закону №159, в котором есть приоритетное право арендаторов на приватизацию арендуемого ими имущества (В 2009 году эта норма подверглась существенному изменению. - М.Ю.). По МЗС была такая проблема массовая (сейчас она почти разрешилась), когда арендуемые объекты ушли к МЗС, и арендаторы это право потеряли. Когда после возврата этого имущества муниципалитету первые арендаторы обратились в КЗИО с этой проблемой, мы порекомендовали им обратиться в суд. И судебная практика сформировалась: нас обязывают продать им эти помещения по 159-ФЗ. Таким образом, мы восстанавливаем право предпринимателей, продаем им эти объекты по рыночной стоимости без торгов. Для нас это, конечно, минус - в этом случае мы ведь деньги не сразу получаем: первый взнос – 20 процентов, а остальное в рассрочку на три года…

- Как бывший работник прокуратуры вы решение о передаче городской недвижимости в ОАО как оценили бы?

- Видимо, решались какие-то экономические вопросы. Это было создание рабочих мест, налоги…

«РЕКОМЕНДУЮ ПРОСЛЕДИТЬ ВСЮ ЦЕПОЧКУ»

- «Вечерняя Казань» писала («В Казани земля уходит из-под домов») о незаконной регистрации земельных участков...

- Проблема очень острая. За этот год самое важное достижение - моя личная заслуга, без ложной скромности скажу – я инициировал процесс постановки на кадастровый учет всех пустующих земельных участков. Дороги, скверы – это территории, имеющие большую социальную значимость, но это и белые пятна на кадастровой карте Казани. И лакомые куски для мошенников. Они берут госакт 1990-х годов – без координат, просто прямоугольник нарисован, - платят 5 тыс. рублей кадастровому инженеру, тот делает кадастровый паспорт, и с ним они идут в Росреестр и регистрируют право. И все! А потом перепродают.

Это в основном касается территорий, присоединенных к Казани в 2008 году. Там раньше эти госкты о предоставлении земельных участков выдавали сельсоветы, они юридически действительные (если подлинные, конечно), но они были незаполненные. И говорят, где-то эти подлинники еще гуляют, и в них фамилии вписывают...Проблема в том, что при включении территорий сельсоветов в состав г. Казани нам не были переданы архивы документов.

Подавляющее большинство нарушений связано с местами скопления индивидуального жилищного строительства. И поэтому мы сейчас параллельно с процедурой постановки на кадастровый учет запустили сплошное обследование вот по этим «территориям высокого риска» - жилым массивам Салмачи, Плодопитомник, Алтан. И самозахваты, и признаки хищения там есть… У нас незаконно отбирают землю, один участок – это порядка 1,5 млн рублей! А кто-то берет участок под ИЖС, а устраивает на нем строительный рынок – это яркий пример в Салмачах.

- Но когда человек покупает участок, прошедший госрегистрацию, и потому думает, что все законно, он ведь не виноват...

- Я бы не рекомендовал покупателям ориентироваться только на свидетельство о госрегистрации – это не гарантия абсолютно, что через несколько лет у вас этот участок не заберут. Поэтому рекомендую проследить всю цепочку. Попросите у продавца правоустанавливающий документ – первичный госакт о предоставлении этого участка, а если он сам этот участок у кого-то купил, я бы советовал найти того товарища и поговорить с ним…

- И если первым в этой цепочке окажется мошенник, как обычный человек это поймет?..

- Закон суров. Если на мошенника возбуждается уголовное дело, тут понятие «добросовестный приобретатель» не действует: последний, кто купил это имущество, должен будет вернуть его муниципалитету. Я понимаю, что это очень большая проблема. Сейчас, ставя пустующие участки на кадастровый учет, мы минимизируем эти риски. Но воруют и зарегистрированные объекты!

На Оренбургском тракте,2 у нас было помещение – подвал, - зарегистрированное в Росреестре за муниципалитетом. Его как украли: сделали параллельную регистрацию по этому же адресу, но немного другую площадь указали - зарегистрировали и продали! Конечно, это наводит на мысль о необходимости усовершенствовать регламенты по экспертизе сделок в Росреестре сделок… Не просто штамповать регистрацию, а проверять!

- Видно, давно их не трясли, например, ваши бывшие коллеги-правоохранители.

- Да, видимо, надо задать этот вопрос проверяющим. Но это уже не моя компетенция, я сейчас спасаю, что могу. У нас ведь 20 помещений было украдено, иски по всем поданы, два помещения мы уже вернули…

Вообще, с присоединенными территориями очень много интересных моментов связано. Слышали, мы отсудили 100 га у управляющей компании АС Менеджмент?.. А на днях через суд вернули муниципалитету и 95 га еще у одной крупной коммерческой компании.

- Они незаконно получили эти земли, когда те еще не были в составе Казани?

- Да, это был Высокогорский район. По этому району всплывает много случаев, когда районными властями решение о выделении земли принималось и уже после присоединения к Казани. Такие факты мы сразу направляем в Следственный комитет.

- По управляющей компании Алексея Семина: это не те ли земли, которые он так удачно обменял на исторические дома в центре Казани?

- Нет, землю в Каймарах он приобрел законным способом…

- А что нового в проекте КЗИО «Народная инвентаризация»?

- Сейчас у нас пошел третий этап – по игорным заведениям. Очень интересно! За неделю поступило около 70 заявок, граждане нам «сливают» все незаконные игорные заведения, которые скрываются за закрытыми дверями, зашторенными окнами… Через месяц у нас будет полная карта – она, кстати, в открытом доступе у нас на сайте, - каждая игорная точка будет на ней отмечена. Собранную информацию мы направляем в ФСБ, прокуратуру и МВД. Население видит на карте точку и может спросить у правоохранительных органов: вы получили обращение от КЗИО, и что сделано?