Альтернативные сделки станут единственным драйвером вторичного рынка жилья
На вторичном рынке Татарстана падает спрос, а предложение растет, особенно в сегменте студий. Рынок возвращается в состояние 2000-х годов, когда основным способом покупки новой квартиры была продажа старой.
На вторичном рынке Татарстана падает спрос: по данным Росреестра республики, количество купленных квартир снизилось на 15%. В январе 2025 года в республике зарегистрировали 11 308 договоров купли-продажи, в то время как в январе 2024 года их заключили 13 050. Снижение активности вызвано высокой ипотечной ставкой на вторичное жилье, из-за чего многие покупатели отложили покупку и предпочли хранить деньги на вкладах под выгодный процент. Цены же на вторичку остаются прежними, причем продавцы готовы делать скидку покупателям.
Данные платформ, однако, отличаются от официальных, так как интерес к вторичному жилью на «Авито» в январе 2025 года увеличился на 9%. Чаще всего пользователи агрегатора объявлений интересовались студиями: их искали на 15% чаще, чем год назад. Повысился спрос также и на однокомнатные квартиры: интерес к ним вырос на 14%.
Квартиры на вторичном рынке Казани одни из самых дорогих в России. Столица Татарстана на четвертом месте по средней стоимости, сразу после Москвы, Сочи и Санкт-Петербурга. В Казани средняя стоимость объекта на вторичном рынке на январь составила 9,6 миллиона рублей.
По данным «Циан» за февраль, средняя цена студии на вторичном рынке Казани составляет 5,7 миллиона рублей, однокомнатной квартиры 7,6 миллиона, двухкомнатной 10,6 миллиона, а трехкомнатной — 14,4 миллиона рублей. За год цены на «вторичку» выросли на 10—14%.
К смещению спроса на сделки с вторичной недвижимостью привели заградительно высокие рыночные ставки по ипотеке, ужесточение льготных программ и увеличивающийся разрыв в цене квадратного метра между «первичкой» и «вторичкой», считает руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. Ипотека для многих сценариев покупки стала одинаково недоступной, и люди теперь выбирают не исходя из размера ежемесячного платежа, а по качественным характеристикам самой квартиры. Данный тренд сформировался в 3-м квартале 2024 года и остается актуальным до настоящего времени, подчеркнул эксперт.
Доля студий в структуре предложения на вторичном рынке Казани, по данным «Циан», составляет 10%. В последние годы показатель растет, но их доля все еще не превышает долю «однушек»: их в продаже 23—25% от общего числа.
— На квартиры в недавно сданных новостройках сейчас приходится около 23% от всех лотов на «вторичке». Их доля снижается (год назад их было почти 30%), так как именно вариант покупки новой квартиры у инвесторов является одним из основных сценариев решения жилищного вопроса в текущей конфигурации рынка, — рассказал эксперт.
Малогабаритные квартиры по-прежнему в почете
От дефицита предложения вторичный рынок не страдает. Например, количество продающихся квартир-студий в четвертом квартале 2024 года увеличилось на 23%, выяснили специалисты «Авито Недвижимости». В целом по России предложение на платформе увеличилось на 9% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года.
Младший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Мария Волик связывает увеличение предложения квартир-студий с эффектом высокой базы первой половины года. Во время действия безадресной льготной ипотеки в 2020 и до 1 июля 2024 года малогабаритные квартиры пользовались большим спросом. Особенно востребованы они были у инвесторов, так как такая недвижимость отличалась высокой ликвидностью.
— Девелоперы даже меняли планировку в своих проектах под такой запрос граждан на меньший метраж квартир и увеличивали долю студий в предложении, — вспомнила эксперт.
Однако со второго полугодия 2024 года цены стали расти уже не так быстро, на 9,2% год к году, а привлекательные условия по ипотеке закончились. Количество сделок в целом на рынке заметно просело (на 20% по сравнению с первой половиной года), и, как следствие, вырос средний срок экспозиции.
Волик обратила внимание, что в условиях высоких ставок и цен на квадратный метр покупка малогабаритного жилья с целью инвестиции уже не так выгодна, так как увеличился срок окупаемости. К тому же разница в цене между студией и однокомнатной квартирой в Казани составляет около 7%, что ниже, чем в других крупных городах. Разница в метраже уже более существенная и не в пользу студии, что стимулирует спрос на более габаритные квартиры.
Волик не считает, что квартиры-студии превалируют в проектах строящегося в республике жилья. В текущем объеме строящихся квартир жилье до 35 квадратных метров составляет лишь 20%, что меньше, чем в среднем по стране — 24%.
Руководитель агентства «Счастливый дом» Анастасия Гизатова обратила внимание, что ранее студии приобретались для сдачи в аренду или перепродажи. Ввиду того что банковские депозиты стали выгодными, ряд собственников продают свою недвижимость и размещают средства на вкладах.
— Но есть и обратная тенденция. Те, кто боится заморозок вкладов и денежных реформ, наоборот, уходят с вкладов, и у них хватает денежных средств как раз на покупку этих студий. Поэтому это круговорот студий в природе, — пояснила собеседница.
Вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев вспомнил, что в 2021 году студии продавались в значительном количестве: многие для покупки использовали материнский капитал, так как его хватало для первоначального взноса. Оставшуюся сумму покупатели выплачивали с помощью ипотеки. Дома сдали в эксплуатацию, в квартирах сделали ремонт, и вот теперь они вышли на рынок. Частично они используются для сдачи в аренду, но часть из них перепродается.
Предложение на рынке не увеличилось, но спрос стал ниже, заметил риелтор. Покупатели не успевают «выгребать» квартиры, которые уже есть на рынке.
— Если раньше, условно, из 100 квартир, выходящих на рынок за месяц, продавались 70, то сейчас продается только 20, а 80 из них остается. Поэтому здесь правильнее говорить не то, что предложение выросло, а просто не все лоты выкупаются, — пояснил Савельев.
Наставник «Флэт» Регина Карюкова согласилась, что тенденция с увеличением количества квартир-студий на рынке действительно есть. В первую очередь это связано с тем, что данным сегментом занимаются инвесторы, то есть выкупают такие студии в черновой отделке, делают в них красивый ремонт, обставляют мебелью и продают с целью получения прибыли. А также в связи с экономической ситуацией и ставкой ЦБ на рынке недвижимости новостроек начинает появляться много выгодных и интересных предложений, и многие продают студии для улучшения своего комфорта.
— Кроме этого, часть инвесторов могла разочароваться в доходности от аренды данного сегмента, и поэтому приняли решение о продаже, — заметила эксперт.
Карюкова считает, что секрет популярности студий заключается в доступности данного сегмента. Из-за высоких ставок люди не берут ипотеку, а студии можно приобрести за наличный расчет. Также ликвидными считаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Наблюдается хороший спрос на квартиры с новым ремонтом, так как стройматериалы и работы очень дорогие, и покупатели не хотят с этим связываться.
— Сейчас большим спросом пользуются квартиры, полностью готовые под ключ, с красивым ремонтом и обставленные мебелью и техникой. Тренд на небольшие площади, но смарт-планировки, где преобладают полезные площади, — поделилась собеседница.
Предложение студий увеличилось, но говорить о том, что они занимают основную долю, нельзя, подчеркнула Карюкова. Основную долю рынка занимают 1—2-комнатные квартиры, так как это наиболее популярный сегмент среди покупателей.
Возврат в нулевые и рост количества альтернативных сделок
Средняя ставка по ипотеке в настоящее время составляет 28—30%, покупать квартиру под такой заемный процент попросту невыгодно. По итогам 2024 года в Татарстане выдали 47,7 тысячи ипотечных кредитов, что на 36% меньше, чем в 2023 году. Основным способом приобретения становится покупка квартиры за полную оплату либо альтернативная сделка, когда недвижимость приобретается за счет продажи уже имеющейся.
Управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Еремкин считает этот тип сделок основным драйвером вторичного рынка. К такому способу прибегают, когда в семье пополнение и возникает необходимость более просторного жилья или, наоборот, дети выросли и нужно «разменять» большую квартиру на несколько компактных.
— В ситуациях же, когда обстоятельства не требуют быстрых действий либо не получается обойтись без большого кредита, многие откладывают покупку квартиры до снижения рыночных ставок по ипотеке, — пояснил эксперт.
Вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев назвал тренд с возросшим количеством альтернативных сделок своеобразным возвращением в нулевые годы, когда 90% сделок были альтернативными, поскольку механизма ипотеки еще не существовало.
— Доля ипотеки очень низкая, сейчас основная часть всех покупок — это альтернативные сделки, когда люди продают что-то старое, немного добавляют и покупают новое, — рассказал Савельев.
Покупатели становятся более разборчивыми, а разница между старым и новым фондом увеличивается
Одним из главных трендов Андрей Савельев обозначил увеличение разрыва в цене между новыми домами, построенными в последние 5 лет, и домами, которые были построены в 90-е и начале нулевых. По его словам, сейчас разница доходит до 50%, в то время как до отмены льготной ипотеки эта разница составляла 10—30%. При одинаковых характеристиках квартира в новом доме может стоить вдвое дороже такой же квартиры в старом доме.
— Разница между хрущевками, ленинградками и квартирами в недавно сданных новостройках очень большая, не у всех есть возможность купить новое жилье. Когда у вас стоит выбор по деньгам купить однокомнатную квартиру в новом доме либо трехкомнатную в хрущевке, а у вас, например, семья с разнополыми детьми, выбор очевиден. Поэтому старый советский фонд пользуется спросом, и его на сегодняшний день больше, чем нового фонда, — рассуждал Савельев.
Цены на квартиры не растут, но и не снижаются. Собеседник также заметил, что на рынке значительно увеличился торг. Причем продавцы готовы уступить до 600 тысяч рублей. Прежде максимальная скидка, на которую были готовы собственники, составляла 100 тысяч.
— Ближайшие полгода ситуация на рынке вторичной недвижимости будет тяжелой. Если ключевая ставка не вернется хотя бы на уровень 15—16%, то затишье продолжится, — спрогнозировал эксперт.
Директор офиса компании «Самолет Плюс» в Казани Вадим Фарвазов назвал несколько значимых тенденций на рынке жилья: это рост интереса покупателей к более выгодным предложениям со сниженными ставками на вторичное жилье, а также устойчивый тренд на выбор более качественного жилья.
— Покупатели все чаще интересуются домами не старше 2000 года постройки, предпочитая современные жилые комплексы устаревшему жилому фонду, например хрущевкам, — рассказал эксперт.
По словам Фарвазова, в начале 2025 года произошло снижение активности покупателей. Количество обращений по объектам снизилось в 3-4 раза по сравнению с концом года. При этом наибольшим спросом пользуются трехкомнатные квартиры в новых домах с качественным ремонтом.
В последние годы покупатели все больше обращают внимание на энергоэффективные технологии и экологические материалы, обратила внимание территориальный директор компании «Цифра брокер» в Казани Алена Ащеулова. Установка умных систем управления домом: умных термостатов, систем безопасности и других устройств — становится важным фактором при выборе жилья. Многие покупатели предпочитают новые или недавно отремонтированные квартиры, что тоже влияет на цены на вторичном рынке.
Ащеулова назвала еще один тренд на рынке недвижимости: покупатели все чаще ищут квартиры с открытыми планировками и возможностью гибкой организации пространства. При этом квартиры-студии и однокомнатные квартиры становятся все более востребованными, особенно среди молодежи и людей, работающих удаленно.
Эксперт ожидает, что спрос на вторичное жилье будет оставаться высоким, особенно в крупных городах, где наблюдается активная миграция населения. Однако необходимо учитывать возможные экономические факторы, такие как изменения в кредитной политике, уровень доходов населения и общая экономическая ситуация в стране, которые могут повлиять на рынок.
— Если тенденции сохранятся, возможно, что в будущем мы увидим дальнейший рост цен на вторичное жилье, особенно в сегменте малогабаритных квартир, — поделилась мнением Ащеулова.
Важным фактором для оживления на вторичном рынке недвижимости может стать нормализация геополитической ситуации, которая может привести к смягчению денежно-кредитной политики и, как следствие, постепенному снижению ставок по ипотеке.
Рынок «оживет» только в 2026 году
В 2025 году рынок ипотеки останется под давлением высокой ключевой ставки, прогнозирует управляющий ВТБ в Татарстане — вице-президент банка Марьям Давлетшина. С учетом сигналов Центрального банка, пока предпосылок для ее снижения нет. Поэтому стоимость рыночных кредитов будет оставаться заградительной в течение всего года.
— В таких условиях спрос на ипотечные кредиты сокращается: по нашим прогнозам, по итогам 2025 года выдачи ипотеки в целом по стране могут сократиться на треть к 2024 году. Драйвером останется «Семейная ипотека»: сейчас на нее приходится до 80% от общего объема выдач. По этой программе ставка по-прежнему остается низкой и доступной, но приобрести на таких условиях в большинстве регионов можно только новое жилье, поэтому повышения спроса на вторичную недвижимость мы, скорее всего, еще долго не увидим, — прогнозирует Давлетшина.
Собеседница рассчитывает увидеть изменение тренда только тогда, когда регулятор начнет цикл снижения ключевой ставки.
Аналитик ФГ «Финам» Саид Керимханов предположил, что покупательский спрос перетекает в долгосрочную аренду. На фоне высоких ставок это логичное временное решение.
— Пока что можно сказать, что спрос на покупку жилья «настаивается» и потребитель ожидает более выгодных условий, — сказал эксперт.
Керимханов не ожидает в 2025 году серьезного изменения ситуации. Прогнозы по снижению ключевой ставки Банка России умеренные, а с учетом временного лага, скорее всего, ожидать внушительных изменений придется уже в 2026 году.
Подписывайтесь на нас в Дзен!
В деле о покушении на сноху основателя дорожной империи «Волга-Автодор» следствие вышло на финишную прямую. Следком не смог предъявить заслуженному строителю Татарстана коррупционных преступлений, но смог добавить новое покушение.
Сотрудник комендатуры получил диагноз, не позволяющий продолжать службу. Планировал выдать недуг за военную травму, однако в страховой «просекли» обман и обратились в прокуратуру. Спасаясь от тюрьмы, парень наговорил на своего врача.
Ученики местного объединения содействия армии, авиации и флоту узнали о сворачивании курсов прямо перед летной практикой. Ребята год исправно ходили на занятия, заплатили по 40 тысяч за врачебную комиссию, но до планеров их не допускают.
Длина составит чуть более 5,4 километра вместо изначально предполагавшихся 5,8 километра.
Шесть домов напротив нового театра Камала получили общий стиль, подсветку и тёплые фасады.
