Бизнесу на аренде парковок в Казани только предстоит стать массовым трендом
Столица Татарстана в числе лидеров по дороговизне не только жилья, но и машино-мест. С 2021 года их стоимость выросла втрое, опередив динамику новостроек. Однако инвесторы пока не уделяют парковкам должного внимания.
Парковки растут в цене быстрее жилья
В Казани, как и в ряде других российских городов-миллионников, самые дорогие относительно стоимости квартир парковочные места, свидетельствует аналитический центр «Движение.ру». Такая же ситуация в близких к нам Самаре, Уфе и Нижнем Новгороде.
При этом парковки так стремительно растут в цене, что уже обогнали динамику жилья. По данным аналитиков, за год в целом в стране они подорожали на 18%, в то время как жилая недвижимость — лишь на 11%. И спрос стабильный.
Машино-места востребованы, особенно в условиях дефицита парковок в жилых комплексах, констатирует татарстанское Управление Росреестра. По его данным, за 9 месяцев этого года на кадастровый учет в республике их было поставлено почти 5,5 тысячи, что на 14% превышает прошлогодний показатель.
На каждые 80 «квадратов» — парковка
Сегодня ни один современный жилой комплекс не может обойтись без паркинга в принципе, говорит генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев. Он напомнил, что в Казани действует градостроительный норматив, согласно которому количество машино-мест рассчитывается исходя из площади жилых помещений в ЖК: одна парковка на каждые 80 квадратных метров.
— Этот норматив должен быть выполнен независимо от того, какой у тебя дом: комфорт-, бизнес- или премиум-класса. Без этого ты просто не получишь разрешение ни на строительство, ни на ввод, — констатирует собеседник издания.
Наиль Галеев подчеркнул, что квартира и парковочное место — это два разных объекта недвижимости, поэтому и сделки их купли-продажи проходят отдельно. В Управлении Росреестра по Татарстану «Вечерней Казани» уточнили, что такой статус машино-места получили с 1 января 2017 года.
Юридически машино-место может быть самостоятельным объектом недвижимости, только если оно прошло кадастровый учет, обращает внимание на нюанс директор по управлению проектами Южно-Приволжского и Дальневосточного регионов GloraX Сергей Самойленко. И хотя покупка квартиры и покупка машино-места — это отдельные сделки, девелопер может объединять их в коммерческие предложения, добавил он.
— Я бы не стал оценивать целесообразность строительства паркингов, исходя из желания застройщиков или выгодности. Сегодня при постоянно растущей автомобилизации в крупных городах паркинг — это норма, без которой не обойтись, — подводит итог руководитель ГК «СМУ-88».
Возвести сейчас дом без машино-мест, по крайней мере в Казани, невозможно. В любом случае парковки на все квартиры должны быть обеспечены, подтверждает вице-президент Гильдии риелторов Татарстана, управляющий партнер агентства «БЕСТ-недвижимость Казань» Андрей Савельев.
Формат парковочных мест может быть разным: просто земля, отдельно стоящая парковка либо подземный паркинг, поясняет генеральный директор компании A-Development Владимир Шайхиев. В сегментах «комфорт» и «комфорт плюс» чаще встречаются наземные или стилобатные парковки, иногда — подземные на ограниченное количество мест, рассказал Сергей Самойленко.
В свою очередь, коммерческий директор компании «Новастрой» Антонина Дарчинова помимо требований нормативов назвала еще одну причину проектирования новых ЖК уже с парковками — подземными или наземными.
— Стоимость земли слишком высокая, чтобы располагать на территории плоскостной паркинг, — подчеркивает она.
По словам Владимир Шайхиева, если это престижное жилье, тогда и машино-места покупают с удовольствием. В то же время в самых простых жилых комплексах парковки, как правило, пустуют. То есть спросом они особо не пользуются. Но так как застройщик обязан, он их тем не менее обустраивает. Каким-то покупателям квартир абсолютно не до машино-мест, соглашается Андрей Савельев.
Как показывает наша практика, в жилье более дорогого сегмента каждая вторая сделка — с парковкой, отметил изданию коммерческий директор «Суварстроит» Марсель Абдулхаев. При этом, по его словам, в ЖК комфорт-класса паркинг покупается чаще после сдачи его в эксплуатацию, а в бизнес-классе и выше — вместе с квартирой. Сергей Самойленко подчеркнул, что инвесторы чаще всего приобретают машино-места на старте продаж.
Коммерческий директор компании «Новастрой» привела такие данные: в жилых комплексах класса «комфорт» парковки вместе с квартирой оформляют в собственность около трети покупателей, в бизнес-классе — до 60%. Но большая часть спроса приходится уже на период после заселения дома.
Городские пространства должны принадлежать людям, а не машинам
Еще пять лет назад застройщики воспринимали парковки как некий балласт. А сейчас они востребованы и хорошо продаются, констатирует вице-президент Гильдиии риелторов Татарстана.
Если вы стали владельцем жилья в новостройке и при этом не позаботились о покупке парковки, то с тем, чтобы поставить на прикол свое авто, у вас будут проблемы, не сомневается собеседник издания. Свободных мест, которые можно использовать по этому назначению, на улице становится все меньше. К тому же большая часть многоквартирных жилых домов сейчас строится с закрытыми дворами. Соответственно, высока вероятность того, что машину придется оставлять далеко от дома.
Схожее мнение и у сооснователя и руководителя агентства недвижимости «Альтера» Инны Адгамовой. Каждый застройщик обязан предусматривать бесплатные парковочные зоны на придомовой территории, однако их доля невелика и рассчитывать на них не стоит. В том числе потому, что часть мест выделяется инвалидам и использовать их иначе запрещено законом, подчеркивает она.
Собеседница издания сообщила, что, по данным за этот год, в самых популярных жилых комплексах у клиентов АН «Альтера» средний коэффициент обеспеченности парковками в Казани составляет 0,49–0,66. То есть на каждые 400 квартир приходится порядка 200 машино-мест на подземных паркингах — именно тех, что можно приобрести в собственность, конкретизирует она.
Инна Адгамова считает позитивной тенденцией более строгий контроль за застройщиками, которые обязаны обеспечить жилые комплексы парковками и построить «пусть даже «холодный» и, возможно, вентилируемый, но крытый паркинг. Тогда жители смогут выбрать: покупать им машино-место или арендовать».
— Мир меняется. Лет десять назад менталитет татарстанского автовладельца не был готов к тому, что место для машины не появляется само собой лишь по факту обладания ею. Сегодня индивидов с таким подходом становится все меньше, — констатирует Наиль Галеев.
По его словам, строительство подземного паркинга составляет примерно от 20% себестоимости самого жилого комплекса. Но ГК выбирает именно такой подход, потому что, во-первых, это удобнее для жителей — они на лифте со своего этажа спускаются сразу к автомобилю. Во-вторых, это экономит земельный участок, где можно больше места оставить для благоустройства, детских и спортивных площадок.
— Мы считаем, что городские пространства должны принадлежать людям, а не машинам, — рассказал о подходе СМУ-88 его руководитель.
В Казани подземные паркинги — наиболее распространенный и востребованный формат. При этом в сегменте «комфорт» встречаются и многоуровневые отдельно стоящие парковочные здания. В проектах более высокой категории традиционно преобладают подземные решения, подчеркивает Сергей Самойленко.
Гендиректор компании «А-Девелопмент» также обратил внимание на то, что в подземных парковках, как правило, очень высокая себестоимость машино-места. Тем не менее он полагает, что «это никак не оправдывает ту цену, по которой застройщики продают в них места».
Стоимость парковок выросла почти втрое
Такого понятия, как средняя стоимость квадратного метра, для парковок не существует, говорит Владимир Шайхиев. Другие эксперты добавляют, что как таковой нет и средней цены — слишком уж велик разброс. Это подтверждает и гендиректор компании A-Development. Стоимость машино-места в Казани может составлять и 300—400 тысяч рублей, и миллион, и полтора миллиона рублей, говорит он. Тем не менее понятием средней цены все же приходится оперировать.
Цена парковочного места в среднем по рынку в Казани сегодня составляет примерно 1,5 миллиона рублей. И чем более современный паркинг, чем больше в нем фишек, тем он, разумеется, дороже, свидетельствует Наиль Галеев.
— С 2021 года цены в наших проектах выросли примерно на миллион рублей за машино-место, — обозначил он динамику.
Тот факт, что они существенно подорожали, подтверждает и вице-президент Гильдии риелторов Татарстана. По его мнению, это связано с тем, что в черте города мало мест для этих целей. Собеседник издания уточнил, что парковка в нашем городе сейчас стоит от 1 миллиона до пяти миллионов рублей (и это опять-таки в среднем) в зависимости от того, о каком жилом комплексе идет речь.
— В миллион рублей может оцениваться машино-место в ЖК экономкласса на окраинах Казани, а если это какой-то элитный жилой комплекс бизнес-класса, как, например, «Панорама», стоимость парковки там может доходить и до 5 миллионов рублей, — проиллюстрировал он свой ответ.
По оценке Антонины Дарчиновой, средняя стоимость парковочного места в татарстанской столице сейчас составляет около 1,3 миллиона рублей. При этом себестоимость подземного паркинга превышает эту сумму.
Строительство подземного паркинга — один из наиболее дорогих элементов девелоперского проекта, поскольку требует значительных вложений в инженерные системы, гидроизоляцию и конструктивные решения, подтверждает директор по управлению проектами Южно-Приволжского и Дальневосточного регионов GloraX. В то же время удобная парковка повышает привлекательность квартир и конкурентоспособность жилого комплекса, резюмирует он.
По словам сооснователя и руководителя АН «Альтера», стоимость машино-мест в Казани сейчас варьируется от 1,5 до 8 миллионов рублей. Минимальная цена — порядка 400 тысяч рублей на периферии. В популярных ЖК средний диапазон варьируется от 1,2 до 1,6 миллиона рублей, на Квартале — до 5 миллионов, а в премиальных и клубных домах в центральной части города доходит до 8–10 миллионов рублей. Например, если это семейные двойные парковочные места, где одно место закрывается, а второе остается открытым — для удобства пары автомобилей.
Собеседница издания также подчеркнула, что за последние несколько лет стоимость парковочных мест в столице Татарстана выросла почти втрое.
— И окупаемость у них очень хорошая. Аренда тоже набирает обороты, доходя до 20 тысяч рублей в месяц в зависимости от локации и инфраструктуры, — привела она конкретику.
К примеру, в таких жилых комплексах, как «Лето» и «Яратам», цена аренды составляет 4—6 тысяч рублей в месяц, а в центре города она доходит и до 15–20 тысяч рублей в месяц. Особенно в комфортных паркингах с лифтом, охраной, системой вентиляции и отопления.
— Поэтому те, кто приобрел машино-место недорого еще на этапе строительства, могут считать это удачной инвестицией. Также выгодно сдавать его в аренду: окупаемость составляет 5–7 лет, а при росте спроса — еще быстрее, — комментирует руководитель риелторского агентства.
Автор коллажа: Егор Затеев / ИД «Вечерняя Казань»
Впрочем, обращает внимание эксперт, не все желающие могут воспользоваться этой возможностью: «Ряд застройщиков продают парковочные места только покупателям квартир в своем ЖК, чтобы таким образом избежать спекуляций инвесторов и возможного недовольства жителей, которым не хватило мест на парковке».
Инвесторы — малочисленная категория покупателей
Гендиректор СМУ-88 выделяет три категории покупателей. Первая и самая малочисленная — те, кто приобретает машино-место сразу вместе с покупкой квартиры. Для них у застройщика, рассказал он, действуют специальные предложения и бонусы: «Особенно если приобретают парковки сразу на семью (как правило, две)». Вторая группа — те, кто покупает машино-места под свой переезд в жилой комплекс.
— Понятно, что после ввода дома некоторое время нужно потратить на ремонт квартиры и осознание, что ставить машину на авось рядом с домом не получается. Или квартира была инвестиционная и постоянный владелец у нее появился через год или даже два. Третья категория, тоже довольно малочисленная, — инвесторы, — добавил он.
Последних, по словам руководителя строительной компании, тоже можно поделить на две группы: тех, кто планирует сдавать места в аренду, и тех, кто хочет вложить деньги, но на квартиру или коммерческое помещение не хватает.
О том, что на стадии строительства дома машино-места обычно продаются «вяло», говорит и Инна Адгамова.
— Сначала покупатели копят на первоначальный взнос по ипотеке, затем адаптируются к ежемесячным платежам по ней. В третью очередь они откладывают на ремонт, мебель и технику. И лишь потом для них в полный рост встает вопрос парковки. Но к этому моменту цены на машино-места уже близки к максимуму и приобретать их приходится на вторичном рынке, — обрисовала она ситуацию.
Коммерческий директор «Суварстроит» также отметил, что большая часть машино-мест у них продается не на стадии котлована, а уже после сдачи дома, когда люди готовятся к переезду. Он подчеркнул, что для того, чтобы помочь, компания часто предлагает на этом этапе рассрочку на три года без банков и переплат.
Сдача парковок в аренду для Казани — не массовый тренд
— Я бы не сказал, что приобретение машино-мест — это инвестиции инвестиций. Но предложения о сдаче парковок в аренду, в принципе, можно встретить в любом общедомовом чате, — говорит Андрей Савельев.
Очень часто человек приобретает сразу два машино-места. Одно для себя, второе — для другого члена семьи, когда есть второй автомобиль. Если же его нет, парковку сдают в аренду, поделился своими наблюдениями риелтор. Тем не менее, по оценке собеседника издания, для Казани это не такой массовый тренд. Может быть, потому, что доходность в этом случае не столь высока.
В Казани парковочные места в крытых паркингах, стоящих рядом, приобретают или арендуют пока еще довольно неохотно, соглашается Инна Адгамова. По ее мнению, все дело в привычке, возникшей еще в те времена, когда машин было меньше и жители хаотично парковались во дворе.
— Мы рекомендуем нашим клиентам: купил квартиру и имеешь автомобиль — приобрети и машино-место, даже если не пользуешься своим железным конем. К этому надо привыкать — как к коммунальным платежам, — подчеркивает она.
Многие клиенты действительно смотрят на машино-места как на инструмент инвестиций: кто-то перепродает после сдачи объекта, а кто-то сдает в долгосрочную аренду, рассказывает Марсель Абдулхаев. По его словам, компания «Суварстроит» в первую очередь предоставляет право покупки подземного паркинга собственникам жилого дома. Но после сдачи проекта приобрести машино-место может каждый желающий.
— Покупают в основном по одному месту для себя, но и инвесторы, которые скупают по несколько машино-мест для дальнейшей сдачи, тоже встречаются. Практика есть, но она не массовая, — подтверждает он выводы других участников рынка.
На парковки в городах всегда был спрос, особенно в спальных районах, констатирует руководитель Федерации автовладельцев России в Казани Дмитрий Золотов. Вместе с тем он сомневается в эффективности машино-мест как предмета инвестиций. По мнению эксперта, они «не приносят огромной прибыли и себя не окупают».
— Для того, кто приобретает квартиру за 15—20 миллионов рублей, сдача парковки в аренду с 5 тысячами дохода в месяц погоды не сделает. Чаще люди, у которых есть средства, выкупают несколько машино-мест для того, чтобы ставить машины всех членов своей семьи и гостей, — комментирует он.
Собеседник издания считает, что приобрести парковку для последующей перепродажи гораздо выгоднее, чем сдавать ее в аренду.
— Когда все машино-места в жилом комплексе будут выкуплены, вы сможете реализовать парковку новым жильцам за любую сумму, — раскрыл он секрет. — Особенно в холодный зимний период: каждый предпочтет, чтобы автомобиль у него стоял в тепле.
Также, по словам Дмитрия Золотова, парковочные места часто используют не по прямому назначению. Особенно если они располагаются на первой линии жилых комплексов. Например, открывают в них автосервисы и шиномонтаж. В том, что такое перепрофилирование прибыльно, сомневаться не приходится.
Антонина Дарчинова отмечает, что число инвесторов в машино-места сейчас, напротив, растет. Парковки требуют меньше вложений и затрат в процессе эксплуатации, между тем их доходность соответствует средней доходности арендных квартир, утверждает она.
Собеседница издания пояснила, что, если сдавать парковку в долгосрочную аренду, доходность обычно варьируется в пределах 4–6% годовых. Но если использовать почасовую или посуточную аренду в центральных локациях, доходность вырастает до 10–12% годовых, а в ряде случаев — и выше, особенно возле деловых кварталов, набережных и туристических зон.
Коммерческий директор компании «Новастрой» рассказала, что именно этот подход они сейчас используют в проекте апарт-отеля на улице Бурхана Шахиди. В нем предусмотрена система гибкой сдачи парковочных мест — не по фиксированной ежемесячной ставке, а по почасовой модели. По ее словам, это превращает машино-место из «дополнительной опции» в рабочий актив с прогнозируемой прибылью и низкими эксплуатационными расходами.
Подписывайтесь на нас в Дзен!
В прениях сторон по делу о вымогательстве пяти миллиардов рублей у Игоря Куляжева бывшая жена чиновника рассказала, как он покупал квартиру сам у себя и скрывал теневые активы.
Предполагаемый сообщник Рината Фархутдинова повторно дал показания по делу об убийстве 26-летней давности. Подсудимый считает, что его оговорил пожизненно осужденный «лидер бригады киллеров» одной из самых грозных группировок Казани 90-х.
Один из самых крупных районов Казани сегодня активно преображается. Главное, в погоне за новым важно «не повредить» богатое историческое наследие территории.
В республике, как и в других регионах страны, власти ужесточили контроль за регистрацией. Специалисты отмечают, что теперь чаще штрафуют не только людей без регистрации, но и тех, кто уклоняется от уплаты налогов при сдаче жилья.
В России, по прогнозам экспертов, цены на услуги такси могут вырасти на 20%. Причина — текущая экономическая ситуация и недавний закон о локализации такси. В крупных городах и в часы пик поездки могут подорожать особенно сильно.
