Копить на квартиру 4,5 года: жилье в Казани – одно из самых недоступных в стране

«Бронза» за недоступность жилья

Казань заняла третью строчку среди российских городов — центров крупных городских агломераций по самому низкому коэффициенту доступности жилья (КДЖ) по итогам 2023 года. Таковы данные исследования фонда «Институт экономики города». Среднестатистическая семья смогла бы осилить приобретение квартиры в нашем городе, если бы откладывала на нее сбережения предыдущие 4,5 года. В 2020 году этот показатель был равен 3,2 года.

Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»

Похуже ситуация, которая вылилась во второе место, в Санкт-Петербурге. Его КДЖ составил 4,7 года. Самое недоступное жилье, как нетрудно догадаться, в столице нашей родины. Квартира в Первопрестольной стоила бы ячейке общества из трех человек накоплениям за 4,8 года. И годом раньше этот коэффициент тут, как и на берегах Невы, был еще выше.

В исследовании отмечается, что доступность жилья в трех упомянутых агломерациях находится примерно на уровне Сингапура и Дублина. В целом в крупных городах за последние четыре года она снизилась: рост доходов населения не успевал за ростом цен на жилье. И чем город многочисленнее, тем более быстрыми темпами это происходило.

«Большая часть людей просто не в состоянии выплачивать ипотеку»

Вице-президент Гильдии риелторов Татарстана, управляющий партнер агентства «БЕСТ-недвижимость Казань» Андрей Савельев знает из своей практики, что обзавестись собственным гнездышком в Казани непросто.

Автор фото: Ирина Звездина«/Вечерняя Казань»

— Я встречаю большое количество людей, которые не могут позволить себе купить квартиру. Во-первых, у многих из них не хватает средств на первоначальный взнос. Во-вторых — они просто не в состоянии выплачивать ипотеку. Особенно сейчас, когда банковские ставки поднялись, — говорит он.

По свидетельству собеседника издания, еще несколько лет назад ситуация была лучше. Но за последние пять лет цены на жилье выросли в 2,5 раза, а зарплаты увеличились всего лишь в 1,5–1,7 раза.

Руководитель агентства «Инвест-Риелт» Ринат Гаризов покупал свою первую квартиру в 2015 году, будучи молодым специалистом. Они с женой зарабатывали в совокупности 150 тысяч рублей в месяц. За 5 месяцев они смогли отложить деньги на первоначальный взнос по ипотеке и приобрели за 2,7 миллиона рублей «двушку».

Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»

Сколько сейчас средств нужно молодому специалисту, чтобы пройти тот же путь? Двухкомнатная квартира стоит 10 миллионов рублей. На первоначальный взнос в 20% нужно иметь хотя бы 2 миллиона. Для того чтобы успеть за 10 месяцев накопить эту сумму, необходимо ежемесячно зарабатывать 300–350 тысяч рублей.

— Разница ощутима, — констатирует Гаризов.

Цена базовых стройматериалов выросла на 20–25 процентов

— Казань наряду с Москвой и Санкт-Петербургом лидирует в рейтинге не только по недоступности жилья, но и по качеству городской среды, благоустройства и уровню жизни, — подчеркнул нашему изданию депутат Госдумы России Илья Вольфсон.

Поэтому, по его словам, в татарстанскую столицу стремятся переехать как из других городов республики, так и из других регионов. Если два-три года назад доля иногородних, покупающих жилье в Казани, составляла примерно 30% и это было много, то на начало этого года этот показатель приблизился уже к 40%.

Автор фото: Ирина Звездина«/Вечерняя Казань»

—  Это, конечно, оказывает некоторое влияние на ценообразование. Но определяющими факторами подорожания квадратного метра в последние несколько лет стали, на мой взгляд, три аспекта: себестоимость строительства, срочность льготных ипотечных программ и участие банковского сектора, —  комментирует собеседник издания.

По его информации, цены базовых стройматериалов — цемента, кирпича, арматуры — только с начала года выросли на 20–25%. Стоимость производства работ за полгода подорожала на 60%, а по некоторым видам — и на 80–90%. В результате сегодня профессиональные каменщики на стройке получают не меньше 200 тысяч рублей в месяц.

Как известно, на стоимость некоторых стройматериалов, в частности цемента, влияют еще и проблемы с логистикой. В начале года остро встал вопрос с работой казанского отделения Горьковской железной дороги — задержки поставки цементовозов составляли чуть ли не месяц. Производителям бетона приходилось организовывать поставки автотранспортом, а это совсем другие расходы, что, разумеется, отразилось на цене продукции.

Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»

— Мы тогда с Минстроем Татарстана глубоко разбирали причины такого положения дел. В какой-то момент даже прокуратура подключилась. Процессы вроде бы удалось выстроить, но вопрос все-равно остается в зоне нашего внимания, — рассказал нашему изданию депутат.

Руководитель СК «Бриз» Андрей Беляков также считает, что рост стоимости жилья обусловлен ростом цен на стройматериалы и повышением зарплат рабочих: «И пока не стабилизируются эти качели, ничего не изменится».

Эксперт по недвижимости АН «МЕГАЛИТ» Ольга Валиуллина прогнозирует, что ситуация может только ухудшиться. Из-за наводнений в соседних регионах этой весной спрос на строительные материалы ожидается выше, чем в среднем в предыдущие годы, «а значит, и цены на них будут только увеличиваться, что скажется на конечной стоимости квадратного метра».

Льготные ипотечные программы задумывались как временная мера

Илья Вольфсон напоминает, что льготные ипотечные программы задумывались как временная мера поддержки и были ограничены по сроку действия, однако продлевались несколько раз.

Автор фото: Ирина Звездина«/Вечерняя Казань»

— На то были свои причины, но каждое такое «завершение» срока действия программы создавало ажиотаж и перегревало рынок, — подчеркивает он.

И в Казани, по мнению собеседника издания, это стало особенно заметно, потому что тут «исторически сложился дефицит предложения, а значит, и цены всегда были повыше».

—  Казань не уникальное явление. Все города-миллионники страдают от недоступности жилья, — говорит руководитель компании «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

Она напоминает, что изначально льготную ипотеку вводили в том числе с учетом того, что жилье станет доступным. Но ввиду того, что к нему был обеспечен широкий доступ и это стало инвестиционным инструментом, стоимость квадратного метра увеличилась задолго до того, как стала расти себестоимость жилья.

Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»

— Сейчас мы видим причины этого: хотят отменить все ипотеки и, таким образом, перекрыть возможность приобрести жилье тем, кто и так никак не мог накопить на первоначальный взнос, — обозначила логическую цепочку она.

Руководитель агентства «Инвест-Риелт», член комитета по СМИ Гильдии риелторов Татарстана Ринат Гаризов знает, что у  нас 80–90% квартир всегда приобретались с помощью ипотеки. И «чем доступнее становилась ипотека, тем выше был спрос на недвижимость».

Участие банков создает больше негативных последствий

Но ключевой депутат Госдумы считает третью причину.  

Автор фото: Максим Богодвид/РИА Новости

— Не имею ничего против банков и системы эскроу-счетов — этот механизм в самом деле помог навести порядок, победить проблему обманутых дольщиков и отсеять недобросовестных застройщиков, — отметил нашему изданию Илья Вольфсон. Однако он убежден, что сегодня, в условиях высокой ключевой ставки и отсутствия прогнозов ее снижения, «безальтернативное участие банковского сектора создает больше негативных последствий, в том числе приводит к росту стоимости жилья».

Он пояснил, как это работает. Застройщик берет в банке кредит на строительство по схеме «ключевая ставка +3%». Эта ставка плавающая и может снижаться в зависимости от динамики наполнения эскроу-счетов. Однако если девелопер быстро все продал, то через некоторое время его платежи банку вырастут и оставшийся период — до ввода дома в эксплуатацию — он будет платить повышенные проценты. Если будет продавать медленно, проценты также будут близки к максимальным.

Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»

— Застройщики вынуждены выстраивать план продаж таким образом, чтобы держать ставку в приемлемом процентном коридоре на протяжении всего периода строительства. По условиям эскроу-счетов они не могут получить доступ к деньгам за проданные квартиры, пока не введут дом в эксплуатацию. В зависимости от масштаба проекта это составляет где-то от двух до четырех лет. Все это время деньги никак не защищены от инфляции и обесцениваются. То есть владельцу строительной компании надо каким-то образом компенсировать и эти потери, — обрисовал ситуацию собеседник издания.  

В конечном итоге доля обслуживания эскроу-счетов с текущей ключевой ставкой — это 15–17%, а иногда и все 20% реальных расходов: «И вся эта стоимость банковских услуг включается в цену квадратного метра – иных источников финансирования у застройщиков по закону сегодня нет».

Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»

Есть идея создать альтернативу проектному финансированию и эскроу-счетам — спецсчета под гарантии регионального бюджета. Смысл в том, что вместо процентов банкам застройщик отчислял бы часть средств на строительство социальных объектов: школ и детских садов, пояснил он. Идею поддержал раис Татарстана Рустам Минниханов, Минстрой России занимается проработкой деталей.

— Это только один из подходов. Мы  вместе с коллегами и по комитету, и в правительстве ведем постоянную работу над инструментами поддержки рынка недвижимости: чтобы это было безопасно, учитывало интересы всех участников и не ложилось лишним бременем на бюджет, — подчеркнул Илья Вольфсон.

Покупательную способность снижает высокая ключевая ставка

Эксперт по недвижимости АН «МЕГАЛИТ» Ольга Валиуллина отмечает, что, помимо того что рост доходов населения по-прежнему не успевает за увеличением цен на жилье, основной причиной является очень высокий показатель ключевой ставки.

— Она уже очень длительное время сохраняется на уровне 16 процентов. Соответственно, ставки на покупку жилья на вторичном рынке сейчас доходят до 18 процентов, что существенно снижает покупательную способность населения, — анализирует она.

Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»

На первичном рынке, по свидетельству собеседницы издания, ситуация обстоит немного по-другому: там действует несколько льготных программ плюс субсидирование от застройщиков и жилье можно приобрести по ставке от 3,5 до 8%. На этом фоне спрос на новостройки растет, что влечет за собой и увеличение цен. Также на рост стоимости жилья оказал сильное влияние переход на эскроу-счета и проектное финансирование.

— В совокупности именно эти основные факторы влияют на то самое повышение индекса недоступности жилья для большей части населения, о котором говорилось выше, — констатирует Ольга Валиуллина.

Она привела пример с новостройками. В прошлом году в пределах лимита льготных ипотек 6 миллионов рублей можно было подобрать квартиру в Казани. А в этом году риелторы в эту сумму уже не укладываются и могут подобрать на нее жилье лишь в ближайших к столице районах: Высокогорском, Зеленодольском и Лаишевском.

Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»

Другой характерный пример по вторичному рынку жилья: в октябре АН «МЕГАЛИТ» приобрело клиентам из соседнего региона квартиру на Квартале, недалеко от сквера «Белые цветы». На тот момент ее цена составляла 6,3 миллиона рублей. Это была однокомнатная «ленинградка» нулевых годов с хорошим ремонтом. По словам Ольги Валиуллиной, спустя чуть более чем полгода они стали продавать аналогичные квартиры в этом микрорайоне уже по цене от 7 миллионов рублей.

Загородная недвижимость «перетягивает одеяло на себя»

По словам эксперта по недвижимости АН «МЕГАЛИТ», сейчас «перетягивает одеяло на себя» рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

На фоне цен на квартиры он выглядит очень привлекательным, отмечает она. Так, по цене однокомнатной «ленинградки» в Казани — 6—7 миллионов рублей — можно построить добротный кирпичный дом площадью 100—120 «квадратов» с тремя спальнями, двумя санузлами, кухней-гостиной и даже террасой.

Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»

Это стоимость без учета земли, тем не менее можно найти очень выгодные варианты. Для сравнения: стоимость однокомнатной квартиры в новостройке в черте города (не окраина) площадью от 35 квадратных метров начинается от 8—9 миллионов. И это в домах, которые сдаются в 2025—2026 годах.

— С учетом того, что ставка на вторичном рынке доходит чуть ли не до 18 процентов, а на строительство дома дается ставка от 3 до 8 процентов в зависимости от льготной программы, то преимущества очевидны. Особенно активно эти программы пользуются спросом у семей с детьми, — свидетельствует Ольга Валиуллина.

Андрей Савельев подтверждает: «Загородная недвижимость еще более-менее доступна». По его информации, если отъехать немного подальше от Казани, на 30—40 километров, есть шанс подобрать подходящий вариант дома и за 4,5 миллиона рублей.

«Надо было брать раньше»

Ужесточение условий льготной ипотеки в 2024 году, а также завершение ее на новостройки могут привести к снижению доступности приобретения жилья с помощью этого инструмента, прогнозируют в Институте экономики города. В таких условиях она в первую очередь будет зависеть от уровня инфляции, ключевой ставки ЦБ и роста реальных доходов населения, отмечают там.

Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»

— Очень хочется, чтобы ключевая ставка вышла на прежний уровень и опустилась хотя бы до 10 процентов. Одно только это событие значительно повысит покупательную способность, — отмечает Ольга Валиуллина. Но она полагает, что, скорее всего, это произойдет не очень скоро: «Плавный откат будет происходить в течение двух лет».

Собеседница издания напомнила, что также в июле завершается льготная программа по ипотеке с господдержкой, ужесточаются условия по семейной ипотеке, заканчиваются лимиты по IT-ипотеке. Вместе с коллегами и партнерами из банков они рассчитывают на снижение ставок и появление каких-либо новых программ на приобретение жилья.

Также риелторы обсуждают новые законопроекты: о жилищных вкладах и строительных сберкассах. Что же касается выросших цен на недвижимость, потенциальным покупателям остается только сожалеть: «Надо было брать раньше».

По мнению руководителя агентства «Инвест-Риелт» Рината Гаризова, жилье в Казани «становится роскошью». Это подтверждают старты продаж последних месяцев. С этим же связано и увеличение спроса на загородную недвижимость. Он также заметил, что бюджетных проектов стало меньше. В основном возводят дома бизнес-класса. А значит, коэффициент недоступности жилья снова повысится.