После снижения ставок по ипотеке в Татарстане «выстрелит» отложенный спрос
Стоимость строящегося жилья в нашей республике одна из самых высоких в стране. И предпосылок для ее снижения нет, отмечают застройщики. Они называют удорожание новостроек закономерной реакцией рынка на сокращение объемов новых проектов.
Кризиса нет, но сроки сдачи новостроек сдвигаются
Кризиса в строительной отрасли нет, но падает объем предложения и сдвигаются сроки сдачи новостроек, заявил на недавнем Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ-2025) вице-премьер российского правительства и наш земляк Марат Хуснуллин.
— Значит, цены на жилье будут расти, — дал он однозначный прогноз.
Оправдается ли он для Татарстана, где и без того квартиры одни из самых дорогих в стране? Согласно данным СберИндекса наша республика вслед за Москвой, Санкт-Петербургом и Московской областью входит в топ-5 регионов с самым высоким ценником на новостройки. Он здесь составляет 187 тысяч рублей за квадратный метр.
Генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев не сомневается, что этот прогноз «обязательно оправдается для всей страны, потому что правила рынка действуют везде вне зависимости от текущего уровня цен».
В нашем регионе, как и в целом в России, наблюдается снижение объёмов предложения на рынке новостроек, а сроки сдачи объектов сдвигаются из-за сложностей в цепочках поставок и удорожания стройматериалов, признает коммерческий директор ГК «Точно» Михаил Федоров.
— Это создает предпосылки для роста цен на жильё, особенно в популярных локациях и сегментах «комфорт» и «бизнес», — говорит он.
Высокая стоимость строящегося жилья в республике, которая входит в число регионов с максимальными ценами, подтверждает эту тенденцию, подчеркивает собеседник издания. Однако Михаил Федоров полагает, что рост цен, зависимый от экономической ситуации и покупательского спроса, будет умеренным.
Многие застройщики действительно пересматривают решения по выводу новых корпусов/очередей в реализацию и началу строительства, подтвердил «Вечерней Казани» первый заместитель генерального директора ФСК Регион Роман Капинос. По его словам это связано, в первую очередь, с «заградительной» ставкой по рыночной ипотеке и привлекательностью процентов по банковским вкладам.
Вот уже год на рынке жилья наблюдается снижение продаж на фоне высоких ипотечных ставок, напомнил директор по управлению проектами Южно-Приволжского региона GloraX Сергей Самойленко. Неизбежным следствием этого он называет формирование большого отложенного спроса, который ««выстрелит», как только ипотечные ставки опустятся до психологически приемлемого для потребителя уровня порядка 12 процентов».
— Это, вероятно, станет началом периода нового роста цен, — предполагает собеседник издания.
С учётом высокой ключевой ставки ЦБ уровень инфляции и рост стоимости проектного финансирования значительно повысили себестоимость строительства, что, в свою очередь, приведет к росту стоимости квадратного метра, анализирует ситуацию один из руководителей GloraX. Очевидно, говорит он, такой сценарий будет распространяться на весь рынок жилья, в том числе и на регионы-лидеры по стоимости «квадрата».
— Доля расходов на обслуживание долга в структуре себестоимости строительства сейчас достигла беспрецедентных размеров, — подвел итог топ-менеджер строительной компании.
Рынок новостроек затоварен: покупателей все меньше
Мнения участников рынка недвижимости по поводу кризиса разошлись. Директор по развитию агентства Gordeev&Partners Анна Тонова убеждена, что он в стройотрасли все же имеет место быть.
— Рынок новостроек затоварен. Возможностей купить жилье стало меньше, а вариантов квартир, напротив, появляется все больше, — говорит она.
Собеседница издания обращает внимание на то, что абсолютно все застройщики борются за своего покупателя с помощью разных акций, интересных предложений, снижения стоимости и т. д.
— Если строительные компании идут на то, чтобы сбросить цену на 1,5-2 миллиона рублей, это говорит о том, что покупательская способность достаточно низкая. Спрос падает, а готовое жилье продолжают вводить. Это нормальная история для кризиса, — назвала аргументы в пользу своей точки зрения она.
Директор агентства недвижимости «Этажи-Казань» Марат Галлямов, напротив, полагает, что пока что кризиса нет, однако «наблюдаются его предпосылки, а также замедление активности на рынке». Об этом свидетельствует снижение объемов продаж.
Именно по этой причине, говорит он, девелоперы начали предлагать покупателям различные стимулирующие меры, включая скидки до 2,9 млн рублей, субсидированные ипотечные ставки от 5% (по льготным программам — от 2,5%), а также дополнительные условия при рассрочке.
— Несмотря на это, застройщики продолжают повышать цены, что обусловлено требованиями банков, — констатирует Марат Галлямов.
Директор АН «Этажи-Казань» подчеркнул, что столица Татарстана занимает пятое место в России по численности населения, однако по объемам строительства она находится лишь на 10-й позиции.
Ситуация пока еще не критичная
Ранее министр строительства России Ирек Файзуллин сообщал о двукратной затоваренности рынка новостроек в стране. В Татарстане, по данным ДОМ.РФ, объем жилищного строительства составляет 1 221 359 «квадратов», распроданность – 59 %, стройготовность – 84 %. Отношение распроданности к стройготовности – 71 %.
По словам коммерческого директора компании «Суварстроит» Марселя Абдулхаева, затоваренность начала расти после отмены массовой льготной программы ипотеки в 2024 году: «Темп продаж замедлился, но ситуация не критичная». Этот показатель сильно зависит от ключевой ставки ЦБ. Если её падение продолжится, то и активность реализации жилья начнёт восстанавливаться, признает активный участник строительного рынка Татарстана.
Данные ДОМ.РФ говорят о достаточно сбалансированной ситуации с новостройками в Татарстане, соглашается с ним Михаил Федоров.
— Отношение распроданности к стройготовности на уровне 71 процента свидетельствует о том, что большая часть строящихся объектов уже нашла своих покупателей, что снижает риски затоваренности. Тем не менее, в отдельных сегментах или локациях может наблюдаться избыточность предложения. Но в целом рынок сохраняет устойчивость, — комментирует он.
Сокращение объемов предложения, особенно по стартовым, самым привлекательным для потенциальных покупателей ценам, вынужденно подталкивает цены текущего предложения вверх, так как у подавляющего большинства застройщиков есть обязательства перед банками и кредиты с высокими ставками на покупку земли под строительство, характеризует неоднозначность ситуации Роман Капинос.
Вместе с этим рост стоимости материалов и рабочей силы также не оставляет возможности ограничения роста цен на квартиры, обозначил он дилемму.
— При этом потребителю важно понимать, что действительно качественный продукт просто не может стоить дешево. Невозможно купить жилье премиального уровня по цене «комфорта», — подчеркивает заместитель генерального директора ФСК.
Вторая среди городов-миллионников по потенциалу рынка жилья
Директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет» Антон Гак отмечает, что риски затоваривания на рынке Татарстана нивелируются двумя факторами.
— Во-первых, сейчас абсолютное большинство девелоперов намного внимательнее относится к выводу новых проектов и очередей в уже строящихся жилых комплексах. Застройщики объявляют о старте только будучи уверенными, что смогут реализовать эти объемы. Более того, банки при выдаче проектного финансирования также проводят детальный анализ рынка и спроса, — подчеркивает он.
В качестве второго довода эксперт сообщил, что Казань заняла второе место среди городов-миллионников в рейтинге потенциала рынка жилья в 2025 году. Исследование основано на 11 показателях, включая динамику продаж, цен, демографию, обеспеченность жильем и объемы строительства.
— Татарстан выделяется устойчивым спросом и активностью девелоперов, что делает его одним из ключевых драйверов на карте крупнейших регионов России. Продажи в новостройках Казани снизились меньше, чем в других «миллионниках», а средняя распроданность в регионе составляет 51 процент — это подчеркивает высокий интерес к местному рынку, — дал характеристику республике эксперт.
Рост населения и средних заработных плат жителей формирует сильную основу для развития рынка жилья, продолжил он. За три года число горожан увеличилось на 5% — до 1,32 милиона человек, что свидетельствует о привлекательности региона для новых жителей. Заработная плата населения выросла на 15%, достигнув в среднем 89 тысяч рублей. По этому показателю Казань занимает третье место среди 14 крупнейших городов страны.
По мнению Романа Капиноса, затоваренность можно рассматривать с разных точек зрения. Объем строительства оценивается по полученным разрешениям на строительство (РНС). И при ближайшем рассмотрении сюда могут попасть как раз те корпуса, по которым разрешения получены, но фактически строительство было отложено.
— На своих проектах и проектах коллег мы видим, что уровень распроданности как в классе «комфорт», так и в классе «бизнес» соответствует или даже опережает уровень строительной готовности, — комментирует топ-менеджер ФСК.
Он допускает, что у ряда застройщиков могут возникать проблемы с низкой распроданностью на высоком уровне стройготовности. Но в каждом случае нужно разбираться детально. Возможно, девелоперами установлена чрезмерно высокая цена, не соответствующая возможностям потенциальных клиентов в локации, которая не позволяет удерживать необходимый темп. Также существенное влияние может оказывать отсутствие специальных предложений и программ продаж.
— Многие потенциальные покупатели опасаются сейчас приобретать квартиру в ипотеку с текущими ставками, так как нет уверенности в том, что они смогут обслуживать кредит на таких условиях. Застройщики, в том числе и наша компания, понимая сложность ситуации, стараются предлагать покупателям наиболее привлекательные программы, скидки при оплате собственными средствами и с использованием ипотеки, а также программы рассрочек, где есть возможность перейти на ипотеку сразу, как только ставки по кредитам станут ниже и у покупателей будет возможность комфортно обслуживать кредит, — рассказал Роман Капинос.
Марат Галлямов напомнил, что оптимальным соотношением между уровнем продаж и готовностью объектов считается диапазон 70–80%, что свидетельствует о сбалансированности рынка. В Казани этот показатель составляет 80%, что указывает на некоторый дефицит предложения, тогда как в целом по Татарстану он равен 71%, что исключает переизбыток объектов.
Серьезный дисбаланс и повышенные риски
Рынок новостроек Татарстана, как и всей России, переживает сложный период трансформации, подчеркивает коммерческий директор компании «Новастрой» Антонина Дарчинова. В то же время, по ее мнению, цифры, приведенные ДОМ.РФ по нашей республике, не свидетельствуют «о катастрофической затоваренности, но указывают на серьезный дисбаланс и повышенные риски».
Наиль Галеев и вовсе убежден, что сегодня на рынке недвижимости складывается ситуация отложенного спроса, а не затоваренности.
— Затоваренность — это когда у вас настолько много предложения, что оно значительно превышает сложившийся спрос, — поясняет он. — В нашем случае так было бы, если все уже давным-давно купили квартиры, а застройщики продолжали заводить на рынок новые проекты, которые никому не нужны. А отложенный спрос — ситуация, когда спрос существует, но по каким-то причинам люди пока не покупают, откладывая решение на будущее. В нашем случае — из-за высокого «ключа» и недоступности ипотечных кредитов.
Что касается падающего объема предложения, речь идет о том, что застройщики из-за дорогих денег не берут новые разрешения, потому что не могут запускать новые проекты. И в будущем, когда ставка упадет и рынок стабилизируется, мы можем столкнуться с дефицитом, а значит и ростом цены, соглашается он с выводами Хуснуллина.
Рост цен на жилье — это закономерная реакция рынка
Не видят предпосылок для снижения цен и в группе «Самолет». Директор по продажам федеральных проектов группы Антон Гак отмечает рост строительной себестоимости и высокую ключевую ставку.
— У девелоперов продолжают расти расходы на строительные материалы и оплату труда рабочих на стройплощадках из-за дефицита кадров, — конкретизирует собеседник издания.
При этом дальнейшее снижение ключевой ставки будет способствовать повышению доступности жилья для клиентов, что подстегнет спрос на фоне сократившегося предложения. Как следствие, стоимость квадратного метра в новостройках снова может вырасти, обосновывает свои выводы он.
Антонина Дарчинова также полагает, что рост цен «в среднесрочной перспективе вероятен, но будет неравномерным».
— Проблема избыточного предложения требует внимательного мониторинга и адресных мер поддержки как со стороны застройщиков, так и со стороны государства, — убеждена она.
Рост цен на жилье — это закономерная реакция рынка на сокращение объемов новых проектов, убежден коммерческий директор «Суварстроит».
Он считает этот процесс неизбежным: «Ввиду уменьшения вывода новых квадратных метров этот показатель также будет корректироваться. Ведь потребность в жилье есть всегда». Но говорит, что неправильно связывать рост цен только с этой ситуацией. Есть и другие факторы, такие как качество и локация проектов.
— Сейчас застройщики стараются возводить не просто коробки, а делать жилье комфортнее, «интереснее», стараясь выделить свой проект, наполняя его разными «фишками», — обращает внимание собеседник издания.
Марсель Абдулхаев также подчеркнул еще один фактор: привлекательность Казани как инвестиционного и миграционного центра.
Мораторий — достаточно деликатная тема
Правительство продлило до конца 2025 года мораторий на взыскание неустоек с застройщиков. Большинство опрошенных изданием девелоперов считает этот шаг в нынешних условиях оправданным.
Директор по управлению проектами Южно-Приволжского региона GloraX напомнил, что многие жилые комплексы, особенно масштабные, проектировались и просчитывались еще 3-5 лет назад. А именно: когда «не было четкого понимания, в какой реальности с учётом санкционной политики и импортозамещения «с колес» придется реализовывать эти проекты». Неудивительно, резюмирует он, что многие строительные компании столкнулись с серьезными трудностями, вызванными потерей поставщиков и нарушением логистических связей, которые в итоге вызвали затягивание сроков строительства.
С учетом сложностей с поставками, удорожания материалов и регуляторных изменений такая мера, как продление моратория, позволяет застройщикам гибко управлять сроками сдачи жилья без риска значительных финансовых потерь, констатирует коммерческий директор ГК «Точно» Михаил Федоров.
А это, в свою очередь, способствует стабильности рынка и снижает вероятность банкротств компаний, что «важно для сохранения темпов жилищного строительства и защиты интересов покупателей». Это мнение разделяет и Антонина Дарчинова. Она уверена в том, что продление моратория — необходимый шаг для стабилизации отрасли.
Первый заместитель генерального директора ФСК Регион Роман Капинос признал, что «мораторий — достаточно деликатная тема». С одной стороны, многим участникам отрасли необходима поддержка. Текущая ситуация не всегда позволяет четко выдерживать сроки строительства и передачи ключей участникам долевого строительства. А оплата штрафов по просрочке завершения объекта недвижимости ляжет тяжелейшим бременем. И мораторий такую поддержку, безусловно, оказывает, рассуждает он.
С другой стороны, говорит собеседник издания, нельзя не отметить, что в достаточно тяжелую ситуацию попадают «именно те, для кого строятся эти дома — участники долевого строительства». Речь о том, что им зачастую приходится платить аренду за съемное жилье одновременно с ипотечными платежами, нести дополнительную, иногда крайне тяжелую финансовую нагрузку без какой-либо компенсации со стороны застройщика.
— На наш взгляд, это несправедливо по отношению к людям, поверившим строительным компаниям и купившим у нее квартиры, — подвел итог он.
В ФСК, уверяет Роман Капинос, «делают все возможное для соблюдения графиков и сроков, указанных в договоре» с тем, чтобы клиенты получали свои квартиры вовремя. Сергей Самойленко также подчеркнул, что компания GloraX считает своей первоочередной задачей выполнение обязательств перед партнёрами и клиентами «вне зависимости от действия моратория».
— Затягивание сроков приведет к репутационным, а в конечном итоге, и к финансовым потерям, — не сомневается он.
По словам собеседника издания жилые проекты GloraX в Казани просчитывались и проектировались, когда у компании уже было «понимание дальнейшего развития ситуации на рынке», поэтому их реализуют «по графику в рамках заложенных сроков». Директор АН «Этажи-Казань» также подчеркивает, что перенос сроков сдачи объектов нежелателен, поскольку «клиенты негативно воспринимают такие изменения».
В текущих условиях для застройщиков это влечет, в основном, репутационные риски. Однако, напоминает Марат Галлямов, необходимо учитывать и макроэкономические факторы, включая инфляцию и дефицит рабочей силы. В связи с этим перенос сроков может стать «вынужденной мерой, позволяющей застройщикам адаптироваться к условиям высоких ставок и ограниченной государственной поддержки».
Освобождены от ответственности с начала пандемии
Руководитель Федерального центра помощи дольщикам Антон Хайдуков убежден, что столь длительный мораторий «не может быть оправдан в любом случае».
— Создалась ситуация, при которой застройщикам предоставляются привилегии. В течение последних пяти лет, с начала пандемии, они освобождены от гражданско-правовой ответственности перед дольщиками. По сути, им дана легитимная возможность не исполнять принятые на себя обязательства, избегая негативных последствий. В том числе продлевать сроки передачи гражданам квартир и так далее, — пояснил он свою точку зрения.
Собеседник издания обратил внимание на то, что в прошлом году были приняты поправки в 214 ФЗ «О долевом участии», которые и так существенно снизили штрафы для застройщиков.
— Какой смысл продлевать мораторий, если штрафные санкции уже подогнали под существующие экономические реалии?, — задается вопросом он.
По мнению собеседника издания, в этом случае помимо экономического эффекта нарушается еще и правоприменительная дисциплина, дисциплина ответственности застройщика перед участниками строительства. Люди живут на съемных квартирах, не имея возможности взыскать убытки и неустойки со строительной компании, нарушившей перед ними обязательства.
Руководитель Федерального центра помощи дольщикам считает, что продление моратория — это своего рода экономическое стимулирование застройщиков. Оно может создать отлагательный эффект для тех девелоперов, которые находятся на грани, с тем, чтобы они не обанкротились окончательно. Тем не менее критическая масса строительных компаний, оказавшихся в сложной финансовой ситуации, скапливается.
— И в очень многих регионах люди бьют тревогу по поводу того, что застройщик не достраивает почти что готовый дом или по тем или иным соображениям не передает квартиры. Например, потому, что обязательства подразумевают: в помещениях должна присутствовать внутренняя отделка и так далее, — рассказывает он.
Антон Хайдуков полагает, что как более адекватная альтернатива продлению моратория может быть рассмотрено дополнительное льготное кредитование застройщиков напрямую, либо посредством предоставления льготных ипотек, как было до этого и т.д.
Подписывайтесь на нас в Дзен!
Популярное
Апелляционная инстанция отклонила жалобу «заслуженного строителя РТ» на свой арест — предполагаемый заказчик нападения на Ирину Шевыреву останется под стражей до 14 декабря.
Последняя построенная станция метро города проработала восемь лет, а приостановит свою работу на несколько недель.
За 9 месяцев года убытки республиканских компаний достигли 72 миллиардов рублей, что в полтора раза больше, чем в прошлом году. Татарстанские «крупняки» резко снизили и выплаты по налогам.
В ходе делового понедельника в мэрии обсудили проблемы казанского «Водоканала». На сети водоснабжения нужно около 50 миллиардов, но градоначальника беспокоят засоры из-за беспечности жильцов.
Экс-начотдела Минземимущества Татарстана Ильшат Аминов заявил, что никакого дохода от афер с «мамиными» помещениями не получал, хотя ранее признавал вину перед следователем.
