Аналитика
Автор материала:Любовь Шебалова

Ставки аренды в Татарстане повысились повсеместно — на склады, офисы, магазины

Дефицит готовых площадей коммерческой недвижимости в республике в ближайшие годы преодолеть не удастся, утверждают эксперты. Между тем вызванный им рост стоимости продажи и аренды уже привел к тому, что такие ставки могут выдержать не все.

Ставки аренды в Татарстане повысились повсеместно — на склады, офисы, магазины

Автор фото: Ирина Звездина/ ИД «Вечерняя Казань»

Самая заметная тенденция на рынке — рост ставок аренды

Самой заметной тенденцией на рынке коммерческой недвижимости республики в минувшем году стал рост ставок аренды, говорит генеральный директор компании A-Development Владимир Шайхиев.

— Они увеличились повсеместно: и на стрит-ретейл, и на офисы. В зависимости от локации где-то — на треть, где-то — в два раза. Стоимость аренды складской промышленной недвижимости показала скачкообразный рост, — рассказывает он.

Вице-президент Гильдии риелторов Татарстана, управляющий партнер агентства «БЕСТ-недвижимость Казань» Андрей Савельев отмечает, что ставки аренды коммерческой недвижимости в Казани в среднем колеблются от 1 до 3 тысяч рублей за квадратный метр в зависимости от сегмента рынка и местоположения. Стоимость продажи составляет 150—300 тысяч рублей за «квадрат».

Автор фото: Павел Хацаюк / ИД «Вечерняя Казань»

— Это достаточно высокие цены, — констатирует он.

Тем не менее собеседник издания прогнозирует, что рост стоимости аренды складов, помещений под магазины и офисы в 2025 году продолжится. Но речь идет о ликвидных объектах — более 80% рынка татарстанской коммерческой недвижимости приходится на неликвид. 

Гендиректор компании A-Development подчеркивает, что рост цены — это «не блажь собственников, а острая необходимость». Увеличилась себестоимость строительства. Сказались подорожание стройматериалов, рабочей силы и земельных участков. Раньше сотка земли в центре города стоила 1—1,5 миллиона рублей, а сейчас ее цена поднялась до 3,5—7 млн рублей. В отдельных случаях — и до 10 миллионов рублей.  

Кроме того, возросли затраты на горюче-смазочные материалы, повысились налоги. Прежде торговые и бизнес-центры площадью свыше 2 тысяч квадратных метров облагались налогом в 2% от кадастровой стоимости. Но с этого года в Татарстане упомянутый двухпроцентный налог должны платить эти объекты вдвое меньшей площади — от 1 тысячи «квадратов». Это максимально возможная ставка, которую могут ввести в регионах.

На недавней коллегии Минземимущества республики сообщили, что в этот перечень дополнительно внесли около 1,8 тысячи административно-деловых и торговых центров. Сумма налога на их имущество ориентировочно оценена в 618 миллионов рублей. Генеральный директор компании A-Development прогнозирует, что повышение налогов для ТЦ приведет к вынужденному увеличению ставок аренды на 20—30%.

Автор коллажа: Ирина Звездина / ИД «Вечерняя Казань»

Возросло налоговое бремя и для индивидуальных предпринимателей, находящихся на «упрощенке» (УСН). Теперь при доходах за 2024 год свыше 60 миллионов рублей они теряют право на освобождение от НДС и должны платить в бюджет 5%. Если получен доход свыше 250 миллионов рублей, налог на добавленную стоимость составит уже 7%.

Кроме того, напоминает собеседник издания, возросли коммунальные платежи, в два-три раза поднялся фонд оплаты труда.  С ростом ключевой ставки подорожала стоимость кредитов. Любое увеличение расходной части в итоге приводит к увеличению себестоимости и, соответственно, конечной стоимости продукта.

По мнению гендиректора компании A-Development, доходность арендного бизнеса сокращается. Прежде срок окупаемости объекта коммерческой недвижимости составлял в среднем 7-8 лет, но и «10 лет считались хорошим раскладом». Теперь же, если отталкиваться от фактической стоимости ставки аренды, окупаемость возросла до 14-15 и даже 20 лет, замечает он.

Владимир Шайхиев допускает, что с учетом цен, которые сейчас заламывают в Татарстане за коммерческую недвижимость, ее стало интереснее приобретать в Москве и Санкт-Петербурге: «Цены плюс-минус те же, а доходы выше».

Андрей Савельев это мнение не разделяет.

— Стоимость такого рода объектов у нас действительно выше, чем в большинстве городов-миллионников — тех же Екатеринбурге, Новосибирске и Нижнем Новгороде. Но до уровня Москвы, Сочи и Санкт-Петербурга нам, конечно, далеко, — убежден он.

Автор фото: Павел Хацаюк / ИД «Вечерняя Казань»

Управляющий партнер компании «Доступный офисный фонд» Вячеслав Пимурзин напоминает, что раньше разменной инвестиционной монетой была квартира. Ее можно было легко купить и, если вдруг понадобились деньги, выгодно перепродать.

— Эта схема работает до сих пор. Вот только с подорожанием ипотеки сроки сделок существенно выросли. И вторичный, и первичный рынки жилья фактически встали, — комментирует он.

Как следствие, те, кто планировал вложить свободные средства в жилые «квадраты», переключились на офисы и торговые помещения. За счет перетока инвесторов с более объемного рынка коммерческой недвижимости удалось сохранить все свои тенденции. 

Интерес к инвестициям в этот сегмент остался, подтверждает Андрей Савельев. А Вячеслав Пимурзин заметил, что после успешного проведения саммита БРИКС в Татарстан стали охотнее инвестировать другие регионы: «И без того хорошая динамика покупки недвижимости усилилась».

По его мнению, высокий туристический поток также позволяет коммерческой недвижимости оставаться на плаву.

Драйвер спроса инвестиции в складскую недвижимость

Казань остается одним из ключевых логистических рынков России, традиционно высоко востребованным конечными пользователями, отмечают в консалтинговой компании СORE.XP. Имеются в виду те, кто приобретает объекты для размещения своего бизнеса. Площадь качественных складов здесь оценивается в 800 тысяч квадратных метров. За 2024 год их было построено более 150 тысяч «квадратов».

Автор коллажа: Ирина Звездина / ИД «Вечерняя Казань»

Для рынка складской недвижимости столицы Татарстана характерны те же тенденции, что и для других российских регионов: дефицит свободных площадей — их доля, по данным СORE.XP, держится на околонулевом уровне — и растущие арендные ставки. Они достигли 11,5—12,5 тысячи рублей за «квадрат» в год (без учёта OPEX и НДС).

Недостаток такого рода помещений привел к тому, что основу предложения составляют build-to-suit проекты — строительство зданий под требования заказчика. Стоимость аренды в них существенно выросла из-за удорожания банковского финансирования, констатируют эксперты.

Владимир Шайхиев подтверждает, что в Татарстане имеет место определенный дефицит качественных складских комплексов, поэтому «ставки в 850—1000 рублей за квадратный метр в месяц уже никого не удивляют — они стали нормой». Еще 5—7 лет назад, напоминает он, теплый склад можно было снять по цене 250—300 рублей за «квадрат».

— В течение пяти лет ставки выросли в 4 раза, — резюмирует собеседник издания.

Причина — в том числе бурное развитие онлайн-торговли. В регион приходит много федеральных компаний. Как следствие, возрастает спрос на качественные склады. Между тем себестоимость строительства логистических комплексов, к которым предъявляются очень серьезные требования с точки зрения высоты, подъездных путей, зон разгрузок и т.д., поднялась.

Автор фото: Павел Хацаюк / ИД «Вечерняя Казань»

Инвестиции в складскую недвижимость в прошлом году стали драйвером спроса, утверждает управляющий партнер компании «Доступный офисный фонд». По его словам в Татарстане запустилось много логистических проектов и сейчас строится очень большое количество современных складов.

Свою лепту вносит электронная коммерция, имеющая хорошую маржинальность. Как следствие, этот сегмент привлек инвесторов. Вместе с тем собеседник издания прогнозирует, что, даже несмотря на бум строительства складов и участие в этом крупнейших игроков, ввод этих площадей в ближайшие годы не покроет дефицит.

Аренда офисов за год подорожала на 60 процентов

— В столице Татарстана сохраняется дефицит качественных офисных помещений, что оказывает дополнительное давление на арендные ставки, — констатируют аналитики компании.

За 2024 год средняя ставка аренды офиса в Казани выросла на 60%, подсчитали в консалтинговой компании СORE.XP.  На исходе года она варьировалась в пределах 1,5—2 тысяч рублей за квадратный метр в месяц (включая НДС и операционные расходы).

Доля свободных офисных площадей к концу минувшего года составила около 6%. С 2021 по 2023 год в Казани не было введено в эксплуатацию ни одного нового качественного офисного здания. А в минувшем году единственным в таком роде стал бизнес-центр с арендуемой площадью 7,8 тысячи квадратных метров.

Автор фото: Павел Хацаюк / ИД «Вечерняя Казань»

Андрей Савельев напоминает, что последним новым бизнес-центром был Urban, который ввели в эксплуатацию в 2020 году. По его данным, сейчас в центре города строят офис класса А — работы завершатся в 2025 или даже 2026 году. 

Владимир Шайхиев констатирует, что в республике и ее столице в частности возник большой спрос на офисы: «Особенно мелкие в центре города». По большей части есть необходимость в помещениях в 15—30 «квадратов», где, как правило, развивают различные микробизнесы.

Ставки аренды на них крайне высокие и варьируются в 1,5—3 тысячи рублей за «квадрат» в месяц: «Я имею в виду офисные пространства, для которых раньше не мог бы объяснить такой уровень стоимости».

По свидетельству вице-президента Гильдии риелторов Татарстана, как и ранее, наиболее востребованы офисы класса А и помещения для стрит-ретейла. И, напротив, все меньшим спросом пользуются неликвидные объекты: подвалы, офисы без парковки и т. п. Для арендаторов и покупателей важны комфорт и наличие соответствующей инфраструктуры. Он полагает, что в 2025 году спрос на ликвидные помещения на первой линии с отдельным входом и парковкой сохранится.

Автор коллажа: Ирина Звездина/ ИД «Вечерняя Казань» 

По словам заместителя директора отдела услуг корпоративным клиентам CORE.XP Ивана Козиса, в Казани в среднем ставка аренды офисов класса А составляет около 3 тысяч рублей, B — 2,4 тысячи. Офисы класса С, а также не имеющие классификации востребованы меньше, говорит Андрей Савельев. Соответственно, и арендовать их можно дешевле: примерно по 1—1,5 тысячи рублей за «квадрат».

Владимир Шайхиев отмечает, что в сложной ситуации оказались те собственники площадей, кто заключил долгосрочные договоры аренды, предусматривавшие либо небольшую фиксированную компенсацию, либо ее отсутствие. 

Автор фото: Павел Хацаюк/ ИД «Вечерняя Казань»

Ставка аренды в 800 рублей за «квадрат», установленная два-три года назад, уже «не в рынке». Для арендаторов подобные старые договоры выгодны, а владельцы площадей из-за высокой инфляции в проигрыше.

Управляющий партнер компании «Доступный офисный фонд» отмечает, что в 2024 году  в офисной недвижимости практически сошли на нет сделки с использованием коммерческой ипотеки: «Ключевая ставка поднялась, кредиты стали практически недоступны». Участники  рынка ждали провала, но этого не случилось.

В коммерческую недвижимость пришли инвесторы, ранее вкладывавшие в недвижимость в Турции, Дубае и на Кипре. Во-первых, для девелоперского бизнеса за границей появились ограничения. Во-вторых, сыграл свою роль и неблагоприятный внешний фон.

Торговая столица пошла по пути реновации

Казань по итогам прошлого года вслед за Воронежем и Краснодаром вошла в тройку российских городов-миллионников, ставших лидерами по приросту торговых площадей. А вот по обеспеченности ими столица Татарстана не попала даже в первую пятерку.

Автор фото: Павел Хацаюк / ИД «Вечерняя Казань»

По оценке создателя ресурса arenda-trk.ru Ольги Кожевниковой, ввод новых торговых центров в республике в 2024 году можно считать умеренным, что «регулирует конкуренцию между проектами».

Многофункциональный комплекс ART City — девелоперский проект казанской UD Group, построенный на месте Арских казарм, собеседница издания считает «серьезным проектом реновации серого пояса города». Это самое крупное открытие на рынке после флагманского ТРЦ KazanMall в конце 2020 года. Она также обращает внимание, что это новый формат «комьюнити-центра», который совмещает шопинг, отдых, развлечения и искусство.

Помимо ART City появился небольшой «районник» ТЦ «Взлетный». Из проектов, которые только готовятся выйти на рынок, — новый формат Казанского ЦУМа, реконцепция крупных торговых центров  «Кольцо» и «Сувар Плаза» и большой новый термальный комплекс «Пляж» на месте бывшего гипермаркета «Карусель» общей площадью 12,6 тысячи «квадратов». Нельзя не отметить проекты реновации Московского и Чеховского рынков в Казани.

Владимир Шайхиев отмечает, что в стрит-ретейле в любом случае востребованы мелкие площади. В них размещают различные пункты выдачи заказов, предприятия сферы услуг, небольшие магазинчики и т.п. Вячеслав Пимурзин считает такие помещения самой дорогой коммерческой недвижимостью в Казани. В этом плане, по его словам, «грандиозно подорожали» такие объекты на туристически привлекательной улице Баумана: «В течение трех лет практически в два раза».

Автор коллажа: Ирина Звездина / ИД «Вечерняя Казань»

Эксперт полагает, что пальма первенства за очень ликвидными помещениями на первых линиях. В то же время конкуренцию им могут составить продаваемые офисы класса А. Впрочем, он напоминает, что о недостатке столь комфортного «жилья» для компаний в столице Татарстана говорят уже на протяжении ряда лет.

— Позади пять лет дефицита, и он никуда не исчез. Офисы комфортного А-класса не доходят до реализации, так как их очень рентабельно сдавать. Поэтому даже если такие площади и вводятся, они оседают в арендном бизнесе, — обращает внимание он.

Между тем у них очень большой запас прочности. Если ресторан может закрыться через пару лет, то бизнес-центр будет все так же востребован арендаторами. И он более безопасен с точки зрения кассовых разрывов.

Автор фото: Павел Хацаюк / ИД «Вечерняя Казань»

Основные тенденции рынка торговой недвижимости Казани и Татарстана не отличаются от общероссийских, говорит Ольга Кожевникова. В частности, это увеличение социальной нагрузки для торговых центров. Ранее они были территорией исключительного шопинга. Теперь же становятся  местом разноформатного досуга.

Собеседница издания допускает, что это обстоятельство может понизить арендные ставки, но совсем незначительно: в пределах 1—5 процентов.