«Свежая» вторичка составит конкуренцию жилью от застройщиков
На казанском рынке недвижимости сложилась парадоксальная ситуация: новые квартиры в сданных домах на 15–20% дешевле, чем в еще строящихся. Причем за счет льготной ипотеки предложения от застройщиков выгоднее, чем от продавцов-частников.
Старт льготной программы ипотеки в 2020 году спровоцировал взрывной рост спроса на новостройки. Инициатива, цель которой было повысить доступность жилья для россиян, привела к обратному эффекту: первичка стала такой же недоступной, как вторичка. После сворачивания общедоступной льготной ипотеки в 2024 году интерес покупателей снова стал смещаться в сторону вторичного рынка. Помимо более низких цен на «квадрат» вторичную недвижимость выделяет еще одно важное преимущество — в нее можно заехать сразу после покупки, не дожидаясь, пока дом сдадут.
Квартиры в недавно сданных проектах, продаваемые как застройщиками, так и частными лицами, выделяют в отдельный сегмент на рынке недвижимости. Они сочетают в себе преимущества новостройки и вторичного жилья: при их строительстве используются современные технологии, в них ухоженные дворы с хорошими детскими и спортивными площадками, чаще всего в них закрытые дворы. Так же, как правило, они оснащены камерами видеонаблюдения, а за безопасностью на территории жилого комплекса следит охрана. Покупатели скорее всего станут первыми жильцами квартиры. При этом переехать в квартиру или приступить к ремонту в ней можно будет сразу после покупки.
В Казани цена квадратного метра в сданных корпусах от застройщиков на 17% дешевле, чем аналогичные объекты от инвесторов-физических лиц на вторичном рынке, выяснили аналитики «Циан». Существенно сэкономить можно при покупке варианта в готовом доме от застройщика так же в Томске, Челябинске и Ростове-на-Дону. Интересно, что в среднем по крупным городам России новые новостройки на 4% дороже новой вторички.
Самый большой разрыв в цене наблюдается в Уфе — разница составляет 33%. Значительно дороже готовое жилье от девелоперов, чем от инвесторов, в Перми (на 30%), Самаре (на 23%) и Москве (на 10%).
Согласно данным, предоставленным пресс-службой «Циан.Аналитика», студия в новом доме Казани от инвестора в среднем стоит 7,9 миллиона, однокомнатная квартира — 9,5 миллиона, а двухкомнатная — 13,5 миллиона. По состоянию на начало мая на агрегаторе было опубликовано 2,1 тысячи объявлений о продаже новой вторички. Предложения от девелоперов гораздо меньше, ими опубликовано 510 объявлений.
По мнению эксперта «Циан.Аналитики» Елены Бобровской, «свежая» вторичка, то есть квартиры в недавно введенных в эксплуатацию домах, которые приобретались на перепродажу, становится все более серьезным конкурентом для застройщиков.
— Такие предложения, как правило, дешевле, чем готовые новостройки, при этом покупатель может договориться о дополнительной скидке на этапе обсуждения сделки. Кроме того, такие объекты часто имеют более привлекательные характеристики, чем остатки от девелоперов, — поясняет она.
Вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев подтвердил, что на рынке вторичной недвижимости Казани часто встречаются предложения в сданных домах по более низкой цене, чем в еще строящихся. Такого предложения от застройщиков достаточно много. По словам эксперта, 5 лет назад 90—95% квартир были распроданы до ввода дома в эксплуатацию. В последние годы в большей части проектов остается много нераспроданных квартир. Также эксперт поделился, что благодаря возможности использования льготных программ новые квартиры в сданных домах от застройщиков больше пользуются популярностью на рынке Казани, чем вторичка от инвесторов.
Факторов, влияющих на покупку новой вторички, много: от местоположения, новой инфраструктуры и планировки до репутации конкретного жилого комплекса. Савельев обратил внимание, что качество строительства современных домов выше, чем тех, что появились 15—20 лет назад.
— Покупатели приходят с разными запросами, но в любом случае всегда новое покупать лучше, чем старое. Ездить на новом автомобиле лучше, удобнее, приятнее, чем ездить на старом. То же самое и с квартирами, — привел аналогию Савельев.
За новой вторичкой приходят только покупатели с наличными
Руководитель агентства «Счастливый дом» Анастасия Гизатова низкую стоимость вторичного жилья от физлиц, по сравнению с предложениями от девелоперов, объяснила тем, что инвесторы покупали квартиры для перепродажи или сдачи в аренду в то время, когда цены на недвижимость были существенно ниже. Даже с учетом наценки такое жилье будет стоить дешевле, чем от застройщика. В первую очередь это связано с инфляционными процессами: изменилась стоимость строительных материалов и рабочих рук. К тому же в настоящее время сама цена заемных денег в банке выше.
Вторая причина кроется в более низком спросе на такие квартиры. Так как в отличие от строительных компаний частные продавцы не могут предложить специальные условия, льготную ипотеку ИТ-специалистам и молодым семьям, а покупать такую недвижимость под огромные проценты нецелесообразно, чаще всего ее приобретают за наличные.
— Количество людей, которые владеют наличными денежными средствами от 7-8 миллионов рублей, а именно такую минимальную стоимость составляет квартира в таком доме, не такое большое. Поэтому мы видим, что эти квартиры стоят дешевле, но их берут не так весело, как от застройщиков, — рассказала эксперт.
Директор офиса компании «Самолет Плюс» в Казани Вадим Фарвазов сообщил, что на рынке недвижимости нередки случаи, когда квартира с новым ремонтом в соседнем корпусе стоит дешевле, чем в строящемся без ремонта. Разница может достигать 30%.
Спрос на такие квартиры возникает в основном от клиентов, которые планируют покупку квартиры за наличные.
— В таких ситуациях чаще всего мы видим дополнительный торг, так как спрос рождает предложение: клиентов с наличными деньгами намного меньше, чем желающих продать недвижимость. Чаще всего такие клиенты приходят с запросом купить квартиру здесь и сейчас. Клиент, готовый расплатиться наличными, не привык ждать, и обычно приходит с желанием купить квартиру в новом доме с ремонтом и мебелью, чтобы сразу заехать и жить, — добавил собеседник.
Поскольку ипотека остается основным инструментом покупки жилья, покупатели ориентируются не столько на цену самой квартиры, сколько на размер ежемесячного платежа, подчеркнула директор по маркетингу в строительстве MY`YO agency Екатерина Лунгу. Получается почти парадоксальная ситуация: квартира в сданном доме может стоить на 15–20% дешевле, но из-за высокой процентной ставки платеж по ипотеке все равно будет ощутимо выше.
Эксперт привела в пример квартиру за 8 миллионов рублей с первоначальным взносом в размере 20% на срок 30 лет. По льготной ипотеке в 6% ежемесячный платеж составит около 38 400 рублей, а по рыночной в 28% — около 147 000 рублей.
— Это и формирует основной перекос спроса: финансовая логика толкает покупателей в сторону строящихся домов, даже несмотря на то, что ждать окончания строительства и потом делать ремонт это задача не из простых. Эта система существует у нас с послековидного времени, и, хотя выглядит нелогичной, пока она так устроена, — рассуждала Лунгу.
Казанские застройщики активно используют разные приемы для привлечения покупателей. По словам эксперта, в последнее время особенно популярны краткосрочные акции, скидки или специальные условия на ограниченное количество квартир. Самыми большими скидками обычно привлекают внимание к «неликвидам», большим квартирам, нестандартным планировкам, объектам с неудачным расположением.
Лунгу обратила внимание, что инвесторы, которые купили квартиры с целью заработать, не спешат снижать цены. Им важно сохранить свою маржу, поэтому они менее гибки, чем застройщики, у которых стоит задача поддерживать денежный поток.
Какие подвохи могут ожидать покупателей новой вторички
Вадим Фарвазов рассказал о плюсах и минусах «свежей» вторички. К первым он отнес цену, свежий ремонт, наличие в квартире новой мебели и техники (если предыдущий собственник обставил квартиру перед продажей), подземный паркинг. Минусами такой квартиры он считает невозможность выбрать планировку и этаж, и риск признания сделки недействительной, если первый владелец окажется мошенником или банкротом.
Вадим Фарвазов не считает, что вторичное жилье в новых домах может составить конкуренцию застройщикам, так как у них два разных типа покупателей. Первые претендуют на льготную ипотеку, и поэтому они пойдут к застройщику. Вторые располагают наличными, и поэтому они будут рассматривать квартиру на вторичном рынке, так как там дешевле.
Территориальный директор «Цифра брокер» в Казани Алена Ащеулова, наоборот, считает, что спрос на «вчерашние новостройки» будет расти, так как ипотека останется дорогой, а покупатели будут искать более доступные варианты. Также в ближайшее время нового жилья будет вводиться ещё больше, что приведет к переизбытку предложения. Застройщики начнут активнее распродавать остатки, усиливая конкуренцию.
Эксперт также предупредила о скрытых нюансах таких квартир. Самые ходовые варианты разбирают в первую очередь, а иногда после покупки вскрываются проблемы: например, некачественная отделка или шумные соседи.
Покупать квартиру в новом доме выгодно, если человеку подходит площадь и планировка, и он не планирует перепродавать жилье в ближайшие годы, считает эксперт. Скидка действительно существенная, а не просто маркетинг. Но важно проверить, почему квартиру не купили раньше. Причиной может быть плохой этаж, вид во двор, шумная сторона. Также необходимо убедиться, что изначальная цена не была искусственно увеличена, чтобы повысить привлекательность скидки.
Ипотека и ее роль на вторичном рынке недвижимости
95% сделок на первичном рынке проходит с привлечением заемных средств, в том числе рассрочек, обратил внимание Фарвазов. А вот на вторичном рынке сделки чаще всего проходят полностью за наличные или с минимальным привлечением заемных средств.
— Сейчас ситуация сжатой пружины. Сейчас деньги выгоднее хранить на депозитах, но как только ключевая ставка станет ниже 13-15%, ситуация резко поменяется. Очень много людей пойдут на рынок вторичной недвижимости, — прогнозирует Фарвазов.
Наставник агентства недвижимости «Флэт» Екатерина Кожевникова заметила, что в первые четыре месяца 2025 года доля ипотеки в сделках с жильем в Казани сократилась до примерно 40%. Одной из причин стало увеличение количества сделок по рассрочке. Застройщики запускают интересные условия, позволяющие приобрести квартиру на первичном рынке без участия банка и переплат. Второй причиной снижения доли послужила высокая ключевая ставка, сохраняющаяся на уровне 21%, завершение массовой льготной ипотеки и ужесточение условий кредитования. Семейная ипотека и ИТ-ипотека остаются основными, но их доля ограничена.
На вторичном рынке растет количество альтернативных сделок, когда новое жилье приобретается за счет продажи уже имеющегося. Доля ипотеки останется низкой: около 40%. Кожевникова ожидает, что доля будет сохраняться на этих значениях, пока ключевая ставка не снизится.
— Продолжится формирование огромного отложенного спроса, который начнет оживать при падении ключевой ставки ниже 16%. Однако с оживлением рынка начнется и рост цен, — предупредила эксперт.
Льготная ипотека продолжает доминировать: по последним данным «Домклик», ее доля выросла до 84,5% от всех выдач в первом квартале 2025 года. Это еще раз подтверждает, что рынок сегодня фактически движется за счет господдержки, уверена Екатерина Лунгу. Рыночная ипотека остается дорогой, 28-30% годовых, и выдачи по ней падают. Ожидается, что по итогам года объемы ипотеки снизятся примерно на 17% по сравнению с прошлым годом.
Что будет дальше?
Начальник отдела экспертов по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Альберт Короев ожидает снижения ключевой ставки во втором полугодии, что окажет некоторую поддержку и рынку недвижимости. Ценовая динамика будет зависеть от темпов снижения ключевой ставки.
Екатерина Лунгу дала сдержанный прогноз: она считает, что серьезных улучшений по покупательской способности не произойдет. Но и значительных падений цен не будет.
— У застройщиков и продавцов нет большого запаса для серьезных уступок. Поэтому рынок будет оставаться в сложной и замедленной фазе: покупатели продолжат выбирать очень внимательно, а продавцы будут бороться за каждую сделку, — резюмировала она.
По мнению Алены Ащеуловой, цены на недвижимость немного просядут из-за большого объема предложения. Спрос на готовое жилье вырастет, если ставки по ипотеке не снизятся. Тем самым застройщики начнут активнее бороться за клиентов скидками, акциями и улучшенными условиями.
Подписывайтесь на нас в Дзен!
После новогоднего побоища 2025 года вскрылась неприятная действительность молодой агломерации под Казанью. Молодежь поселка Осиново сбивается в банды, занимается преступностью и чувствует полную безнаказанность.
Бывший глава Арского и Атнинского военкоматов Татарстана Алмаз Бурганов обвинил ключевого свидетеля обвинения по своему делу во лжи – по мнению подсудимого, его оговорили в угоду следствию.
Пожар максимального уровня сложности охватил 2000 «квадратов», пострадали не менее 50 человек, погибли двое.
В начале нового года здание окружили строительными лесами, а совсем недавно по периметру установили и баннеры. Казалось бы, дом начинают реставрировать, но, увы, ясности насчет его будущего пока нет.
Несмотря на старания активистов, строительство птицефабрики у села Тагашево идёт полным ходом. Активисты уже не раз бывали в кабинетах различных ведомств в попытке доказать нарушения, из-за которых, по их мнению, объекта быть не должно.
