В Татарстане за год в 3,1 раза вырос объем просроченной задолженности по жилищным кредитам. На 1 сентября 2025 года ее объем составил 5,5 миллиарда рублей, что стало максимумом за последние годы. Республика стала лидером среди регионов Приволжского федерального округа (ПФО) по объему просрочки, зафиксированной на начало сентября. Второе место занял Башкортостан с объемом 5,15 миллиарда рублей. На третьем месте Самарская область с тремя миллиардами рублей. Наименьший в ПФО объем рост просрочки по ипотечным кредитам зафиксировали в Мордовии, на уровне 319 миллионов рублей.
По данным Объединенного кредитного бюро, в сентябре 2025 года в Татарстане выдали более 3,1 тысячи ипотек, что на 2,6% больше, чем в августе.
Объем кредитования за месяц вырос на 3,2% и составил 13,9 миллиарда рублей. Средний чек ипотеки в сентябре составил 4,4 миллиона рублей, а средний срок кредита — 271 месяц, или больше 22 лет.
Почему Татарстан возглавил рейтинг по ипотечным должникам?
Аналитик отдела анализа финансовых рынков «КИТ Финанс» Илья Кузьминых признал, что кредитоспособность заемщиков в республике снижается. Особенно этот эффект заметен у тех, кто имеет небольшие накопления и нестабильный доход.
— Банки ужесточили выдачу новых ипотек с 1 июля 2025 года. Они стали применять макропруденциальные лимиты и строже смотреть на долговую нагрузку, что сокращает приток новых уязвимых клиентов. Реструктуризация остается основным инструментом для уже проблемных заемщиков, однако практика ее применения разнится: не всем одобряют отсрочки, поэтому часть семей остается без поддержки, — рассуждал эксперт.
По мнению Кузьминых, в зону риска в первую очередь попадают молодые семьи с небольшим первоначальным взносом и незначительной финансовой подушкой, домохозяйства с зарплатой ниже средней и те, у кого расходы по ипотеке составляют более 50% дохода. Средний класс уязвим при резком и продолжительном падении доходов, но обычно имеет больше резервов и гибче перестраивает расходы.
Эксперт также перечислил возможные последствия для банков и застройщиков. Если доля просроченных платежей в общем объеме портфеля останется на текущем уровне, то банки выдержат нагрузку, однако рентабельность снизится, деньги на новое кредитование сократятся, а активность рынка жилья упадет.
— Застройщики в Татарстане уже несут значительные долговые обязательства по кредитам и эскроу-счетам, их нагрузка выросла за последний период. Слабость спроса и ужесточение выдач могут осложнить продажи и погашение обязательств застройщиков, что добавит рисков в цепочке. В худшем сценарии массовых неплатежей возможны принудительные продажи залогов, падение цен на вторичном рынке и сокращение нового строительства, — предупредил эксперт.
Директор по маркетингу в строительстве MY`YO agency Екатерина Лунгу рост просроченной задолженности в Татарстане связывает с высокой активностью на рынке жилья, который провоцирует бóльший рост просрочек относительно других регионов ПФО.
— В ипотеке существует ориентир: комфортный ежемесячный платеж не должен превышать 30% от доходов домохозяйства. Если доходов стало меньше или доходы не выросли при увеличении стоимости жизни, это снижает устойчивость заемщиков к изменениям внешних факторов и повышает риски просрочки и потери ипотечного жилья. При покупке жилья по высокой ставке ежемесячный платеж сильно выше 30% от дохода домохозяйства, поэтому с ростом цен ожидаемо и увеличение суммы просроченных платежей, — пояснила собеседница.
Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов связывает увеличение объемов просроченных займов с общим ростом ипотечного портфеля в последние годы. Локальный всплеск произошел из-за того, что именно 6-9 месяцев назад кредиты выдавались по наиболее жестким условиям под 25—30% годовых.
— Просрочка на уровне менее 1% не является поводом для беспокойства ни для банков, ни для застройщиков. Снижение платежной дисциплины частично уже отражено и в ставках, а именно в разнице между ключевой ставкой ЦБ и реальными предложениями банков, которые сейчас выше обычного. Также это проявляется в доле отказов, которая тоже высока, — пояснил эксперт.
Татарстанские семьи тратят на уплату ипотеки больше половины дохода
Согласно исследованию РИА Рейтинг, основанному на официальных данных, жители Татарстана направляют на выплату ипотеки в 2025 году в среднем 56,6% совокупного месячного дохода семьи, что составляет около 82,5 тысячи рублей. По этому показателю республика занимает 43-е место среди российских регионов. В среднем по стране на выплату ипотеки семьи тратят 48,8% совокупного дохода.
Однако доходы россиян неравномерны: у определенных слоев населения, особенно у молодых семей, которые являются основными участниками льготных программ, доходы существенно ниже официальной средней зарплаты. По данным опроса РИА Рейтинг за 2024 год, после минимальных расходов у средней татарстанской семьи с одним ребенком остается около 65,5 тысячи рублей. При среднем размере ипотечного платежа в 82,5 тысячи рублей приобретение квартиры невозможно.
Руководитель ипотечного отдела «Флэт» Екатерина Булатова подчеркнула: когда на ипотеку уходит больше половины дохода семьи, запас прочности минимален. Болезнь, сокращение на работе и другие непредвиденные обстоятельства — и платеж становится «роскошью».
— Банки считают высокий уровень долговой нагрузки уже от 50—60% дохода, а у татарстанских семей ипотека съедает в среднем 56,5%: это зона повышенного риска. Любая встряска может увести таких заемщиков в просрочку, — поделилась собеседница.
По мнению Булатовой, в ближайшее время на рынке недвижимости это отразится в росте доли проблемных продаж и охлаждении спроса в сегменте инвестиционных ипотек. Среднесрочно же накопление просрочки вызовет более активную реструктуризацию долгов и ужесточение оценки платежеспособности клиентов со стороны банков, а со стороны девелоперов — предоставление скидок и рассрочек вместо льготной ипотеки.
— Если просрочка останется управляемой, рынок просто перейдет от гонки за объемами к более трезвому, качественному спросу, но без легких денег и без иллюзий, — поделилась мнением эксперт.
Илья Кузьминых назвал высокую кредитную нагрузку домохозяйств одной из главных причин накопления просроченной задолженности. У таких семей мало свободы реагировать на ухудшение доходов. Высокая доля расходов, уходящих на ипотеку, ограничивает финансовую свободу семей: когда инфляция растет, цены на товары и услуги увеличивают повседневные расходы, а номинальные зарплаты не успевают компенсировать разницу, семьи урезают накопления и пропускают платежи.
— В Татарстане средняя нагрузка на семейный бюджет по ипотеке оказывается выше средней по стране, поэтому и рост просрочек здесь происходил чаще, — пояснил собеседник.
Ипотечный пузырь еще не надулся
Вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев считает, что риск схлопывания ипотечного «пузыря» возможен только в случае, если объем кредита превысит стоимость квартиры, служащей залогом. История показывает, что подобное происходило, например, в 2009 году в США, что привело к серьезным последствиям. В настоящий момент такого сценария не наблюдается и риск возникновения ипотечного пузыря минимален.
— Даже если квартиры неплательщиков начнут выставлять на торги, цены, как правило, уже вырастают за этот период. Банк, реализуя такие объекты, сможет погасить задолженность и даже оставить себе некоторую сумму. Например, квартира, приобретенная за 10 миллионов рублей, с кредитом в 8 миллионов, сейчас стоит около 12 миллионов. При продаже за 12 миллионов, после погашения долга в восемь миллионов, у заемщика останется примерно четыре миллиона. Если бы цена была, скажем, восемь миллионов, то после продажи банк бы получил только свои расходы, а у заемщика осталась бы незначительная сумма. В случае, когда рыночная цена превышает сумму кредита, банк способен покрыть свои затраты без особых потерь, — пояснил собеседник.
Савельев напомнил, что банки внедрили механизмы защиты от накопления неплатежей, включая продажу залоговых квартир с торгов. Для населения же увеличение просроченных платежей означает, что часть потенциальных покупателей квартир будут вынуждены довольствоваться арендой, так как невыполнение долговых обязательств грозит заемщикам потерей жилья.
Эксперт считает, что для большинства населения эта ситуация не критична и не окажет существенного воздействия. Что касается застройщиков, то их деятельность в основном финансируется через проектное банковское кредитование, а не на средства дольщиков, и это обеспечивает девелоперам стабильность.
Критической ситуация станет, если уровень просроченных кредитов достигнет уровня, когда это начнет угрожать устойчивости банков. По мнению эксперта, в ближайшие годы такие сценарии невозможны, поскольку цены на недвижимость продолжают расти, а тенденция к снижению отсутствует.
Руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова согласилась с мнением, что говорить о формировании ипотечного пузыря преждевременно. Несмотря на рост просроченной задолженности, важно учитывать, что за последние три года стоимость квартир значительно выросла. В результате доля просроченных обязательств в общей сумме кредитных портфелей остается относительно небольшой и не вызывает опасений.
До катастрофы еще далеко
Сам по себе рост просрочек в три раза настораживает, но масштабной банковской катастрофы пока не предвидится, считает Илья Кузьминых. Доля проблемной задолженности в портфеле остается относительно небольшой и заметно ниже критических порогов. Резкий рост просрочек увеличивает расходы банков на работу с должниками, снижает рентабельность и ужесточает кредитные условия. И если рост продолжится теми же темпами, негативный сценарий перестанет быть локальным и начнет сказываться на ликвидности и кредитной активности.
Критичным объем просрочек станет тогда, когда их доля в портфеле достигнет двухзначных чисел, а ежемесячная динамика начнет стремительно расти без признаков замедления считает эксперт. Часто тревожной для ипотеки называют долю в 2-3%, и критичной — долю выше 5%, особенно если увеличение сопровождается падением ликвидности и сокращением новых выдач. Пока что доля в Татарстане ниже этих уровней, но скорость роста требует усиленной превентивной политики.
Екатерина Лунгу заметила, что в количестве сделок рынок в 2023—2025 годах сильно просел, и даже если эти сделки чаще подвержены просрочке, то доля просрочки от общего объема ипотечных кредитов остается низкой, 0,29%. Эта цифра не является поводом для беспокойства, фактически это результат экономической ситуации последних трех лет. При этом ситуация с платежами остается довольно стабильной, поэтому риска раздувания ипотечного пузыря представительница MY`YO agency не видит.
Лунгу добавила, что просроченная задолженность появляется при наличии у заемщика нескольких ипотек или сопутствующих ипотеке кредитов, либо при потере дохода, что для ипотечных заемщиков редкая ситуация.
— Если причина в перекредитовании, то заемщик может попытаться перепродать недвижимость. Но с текущими ипотечными ставками он, во-первых, неизбежно теряет в деньгах, во-вторых, продажа объекта может растянуться во времени. Поэтому рост просроченной задолженности связан с доходами напрямую, но проблема обычно в ошибках при расчете допустимого ежемесячного платежа, — поделилась мнением эксперт.
Что будет дальше?
Аналитик «Цифра брокер» Егор Зиновьев не беспокоится по поводу накопления долгов. По его словам, троекратный рост просроченной задолженности это нормальная ситуация по стране в связи с высокими ставками в экономике, высокой долговой нагрузкой и снижением реальных доходов населения, а также ограничением доступа к рефинансированию в условиях жестких требований банков к заемщикам. Рынок ожидал таких последствий, а банки начали заранее увеличивать резервы по ипотечным кредитам.
— Главный риск — лавинообразный рост банкротств физлиц, что негативно скажется как на заемщиках, так и на банках, которые будут терять свой процентный доход. Данная тенденция выльется в то, что кредиты будут все более недоступны, долговая нагрузка населения будет расти, а банки нести финансовые потери от плохих кредитов, — прокомментировал эксперт.
Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Людмила Рокотянская прогнозирует рост задолженности по ипотечным кредитам. Причиной служит высокая ставка, которая давит на бизнес, тормозя рост зарплат. Инфляция при этом хоть и снижается, но все еще остается ощутимой. Все это в конечном итоге может сказываться на платежеспособности населения и способности отдельных его групп справляться со своими долгами.
— Но ситуация в целом далека от ипотечного пузыря или его схлопывания, так как цифры внушают ужас только когда смотришь на них в абсолютном выражении. Но ведь в Татарстане также заметна сильная тенденция на рост объемов выдачи ипотечных кредитов, — рассуждала аналитик.
Рокотянская обратила внимание, что в относительных цифрах доля просроченной ипотеки в общем ипотечном портфеле республики составляет всего 0,8%. По России в целом эта цифра даже немного выше — 0,9%.
Аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов признал, что тенденция увеличения уровня ипотечной просрочки не может не беспокоить, так как существует риск новых экономических шоков, а также геополитические риски. Для предотвращения быстрого наращивания невыплат в банковской системе Банк России применяет довольно жесткие меры макропруденциального регулирования ипотечного кредитования, в частности, прямые лимиты для банков на выдачу ипотечных займов людям с высокой долговой нагрузкой. Банки в свою очередь предъявляют весьма строгие требования к потенциальным ипотечным заемщикам, в результате чего процент отказов по заявкам на оформление ипотечных кредитов превышает 60% по стране. Додонов считает, что эти меры в итоге позволят удержать ситуацию под контролем.