Льготная ипотека «перегрела» рынок недвижимости Татарстана
Несмотря на высокую ключевую ставку и кризис в строительстве, государство старается оживить льготную поддержку кредитования. Однако эксперты предупреждают, что важно соблюдать баланс, чтобы не взвинтить цены.
Спасение от высоких цен
Экономическая нестабильность в стране влияет на рынок недвижимости, побуждая людей чаще выбирать аренду вместо покупки жилья. Однако государство продолжает стремиться сделать жилье доступнее, предлагая льготную ипотеку. Причина ее востребованности проста - кризис сферы недвижимости.
В апреле текущего года глава Татарстана Рустам Минниханов отметил, что сейчас рынок недвижимости переживает не лучшие времена, ведь запуск новых проектов сократился на 23 процента, количество вводимых многоквартирных домов уменьшилось на 18 процентов, а выдача ипотечных кредитов снизилась на 53 процента.
Похожую оценку положению дел в отрасли дал и вице-премьер Марат Хуснуллин. Согласно его прогнозам, в 2027 году количество вводимого в эксплуатацию жилья может приблизиться к нулю или составить всего 30 процентов от обычного уровня. Среди ключевых факторов, влияющих на приостановку строительных работ, чиновник выделил нехватку средств на счетах эскроу и высокую ключевую ставку.
Однако, несмотря на пессимистичные прогнозы вице-премьера страны, в Татарстане не наблюдается снижения количества новых объектов недвижимости. А эксперты считают, что запаса прочности хватит на ближайшие годы, не помешает и снижение покупательной способности населения.
По мнению доктора экономических наук, профессора КФУ Игоря Коха, Татарстан все-таки выделяется на фоне других регионов благодаря активному строительству и к нему в меньшей степени относятся отголоски кризиса. Республика лидирует по объемам возведения жилой недвижимости. В отличие от Татарстана, многие другие регионы, особенно депрессивные и финансово непривлекательные, практически не занимаются строительством жилья. Это касается не только региональных центров, но и городов поменьше, где строительство зачастую вообще отсутствует.
В республике, по словам собеседника, жилье возводится в значительных объемах, однако цены на недвижимость растут так же быстро, как и в других регионах. Это объясняется высоким спросом на квартиры, несмотря на активное строительство.
- Татарстан продолжает привлекать мигрантов как внутри страны, так и из-за рубежа. Люди стремятся здесь жить и работать, поэтому активно покупают жилье. Этому способствуют высокий уровень экономического и промышленного развития региона. В Татарстане много обеспеченных людей, готовых улучшать свои жилищные условия. Поэтому объемы строительства в республике велики, но и спрос на недвижимость остается высоким, - считает Кох.
По данным федерального агентства недвижимости «Этажи», в июне текущего года средняя цена за квадратный метр в новых казанских домах составила 210 тысяч рублей, что на 20,3 процента больше, чем в прошлом году. При этом столица Татарстана заняла первое место в рейтинге городов по росту цен на жильё.
Рост продолжается, несмотря на завершение общей льготной ипотеки в июле прошлого года. Ее запустили еще в 2020-м, во время пандемии, благодаря чему государство поддержало застройщиков.
За последние пять лет, включая четыре года действия льготной ипотеки и один год после её завершения, цены на квартиры в новостройках татарстанской столицы выросли на 143,2 процента. Это больше, чем за весь период льготной программы, когда недвижимость дорожала в среднем на 19,5 процента в год. При этом Татарстан попал в список регионов с высоким риском кризиса перепроизводства новостроек, а Казань осталась одним из городов-миллионников с активным ростом цен на жильё. Это происходит, потому что количество новых квартир на рынке растёт на 162,8 процента быстрее, чем их покупают, а темпы роста цен в республике отстают от инфляции на 2,8 процента.
Льготная поддержка
Эксперты сходятся во мнении, что большинство россиян не могут взять стандартную ипотеку из-за экономических трудностей. Поэтому всё чаще говорят о льготных вариантах. С 2020 года, по данным республиканского Росреестра, в Татарстане выдали более 42 тысяч таких кредитов, больше всего - по договорам долевого участия, около 35 тысяч. На втором месте — договоры купли-продажи, их оформили свыше 5,1 тысячи. При этом за 6 месяцев прошлого года было зарегистрировано 7816 льготных ипотек.
По словам аналитика ФГ «Финам» Игоря Додонова, сейчас в России действует пять таких программ. При этом каждая имеет свои особенности.
- Льготные программы сейчас занимают центральное место на ипотечном рынке, на них приходится около 85 процентов всех выдач в этом году. Однако общий объем ипотечных кредитов в январе — мае, по данным ЦБ, сократился на 42 процента по сравнению с прошлым годом. Таким образом, оставшиеся льготные программы не смогли полностью компенсировать завершение массовой госпрограммы льготной ипотеки в середине 2024 года и резкое снижение выдач по рыночным программам, - отметил Додонов.
Как подчеркивает эксперт, государство действительно пытается в какой-то степени реанимировать льготную ипотеку за счет некоторого ослабления требований уже действующих программ, а также путем разработки программ для новых категорий граждан. Делается это не только для повышения доступности жилья для населения, но и для поддержки девелоперов и всей строительной отрасли в целом, которая имеет важное значение для экономики.
Бывший глава Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев полагает, что в республике есть всего три достойные ипотечные программы: семейная, IT-ипотека и социальная.
- Социальная ипотека — это программа татарстанская. Все три программы востребованы, но их охватывает небольшая часть населения. Этот сегмент не оказывает значительного влияния на рынок. Поэтому сейчас самый популярный способ покупки новостроек — рассрочка, - отмечает Савельев.
Прошлогодняя отмена одной из программ льготной ипотеки не затронула другие её виды. По словам замруководителя Управления Росреестра по Татарстану Лилии Бургановой, многие пользовались льготной ипотекой для инвестиций в недвижимость. Однако для тех, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий, по-прежнему доступны другие государственные программы.
- К примеру, программу семейной ипотеки правительство продлило до 2030 года. Сельскую ипотеку можно получить бессрочно, а IT-ипотека тоже доступна. Рассматривается возможность льготного кредитования для учителей и сотрудников оборонного комплекса. Государство поддерживает разные группы граждан через множество программ, - уточнила Бурганова.
Игорь Кох, комментируя текущую ситуацию с льготной ипотекой, отметил, что сейчас эти программы стали гораздо менее масштабными и доступными, чем год назад. Чрезмерное стимулирование через льготные кредиты и ипотеку в последние годы привело к резкому росту цен на жилье, особенно на первичном рынке. В результате те, кто мог воспользоваться льготными программами, сталкивались с высокими ценами на недвижимость. До введения льгот даже без них можно было приобрести жилье с меньшим первоначальным взносом и меньшими ежемесячными платежами, чем по льготным условиям.
- Массовое льготное кредитование вызвало рост цен на рынке недвижимости. В итоге доступность жилья не увеличилась: для льготных категорий граждан она осталась прежней, а для остальных стала недоступной. Поэтому льготные программы сократили, что замедлило рост цен. Однако из-за повышения процентных ставок и сокращения продаж в прошлом году ситуация усугубилась. Люди перестали покупать недвижимость без льготных ипотечных кредитов и при высоких ключевых ставках. Это привело к серьезным финансовым трудностям для строителей и застройщиков. Уже построенное жилье трудно продать, а новые проекты невозможно заложить из-за дороговизны и отсутствия покупателей, - уточняет Кох.
Расширение льготного и ипотечного кредитования, по его мнению, ускорило рост цен на жилье. Однако резкое сокращение таких программ привело к застою на рынке недвижимости и финансовым трудностям у застройщиков. Оба сценария оказались неблагоприятными. Поэтому сейчас обсуждают частичное восстановление льготных программ, чтобы избежать серьезного кризиса в строительстве.
По словам Коха, пока нет других способов обеспечить хотя бы относительную доступность жилья для льготников. С одной стороны, нужно поддерживать продажи для строителей, с другой — сохранять их финансовую стабильность.
Кох вспомнил и об альтернативе льготной ипотеке, которая была популярна до недавнего времени, — рассрочке от застройщиков. Это схема, при которой застройщик получает от покупателя деньги частями.
- Обычно такие рассрочки были связаны с банковскими кредитами. Покупатель фактически приобретал квартиру по завышенной цене, но застройщик брал на себя оплату процентов по кредиту. Эта практика оказалась неудачной, и Центральный банк решительно выступил против её применения. Проблема заключалась в том, что покупатель, приобретая квартиру дороже рыночной стоимости, не мог продать её и погасить долг в случае необходимости. Банк также оказывался в ситуации, когда заложенная квартира не покрывала сумму долга. Поэтому от такой схемы отказались, - сказал профессор.
Сейчас, как утверждает Кох, застройщики вынуждены предлагать клиентам альтернативные схемы покупки жилья без банковского кредитования, когда это возможно.
Новые инициативы
Ранее на заседании президиума Госсовета Минниханов предложил расширить программу семейной ипотеки. В неё должны войти семьи с детьми до 14 лет, а также ветераны специальной военной операции (СВО). Позже, 23 мая, президент России Владимир Путин поручил Кабмину до 15 июня подготовить предложения по льготной ипотеке для этих категорий граждан. Но уже 20 июня вице-премьер Хуснуллин объявил, что из-за больших бюджетных затрат льготная ипотека для семей с детьми до 14 лет откладывается на неопределенный срок.
- При высокой процентной ставке любое новое ипотечное решение требует значительных финансовых вложений. Пока министерство финансов не поддерживает нас, и это логично, ведь бюджет уже сформирован и перегружен. Мы сможем вернуться к этому вопросу, когда ключевая ставка снизится, - сказал Хуснуллин.
Председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков заявил, что льготная ипотека для участников СВО может быть запущена не в этом, а в следующем году. По его словам, причина в том, что для этого требуются серьезная подготовка, точные расчеты и согласование с бюджетом, который утверждается на календарный год.
В ходе обсуждения различных инициатив прозвучало предложение о введении льготной ипотеки под 5 процентов для медиков, педагогов и учёных. Над законопроектом уже работают в Госдуме. Также обсуждается инициатива о предоставлении ипотеки под нулевой процент для семей с большим количеством детей. По ней процентная ставка будет варьироваться в зависимости от количества детей в семье: 6 процентов — для семей с одним ребёнком, 3 процента — для семей с двумя детьми и 0 процентов — для семей с тремя и более детьми.
В ближайшее время будет запущена программа льготной аренды жилья для молодежи в возрасте от 16 до 28 лет, которые работают в ключевых отраслях, таких как промышленность, строительство, энергетика и другие. Планируется, что разработка программы субсидирования будет завершена к концу текущего года. Но некоторые эксперты сомневаются, что в нынешних экономических условиях можно ввести льготную ипотеку для учителей и медработников.
- Ситуация с новыми льготными ипотеками вызывает тревогу. Такие программы могли бы существенно поддержать рынок, но, к сожалению, сигналы от правительства на последних форумах и заседаниях указывают на обратное. Основная причина — сложная экономическая ситуация и нагрузка на бюджет. Поэтому ждать появления новых льготных ипотечных программ для всех категорий граждан в ближайшее время не стоит. Возможно, поддержка будет оказана в некоторых важных секторах экономики, например участникам СВО и их семьям. Однако для учителей и других категорий граждан вероятность появления новых льготных программ до конца года крайне мала, - сказал Савельев.
Эксперт полагает, что в ближайшие месяцы граждане не увидят никаких дополнительных льготных программ или государственной поддержки. Весной, если ключевая ставка снизится на несколько процентов, появятся новые льготные программы. Сейчас, вероятно, будет оказана поддержка только некоторым отраслям экономики.
В отношении льготной ипотеки звучат идеи и по её совершенствованию. В частности, председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко предложила предоставлять льготу только на покупку или строительство жилья в том регионе, где зарегистрирован заёмщик.
Подписывайтесь на нас в Дзен!
Популярное
Ключевые свидетели обвинения по делу Гумера Нафиева раскрыли детали получения им взятки.
Вспоминаем громкие дела, главными свидетелями обвинения по которым оказались пожизненно осужденные члены группировок республики.
Жители некогда элитного ЖК «Волжская гавань» с жалобами на коммунальные и инфраструктурные проблемы дошли до татарстанского Госсовета. Для жильцов круглый стол в парламенте оказался кругом безысходности, из которого они мечтают выбраться.
Падение самолета в Татарстане произошло из-за ошибки пилота Евгения Гущина. Он допустил несколько запрещенных виражей на запредельно малой высоте. Расследование дела завершено и передано в суд.
В Казани стартовало рассмотрение нового уголовного дела пожизненно осужденного «лидера бригады киллеров» ОПГ «Хади Такташ» Рината Фархутдинова, известного в криминальном мире как Ринтик, — его и еще двух фигурантов судят присяжные.
