«Ипотечники» ушли: на вторичном рынке недвижимости Казани наступает стагнация
Количество сделок с недвижимостью резко сократилось: несмотря на дисконты от продавцов, высокие ставки по ипотеке остудили вторичный рынок. Эксперты прогнозируют, что владельцы будут откладывать продажу, предпочитая сдавать жилье в аренду.
В третьем квартале 2024 года на вторичном рынке сохранялся рост цен: по данным «Циан», в Казани средняя цена за «квадрат» подорожала на 3,2%. Столица Татарстана вошла в пятерку крупных городов с самым заметным ростом вторички. Самые сильные колебания цен в большую сторону зафиксировали в Воронеже и Иркутске — на 3,3% и 3,1% соответственно.
Согласно исследованию «Циан», небольшой рост цен на вторичном рынке произошел в большинстве крупных городов. В среднем по анализируемым локациям «квадрат» подорожал на 1%, что для трехмесячного отрезка эксперты считают скромным ростом.
На вторичный рынок недвижимости влияют заградительно высокие ипотечные ставки и общее снижение активности на рынке. С другой стороны, в сегменте вторички сформировался отложенный спрос, поскольку покупательская активность в последние кварталы существования льготной ипотеки сместилась в сегмент новостроек.
Данные Росреестра Татарстана за сентябрь однако показывают снижение спроса на вторичную недвижимость. Так, в первый месяц осени в республике зарегистрировали 4,8 тысячи договоров купли-продажи на жилые помещения, что на 13% меньше, чем в августе. Тогда татарстанцы заключили 5,5 тысячи договоров купли-продажи, что на 5% меньше, чем в июле.
Кстати, доступность жилья за последний год ухудшилась. Как выяснил фонд «Институт экономики города», чтобы получить квартиру, семье из трех человек пришлось бы вложить все доходы, накопленные за 3,3 года. Это на 5,7% больше, чем в допандемийном 2019 году. В Татарстане семье, по расчетам специалистов, придется откладывать все доходы 2,7 года.
Размер скидки растет, а «ипотечники» уходят с рынка
По словам менеджера по недвижимости АН «Флэт» Алины Павловой, продавцы учитывают ситуацию по ипотеке со средней ставкой в 22-23% и выходят на рынок по адекватной цене. Как итог — хороших предложений на рынке не так уж и много.
— Многим проще не продавать свою недвижимость, чем продавать ее дешево. Также многие не могут купить другое жилье из-за высоких ставок и поэтому просто снимают с продажи свои квартиры и дома, — сказала эксперт.
Самыми дорогими и перспективными районами Казани уже много лет остаются Вахитовский и Ново-Савиновский районы. Это центр притяжения людей, все хотят жить здесь, но не все могут позволить себе данные районы.
Менеджер «Флэт» подтвердила, что люди, долго продававшие свои объекты, ушли с рынка. Вместо слов «я никуда не тороплюсь» к ним пришло адекватное понимание ситуации.
— Продавцы понимают, что к ним не встала очередь из желающих купить квартиру, — сказала эксперт.
На вторичный рынок недвижимости напрямую влияет заградительная ставка Банка России. К тому же на фоне того, что банки устанавливают размер первоначального взноса на уровне 50%, это становится основной преградой в покупке недвижимости на данный момент.
Руководитель агентства «Счастливый дом» Анастасия Гизатова заявила, что ипотека в 20% полностью дестабилизировала рынок. Тем не менее, несмотря на сниженный спрос, ожидаемого многими снижения цен на жилье не произошло.
— Рынок «стоит», те, кто ориентирован на продажу, активно идут на дисконт. И если раньше собственники могли уступить 50 тысяч, то сейчас для реализации необходимо скинуть уже 150 тысяч рублей. Сейчас рынок стал рынком покупателя, который диктует свои условия, — рассказала Гизатова.
В свою очередь вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев сообщил, что количество сделок со вторичной недвижимостью упало более чем в два раза. Зафиксированный аналитиками «Циан» рост в 3% эксперт считает статистической погрешностью, так как удорожание квадратного метра остановилось.
Савельев также подтвердил, что продавцы вынуждены идти на более значительные дисконты, чем раньше. Если полтора года назад им было достаточно снизить цену на 100 тысяч, то теперь размер скидки достигает 200-250 тысяч.
— Также случаются моменты, когда люди откладывают продажу в связи с тем, что квартира не продается, а снижать цену собственник не готов, — добавил Савельев.
По словам Савельева, до установления ключевой ставки на уровне 19% около 70% всех сделок на вторичном рынке проходили с помощью ипотеки. На сегодняшний день из этого количества ипотечников осталось 25%. То есть ипотеку все равно берут, но уже в 2-3 раза меньше. Все остальные просто ушли с рынка, и количество сделок сократилось.
— Ипотека в 22% абсолютно неподъемная. Пользуются ипотекой только те, кто берет большие суммы либо на короткий период, либо с надеждой сделать рефинансирование в дальнейшем, — поделился эксперт.
Собеседник также заметил, что стоимость квартиры в экспозиции и в договоре купли-продажи отличается. В реальности недвижимость продается на 5-10% дешевле, чем указано в объявлении.
В сентябре рынок оживился, но прежней активности Савельев не наблюдает.
— Рост рынка есть, но такой незначительный, что его практически нет, — сообщил эксперт.
Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир Инвестиций» Людмила Рокотянская не удивлена спаду активности на рынке недвижимости. Сегмент вторичного жилья, на который не распространяется действие льготных программ ипотеки, находится под давлением макроэкономических факторов.
По словам эксперта, клиенты на вторичном рынке довольно уверенно торгуются — условия позволяют. Она добавила, что минимальный взнос по ипотеке на данный момент почти вдвое превышает стоимость аренды.
Также на вторичный рынок отрицательно влияют возросшие требования банков к размеру первичного взноса. В таких условиях большого спроса на продаваемую вторичку эксперт не ожидает. Из-за наличия больших дисконтов в реальных сделках многие продавцы квартир запрашивают альтернативную сделку — продажу квартиры при одновременной покупке новой.
Почему татарстанцы стали чаще выбирать вторичку?
Ипотечные ставки на первичном и вторичном рынках сравнялись, из-за чего спрос покупателей сместился в сторону квартир старого фонда, напомнила директор по маркетингу в строительстве,MY`YO agency Екатерина Лунгу. На этот переток повлияло несколько факторов: во-первых, стоимость квадратного метра в новостройке все еще выше вторички в среднем на 20%, то есть при одинаковых ставках на ипотеку платеж во вторичном жилье будет ниже.
Вторичное жилье — это готовое жилье, в которое можно переехать сразу и не ждать, пока застройщик сдаст дом, и это еще один фактор, влияющий на решение выбрать вторичку. Это экономия денег на ремонте как в случае самостоятельного проживания, так и в случае, если квартиру планируют сдавать в аренду.
Последним фактором в пользу вторичного жилья выступает более развитая инфраструктура, чем в новостройках.
Директор офиса компании «Самолет Плюс» в Казани Вадим Фарвазов рассказал, какие квартиры на вторичке быстро находят своих покупателей: это квартиры с хорошим ремонтом в более или менее современных домах. Такая недвижимость подорожала на 15-20% по сравнению с прошлым годом, и на нее высокий спрос.
— И это понятно: ремонт за то же время подорожал примерно на 30%, и многие покупатели не хотят в него вкладываться, поэтому готовы заплатить больше за квартиру, в которую сразу можно въехать и жить. Такие квартиры в Казани сейчас стоят примерно 200 тысяч рублей за квадратный метр, — обратил внимание эксперт.
Эксперт считает, что вторичку ждет стагнация: цены не будут серьезно расти, но и падать не будут. По его словам, большинство владельцев квартир сейчас настроены скорее «пересидеть», чем продать сильно дешевле, чем продал сосед.
— Но все зависит от конкретной ситуации. Если квартиру на вторичке продают, чтобы купить новую в новостройке, то собственники иногда готовы уступить в цене, получив выгодное предложение от застройщика, которое не хочется упускать, — сказал Фарвазов.
Переток спроса с новостроек на вторичный рынок продолжится
Руководитель направления экспертной аналитики «Банки.ру» Инна Солдатенкова заметила, что у сохранившихся на рынке льготных программ узкий сегмент действия, и основной части заемщиков при покупке новостройки доступны либо рыночные программы банков, либо субсидированные предложения от застройщиков с удорожанием объекта. В таких условиях следует ожидать дальнейшего перераспределения спроса с первичного сегмента на вторичный.
— Объясняется это тем, что при сопоставимом уровне ставок средняя стоимость жилья на вторичном рынке ниже. Однако здесь важно понимать, что при таком уровне процента и текущих ценах на недвижимость рыночная ипотека становится для заемщиков фактически недоступной,— пояснила Солдатенкова.
Людям, чей уровень дохода позволяет обслуживать такую ипотеку, нужно быть готовыми к тому, что переплата по кредиту будет колоссальной. Поэтому эксперт считает разумным прибегать к такой ипотеке только в том случае, если есть понимание, что ее получится закрыть очень быстро, например, за счет продажи старой квартиры.
Солдатенкова обратила внимание на такую альтернативу, как рефинансирование ипотеки. Если попался выгодный объект и покупатель готов к существенной переплате, можно прибегнуть к нему. Однако эксперт предупредила — возможность рефинансирования появится не скоро, на это указывают сигналы регулятора.
— Перейти к циклу смягчения денежно-кредитной политики Банк России, скорее всего, сможет не ранее середины 2025 года и, соответственно, возможности для коррекции банками ставок вниз появятся тогда же, — спрогнозировала аналитик.
Тем не менее Алина Павлова позитивно оценивает перспективы вторичного рынка.
— Нужно четко понимать, что люди женятся, рожают детей, и жить им всем где-то нужно. И поэтому вторичка будет жить однозначно: не у всех есть возможность снимать жилье и платить ипотеку за новостройку. И у таких людей всегда будет падать выбор на вторичное жилье, — заявила эксперт.
Продавцы будут выходить на рынок аренды
Младший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Мария Волик допустила, что продавцы будут выходить на рынок аренды в качестве одной из краткосрочных мер, чтобы переждать период слабого спроса на рынке купли-продажи недвижимости. Тем более, что высокие ставки по ипотеке толкают покупателей откладывать приобретение квартир и снимать временное жилье.
— Период роста ставок аренды, начавшийся с конца июня и поднявший ставки в среднем на +20%, тому подтверждение: в этот период на рынке аренды отмечался дефицит предложения. По итогам сентября на рынок аренды вышли новые арендодатели, в том числе продавцы вторички, и сбили темпы роста цен на аренду, — резюмировала Волик.
Директор по стратегии ИК «Финам» Ярослав Кабаков согласился, что тенденция к откладыванию продажи квартиры и сдаче ее в аренду действительно усиливается, особенно на фоне нестабильных цен и снижения спроса. Это подтверждается ростом ставок аренды в некоторых регионах, что делает сдачу в аренду более выгодной стратегией для владельцев жилья в ожидании стабилизации рынка. Это может поддерживать рынок аренды активным, одновременно уменьшая предложение на продажу.
В ближайшие полгода рынок вторичной недвижимости сохранит умеренный рост цен, но при этом спрос может остаться на прежнем уровне или даже сократиться, особенно если ставки по ипотеке продолжат расти, прогнозирует Кабаков. Однако полного перехода от стагнации к падению не ожидается, так как многие владельцы будут продолжать откладывать продажу, предпочитая сдавать жилье в аренду.
Подписывайтесь на нас в Дзен!
По данным следствия, четверо сотрудников полиции поймали иностранца на трассе и начали вымогать у него крупную сумму. Пока задержаны только трое, кто еще мог быть в группе «оборотней», не раскрывается.
Следствие добилось для предполагаемого заказчика покушения на Ирину Шевыреву продления ареста — это время правоохранители хотят использовать для проверки причастности Шевырева и к другим преступлениям.
Кабмин Татарстана наконец выбрал вариант трассировки дороги-дублёра Оренбургского тракта, однако этот вариант вызвал критику. Эксперты считают, что с обществом решение так и не обсудили.
Родители студентов рассказали, как в учебное заведение принимали не по учебному принципу. Якобы чтобы попасть в колледж, «нужно немножко потрудиться» - финансово. Но защита настаивает, что свидетели не давали такие показания.
После новости о согласовании варианта дублера Оренбургского тракта казанцы выразили недовольство отсутствием обсуждений проекта с экспертным сообществом. На круглом столе пришли к выводу о необходимости создания другого варианта дороги.
