Торговая Казань уступила всем городам-миллионникам

По самым оптимистичным прогнозам 9-е место

Обеспеченность торговыми площадями в Казани составляет 438 квадратных метров на 1 тысячу человек. Это 9-е место среди городов-миллионников, подсчитали в CORE.XP – ведущей консалтинговой компании на рынке недвижимости Москвы и регионов России.

Другая консалтинговая компания NF Group сообщает еще более скромные данные. По ее информации, столица Татарстана оказалась обеспечена торговыми площадями на 27% меньше, чем другие столь же густонаселенные города. Там этот показатель в среднем составил 499 квадратных метров на 1 тысячу человек, тогда как у нас всего 363 «квадрата». В предыдущем 2022 году помещений такого предназначения было больше на 7,5%. 

Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»

В NF Group констатируют, что снижение обеспеченности горожан торговыми площадями связано с закрытием Центрального универсального магазина (ЦУМ) площадью 17 тысяч квадратных метров. Тем не менее на этот год анонсировано открытие районного торгового «ART Центра», чей арендный потенциал оценивается в 15,7 тысячи «квадратов». Тогда общее предложение качественных торговых площадей в нашем городе достигнет 493 тысяч квадратных метров.

Девелопер проекта казанская компания UD Group сообщила, что на начало этого года 60% арендаторов уже были определены. Открытие «ART Центра» и фуд-холла в его составе запланировано на 3-й квартал. Пока же, согласно данным портала arenda-trk.ru, на рынке Казани представлено 34 торговых центра общей площадью более 574 тысяч квадратных метров.

Вакансия составляла до 25% от арендных площадей

Региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева напомнила, что с 2022 года в сегменте торговой недвижимости начался «этап структурной трансформации пула арендаторов». Как известно, после начала военной спецоперации РФ на Украине иностранные ретейлеры стали объявлять о приостановке деятельности в России. Одними из первых это сделали H&M Group, IKEA, Mango.

Она отмечает, что наибольший негативный эффект от ухода зарубежных игроков ощутили на себе объекты, которые считались наиболее успешными из-за высокой доли международных брендов в составе арендаторов.

Автор фото: Ирина Звездина/«Вечерняя Казань»

Эксперт российского совета торговых центров (РСТЦ), руководитель консалтинговой группы Arenda-trk Ольга Кожевникова также подчеркивает, что самыми пострадавшими от прекращения работы в нашей стране западных брендов стали современные концептуальные торговые моллы с большой арендопригодной площадью, где размещался микс крупных западных ретейлеров в качестве якорного пула. На момент поэтапного выхода такие комплексы фиксировали до 25% вакансий от арендопригодной площади.

– Но и это не самое главное, – подчеркивает она. – Важна была их роль как трафикообразующих арендаторов, с потерей которых качественные торговые центры столкнулись с проблемами посещаемости. В выигрыше оказались районные и микрорайонные торговые центры, обеспечивающие население товарами первой необходимости.

Российские бренды показали высокую адаптированность

Однако, акцентирует эксперт РСТЦ, достаточно быстро ситуация стала восстанавливаться и для крупных игроков, особенно за счет неожиданного и активного роста российского ретейл-сегмента, а также за счет привлечения в комплексы несетевых дизайнерских брендов.

Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»

– Прогнозы на восстановление трафика в крупные и концептуальные ТРЦ были нейтрально-скромные, но можно сказать, что рынок восстановился достаточно быстро, – комментирует Кожевникова. Согласно mall index, процент посещаемости приблизился к показателям 2021 года.

По оценке регионального директора департамента торговой недвижимости NF Group Евгении Хакбердиевой, сейчас доля свободных площадей на рынке качественной торговой недвижимости Казани составляет около 10%.

Судя по всему, ситуация несколько улучшилась. Так, по словам полномочного представителя российской гильдии управляющих и девелоперов в Татарстане Елены Стрюковой, доля вакантных помещений в наиболее качественных торговых объектах на конец третьего квартала 2023 года составляла 16%, или 53 тысячи «квадратов» в реальном выражении.

– Большая часть площадей, которые освободились после ухода международных брендов, уже арендованы российскими ретейлерами, – также констатирует Хакбердиева.

Автор фото: Ирина Звездина/«Вечерняя Казань»

– Как и во время пандемии, российские бренды показали высокую адаптированность, а собственники – лояльность к новым арендаторам, что привело к обновлению состава арендаторов. Собственники ТЦ стали активно искать замену ушедшим брендам, поэтому на рынке не только появились новые игроки, но и стали расширять присутствие в офлайн-сегменте существующие российские ретейлеры, – подчеркивает она.

Так, в ТЦ KazanMall открылся мультибрендовый магазин O DA BRANDS, где представлены коллекции российских дизайнеров, а также первый магазин российского бренда детской одежды Loloclo. Активно развиваются Gloria Jeans и бренды Melon Fashion Group, «Снежная Королева», Just Clothes.

Несмотря на уход ряда иностранных брендов, появляются и новые, ранее не представленные на рынке марки, констатирует собеседница издания. Например, мультибрендовый магазин детских товаров Royal Rabbit в ТЦ «Мега». Развиваются и расширяются турецкие ретейлеры, например Koton.

Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»

– Несмотря на это, в ТРЦ «Мега Казань» на сегодняшний день есть вакансия, которая образовалась как за счет ухода крупного международного якоря, так и за счет того, что проект по состоянию на февраль этого года находился в стадии реконструкции. Но, учитывая отличную локацию в самом центре крупного жилого массива, рынок смотрит на это не как на сложности, а как на возможности. В проекте в ближайшее время появятся новые интересные функции, которых давно не хватало в городе, – сообщила региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева.

В Газпромбанке, который в сентябре прошлого года выкупил у шведской Ingka Centres все торгово-развлекательные центры «Мега» в России, ранее также проанонсировали, что новые арендаторы займут пустующие площади компании IKEA в них уже в этом году. Заместитель председателя этой финансовой организации Тигран Хачатуров говорил, что есть конкретные предложения от потенциальных партнеров.

Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»

Цикл жизни ТЦ составляет не больше 10 лет

Считается, что жизненный цикл качественного торгового центра составляет не более 10 лет, говорит руководитель консалтинговой группы Arenda-trk Ольга Кожевникова.

– Далее он начинает проигрывать в конкуренции с более современными объектами. Единственное решение – реконцепция или комплексная реконструкция, – обрисовала перспективы собеседница издания.  

Региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group подчеркивает, что рынок Казани давно не пополнялся новыми качественными торговыми центрами, а ряд проектов уже требует серьезных изменений. В числе последних она назвала торговые центры «Кольцо» и ГУМ. 

О реконструкции торгового центра «Кольцо» ведутся разговоры как минимум с 2014 года. По последним данным, его владельцы, бизнес-группа «Эдельвейс», рассматривают возможность строительства второй очереди. Реконструкцию «Кольца» планировалось начать еще в 2023 году, но к ней так и не приступили. Сообщалось, что собственники торгового объекта в преддверии саммита БРИКС в первую очередь намерены заняться своей гостиницей «Шаляпин» на улице Баумана.

Автор фото: Ирина Звездина/«Вечерняя Казань»

Кожевникова напомнила о том, что уже давно готовится к реконструкции и ТЦ «Сувар Плаза». Управляющая объектом Анна Ложкина сообщала СМИ, что ее начнут уже 1 апреля. Проект обновления предполагает обустройство на втором-четвертом эатажах офисов.

Руководитель консалтинговой группы Arenda-trk отметила, что за прошедшие 2 года в России были случаи перевода торговых центров в иной вид использования. Как-то: в Ижевске два таких объекта отдали под производственные цели, готовые ТЦ также продают под обучающие кластеры крупных институтов или складские терминалы маркетплейсов, ТРЦ в Краснодаре, например, был перепрофилирован под бизнес-центр флагманской краевой компании.

В Казани это коснулось ЦУМа. Он был расформирован для реконструкции под «Центр ремесел»: «Но нельзя не принимать во внимание, что этот проект реализуется с поддержкой федеральных властей». Также, напомнила эксперт, «Детский мир» на улице Пушкина был перепрофилирован в сетевой коворкинг SOK.

Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»

– Нельзя сказать, что это антикризисные кейсы. Такие процессы наблюдались и в прежние времена. Это оптимальный ход редевелопмента в случае устаревания концепции и появления на рынке более современных игроков, – резюмирует она.

Собеседница издания также сообщила, что компания «Эссен Продакшн АГ» стала новым собственником торгового центра «Радужный» в Казани. Она не исключила, что это также, возможно, повлечет частичную реконцепцию объекта.

Казанцы стали чаще бывать на шопинге

Казанцы стали чаще бывать на шопинге: в феврале 2024 года интернет-трафик в торговых центрах города увеличился на 64% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такие данные нашему изданию сообщили в компании «Мегафон» (у нее 1,8 миллиона абонентов в республике).

Наибольший трафик моллы собрали в декабре и январские праздники. За покупками ожидаемо предпочитают ходить в пятницу и выходные — в эти дни онлайн-активность посетителей торговых центров возрастает на 20%. Почти каждый третий посетитель магазинов (33%) — это абонент 36–45 лет.

Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»

За год 12 новых магазинов

Цифры цифрами, а как действительно чувствуют себя торговые центры Казани? Самой лучшей предстает ситуация у торговых центров KazanMall, «Южный», «Горки Парк» и «Тандем».

Девелопер KazanMall, компания UD Group, отчиталась о том, что для ее флагманского объекта минувший год был успешным: «Рост трафика достиг 30%, а загрузка объекта составила 100%». В компании, управляющей этим ТЦ, «Вечерней Казани» сообщили, что загрузка тут действительно полная. Арендную ставку не назвали: «Коммерческая тайна».

Справедливости ради отметим, что в данный момент в KazanMall задействованы не все площади. Где-то проанонсировано скорое открытие. Однако трафик поражает воображение: как в «Меге» в ее лучшие времена. Кажется, даже заняты все «островки» (небольшие открытые торговые павильоны). Владельцы магазинчиков считают стоимость аренды тут одной из самых высоких, утверждая, что она начинается от 5 тысяч рублей за «квадрат». И это, само собой, далеко не предел.  

Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»

Старший директор, руководитель отдела по управлению и сдаче в аренду торговой недвижимости компании Lynks Property Management Елена Соловьева сообщила нашему изданию, что на сегодняшний день заполняемость арендных площадей в ТРЦ «Южный» составляет 99,84%. По ее словам, здесь в связи с уходом с российского рынка закрылись магазины H&M и Cstore, но они «занимали менее 5% от общей площади торгового центра». Вместо H&M к открытию готовится крупный международный бренд одежды, а Сstore «заменил» магазин Premium Reseller.

В целом, сообщила Соловьева, за прошлый год в «Южном» открылось двенадцать новых магазинов. В том числе российский бренд одежды Elis, магазин мобильной техники и аксессуаров Divizion, семейная парикмахерская «Стиляги», локальный бренд одежды Onestore и другие. В ближайшее время к ним добавятся магазин «Империя сумок», кафе грузинской кухни «Дедико» и магазин корейских аксессуаров Sweet cat shop.

Для большего комфорта посетителей в торгово-развлекательном центре появились удобные зоны отдыха, были модернизированы зоны гардероба и фуд-корта. Старший директор пообещала, что в 2024–2025 годах в ТРЦ «Южный» продолжатся «качественные изменения». В частности, запланировано обновление интерьера, фонтана, будет установлено больше digital-экранов, удобных сервисов для посетителей, перечислила она. Также будут новые открытия в сегменте модной одежды, появится больше семейных ресторанов. В плане арендных ставок «Южный» немногим уступил KazanMall. Арендаторы платят здесь в среднем 4–5 тысяч за «квадрат». И это еще не в самом проходном месте.  

Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»

В ТЦ «Горки Парк» корреспонденту «Вечерней Казани», представившейся потенциальным арендатором, сотрудник отдела аренды пояснил, что  заполняемость у них сейчас 100%, но есть заявка на расторжение договора аренды. Освободиться должно 20 «квадратов». По этой причине администрации ТЦ нужно «четко представлять», что из себя представляет кандидат в арендаторы: к какому сегменту относится,  где уже представлен и т.д. Ставки аренды, даже средние по ТЦ, на том конце провода назвать отказались.

Об этом же говорится и в объявлениях в интернете: «Условия аренды торговых площадей обсуждаются индивидуально». Ставки аренды и в самом ТЦ окутаны тайной. Продавцы клянутся, что получают требование об уплате очередных платежей в запечатанном конверте, который передают владельцу.

Впрочем, как удалось узнать нашему изданию, стоимость аренды здесь начинается от 4 тысяч рублей за «квадрат». Речь идет о так называемой проходной зоне (коридор, по которому идут в продуктовый гипермаркет «Лента», расположившийся на 5,5 тысячи «квадратов»). С магазинчиков в некотором отдалении взимают меньше денег. Арендаторы здесь радуются высокому трафику, уверяя, что, как и круглосуточная «Лента», не прочь работать все 24 часа. Покупатели, которые заезжают сюда за продуктами, ездят с тележками по всему торговому центру и делают покупки, рассказывают они. 

Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»

В ТЦ «Тандем», сообщили в его отделе аренды, тоже все забито под завязку. На момент разговора свободными оставались лишь 11 «квадратов» на первом этаже по цене 14 тысяч рублей за «квадрат».  

Стоимость аренды в помещениях, выходящих на улицу Баумана, доходит до 5 тысяч рублей за «квадрат»

Судя по пустующим площадям, проблемы с заполняемостью есть у «Корстона», «Кольца» и «Меги». Однако, как ранее уже сообщалось, ситуация у последней может уже скоро измениться в лучшую сторону. Ранее именно в «Меге» была самая дорогая аренда торговых площадей в Казани. Осталось ли это неизменным, утверждать не беремся. Однако арендаторы называют «вилку» платежей в 5–10 тысяч рублей за «квадрат». За «островки» размером 6 «квадратов» здесь требуют 166 тысяч в месяц.   

В ГУМе, как сообщили корреспонденту «Вечерней Казани» в отделе аренды торгового центра, средняя арендная ставка составляет 2 тысячи рублей за «квадрат». Сейчас торговый центр, по оценке сотрудников отдела аренды, заполнен примерно на 85%. Однако ротация арендаторов «имеет место быть». Так, на третьем этаже, где находится фуд-корт, свободно 500 «квадратов». Сдавать их собираются по 1 тысяче рублей за квадратный метр и не обязательно по упомянутому профилю.

Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»

Также освободилось два помещения на 4-м этаже: съехали ремонт телефонов (44 квадратных метра) и салон красоты (свыше 600 «квадратов»). Их арендный ценник такой же: 1 тысяча рублей за квадратный метр. Есть свободное место и на 1-м этаже под общепит: 44 «квадрата». Стоимость уже выше: 2,5 тысячи рублей за квадратный метр. Также можно занять 74 «квадрата» в подвале под склад. Цена все та же: по тысяче рублей за «квадрат». Самый высокий ценник – у помещений на первой линии, выходящих на улицу Баумана, – доходит до 5 тысяч рублей за квадратный метр, сообщили нашему изданию в отделе аренды ГУМа. 

В «Кольце», где на первом этаже много не занятых никем мест, сообщили, что готовятся к реконцепции: «Все пустующие площади подпадают под перепланировку». Утверждают, что их здесь пока не сдают. Между тем на сайте размещена вакансия менеджера по подбору арендаторов. В числе его обязанностей значатся активный поиск арендаторов на свободные площади торгово-развлекательного комплекса, «холодные» звонки, рассылка коммерческих предложений и т.д. В том числе еженедельная отчетность перед руководством ТРК о проделанной работе.  

Стоимость аренды в «Кольце» не назвали, мотивируя это тем, что «ставки согласовываются с собственником» и «никаких точных данных нет». Предложили заполнить анкету на сайте и провести презентацию своего уже действующего магазина. Арендаторы жалуются, что ставки, которые недавно подросли, высокие. В среднем составляют 3–3,5 тысячи рублей за «квадрат». Вообще же разброс цен такой: от 2,5 тысячи за квадратный метр до 5 тысяч.   

В ТЦ «Республика» сообщили, что у них свободны «только три помещения». По грубым оценкам, процент заполняемости равен 80%. Средние арендные ставки в этом торговом центре составляют 2–2,5 тысячи рублей за квадратный метр, проинформировали в отделе аренды. К примеру, помещение площадью в 195 «квадратов», выходящее на улицу Петербургскую, можно снять по 2,5 тысячи рублей за квадратный метр.

В «Корстоне» если не целиком один из этажей, то добрая его половина выглядит покинутым всеми и вся. Впрочем, руководитель отдела аренды Korston Club Hotel Kazan Светлана Смирнова обратила внимание «Вечерней Казани» на то, что деятельность торгового центра – одно из сопутствующих направлений функционирования ГТРК «Корстон». По ее словам, свободная площадь в торговой части ГТРК отсутствует.

Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»

— Западные санкции на функционирование нашего ТЦ не повлияли, к смене арендаторов не привели. Средние ставки соответствуют рыночным, — отчиталась она. Смирнова рассказала, что «Корстон» находится «в непрерывном процессе развития». К примеру, здесь открываются фуд-моллы.

В отделе аренды московской компании «Манхэттен Риал Эстейт Менеджмент»  сообщили, что вакансий для арендаторов в казанском «Парк Хаус» на сегодня нет. Тем не менее в управляющей компании «готовы подыскивать помещение персонально под концепцию». Менеджер пояснила, что, «возможно, у кого-то заканчивается договор либо мы готовы заменить арендатора».  

Ставки аренды в казанском торговом центре, по ее словам, зависят от места: «Разброс большой». Так, пояснила она, за метраж в 20 квадратных метров здесь, возможно, придется платить 10 тысяч рублей за «квадрат» (без НДС): «Если площадь больше, ставка может быть 3–4 тысячи рублей за квадрат. И даже 1 тысяча рублей, если арендатор берет больше 3 тысяч квадратных метров».

Аренда самой дешевой маленькой площадки метров в 30, пояснили на том конце провода, будет стоить 150–200 тысяч рублей в месяц. Но и тут все зависит от локации: в одном месте такая квадратура обойдется в 250 тысяч рублей в месяц, а в другом – уже за 350 тысяч рублей.  

В свою очередь арендаторы сообщили, что цены тут дорогие: в среднем аренда обойдется от 5 тысяч рублей за квадратный метр плюс 12% с оборота: «И это еще в не самом проходном месте».

Самая копеечная аренда – у продуктовых сетей

В одном из риелторских агентств Казани нашему изданию заметили, что во всех торговых центрах большое количество мест общего пользования: эскалаторы, лифты, парковки. Последние особенно большие у «Тандема» и «Парк Хауса». Часть эксплуатационных расходов по содержанию таких мест, утверждают там, ложится на всех арендаторов.  

Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»

Собеседник издания считает, что качество торгового центра зависит в том числе от обслуживания мест общего пользования, от того, с какой регулярностью делаются обновления. В «Меге», приводит он пример, недавно обновили потолки, в «Тандеме» отремонтировали санузлы: «А вот в ТЦ «Бахетле» туалеты в самом худшем состоянии».

Арендная плата состоит из постоянной и переменной части. Первая как раз уходит на ежемесячные расходы. Но арендатор арендатору, отмечают в риелторском агентстве, тоже рознь. По их данным, самая низкая, буквально копеечная арендная ставка у «Ашана». Во-первых, что в «Парк Хаусе», что в ТЦ «Южный» этот продуктовый ретейлер занимает большие площади. Во-вторых, сеть должна поддерживать низкие цены на продукты первой необходимости.

С другой стороны, продуктовые ретейлеры создают торговому центру высокий трафик.

В «Южном» и «Парк Хаусе» казанцы ходят в «Ашан», в «Перекресток» в ТЦ «Тандем», в «Ленту» в ТЦ «Горки Парк». Они приезжают за продуктами и попутно покупают другие товары. Иначе говоря, ты в одном месте можешь получить комплекс услуг: и продукты купить, и банкоматом воспользоваться, в кино сходить, одежду посмотреть, подарок кому-то купить. 

Непродуктовые магазины тоже возможны разного формата, и, соответственно, у них будет разная арендная ставка. Если Zara занимает 2 тысячи квадратных метров, то Lacoste – от силы 200 «квадратов».

Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»

— Чем меньше площадь, тем дороже аренда. Кроме того, на цену влияет локация. Одно дело – разместиться у центрального входа, и другое – где-нибудь на третьем этаже, — подчеркивают там. Собеседнику «Вечерней Казани» известно, что есть популярные торговые центры, где арендаторы для того, чтобы туда попасть, встают в очередь: «Ждут, когда кто-нибудь съедет, чтобы занять его место».