«Поскреби любого горожанина, и найдешь бывшего жителя деревни»
Наша республика держит первенство в округе по строительству индивидуальных жилых домов. В январе-сентябре этого года здесь было поставлено на учет более 14,5 тысячи таких объектов общей площадью почти 2 миллиона квадратных метров.
Руководитель компании «Счастливый дом» Анастасия Гизатова напоминает, что в татарстанской статистике ввода квадратных метров жилой недвижимости ИЖС всегда занимает ощутимую долю. Первой причиной этого она считает традицию: «Поскреби любого горожанина, и найдешь бывшего жителя деревни». Многие из тех, кто перебрался в мегаполис, хотят жить в собственном частном доме.
Руководитель агентства недвижимости «АртХаус» Анна Костыркина подтверждает: в Татарстане у большинства на первом месте — семейные ценности.
— Люди любят большие семьи, в которых много детей. А где, если не в своем доме, реализовать всё и сразу? — говорит она.
По наблюдениям собеседницы издания, молодежь перебирается из сельской глубинки в город, чтобы развиваться и работать. Но жить в квартире-клетке недавние сельские жители не могут. Поэтому покупают индивидуальные дома максимально близко к мегаполису.
Второй момент, на который обращает внимание Анастасия Гизатова: такое жилище выйдет даже дешевле подорожавшей новостройки.
— В бюджете трехкомнатной квартиры можно купить дом с парковкой и собственным земельным участком, — констатирует она.
Для многих ценообразование дома более понятно. Кроме того, это такая же «долевка», которую можно организовать самому себе.
— В первый год ты купил участок, во второй год делаешь фундамент. И так потихоньку строишь: где-то своими силами, где-то привлекаешь подрядчиков, — отмечает она.
Застройщиков разных калибров, качества и видов строительства большое количество: «Предложений очень много». Все это, считает собеседница издания, не может не сказаться на развитии индивидуального жилого строительства.
Директор и учредитель СК FirstKey Рафаэль Шакирханов убежден, что у высокого спроса на ИЖС в Татарстане два главных фактора: это ипотечные программы и повышение цен на квартиры.
— Низкие ставки по ипотекам сделали индивидуальное строительство более доступным для широкого круга населения. А рост цен на квартиры в многоквартирных домах сподвиг людей искать альтернативу, — поясняет он.
Глава АН «МЕГАЛИТ» Альберт Мухамадеев называет первой причиной популярности загородного жилья внешнюю миграцию.
— Татарстан — благополучный для жизни регион. Казань — третий по популярности город в нашей стране после Москвы и Санкт-Петербурга, куда люди планируют переехать жить, —добавляет основатель компании «Эни-Дом» Анна Тонова.
Причем у нас есть шанс купить жилье с более выгодным местоположением за меньшие деньги. По словам собеседницы издания, основной спрос сейчас на строительство в 25—30 километрах вокруг Казани. Это всего лишь в получасе езды от центра города.
Стоимость квадратного метра ИЖС в Татарстане в три раза меньше стоимости «квадрата» квартиры, конкретизирует Альберт Мухамадеев. Кроме того, собственники домов получают бесплатную парковку, собственную территорию для лужайки или сада в зависимости от размера участка и предпочтений. В довершение всего у них более низкие коммунальные платежи, перечисляет он несомненные плюсы.
Рынок поменялся кардинально
Впрочем, собственник строительной компании «Ханский дом» Ильяс Гимадов отметил «Вечерней Казани», что в действительности картина на рынке ИЖС сейчас не столь радужная. По его мнению, на высоких показателях этого года сказался задел прошлых лет. Индивидуальный жилой дом строится в среднем от 8 месяцев до двух лет. На то, чтобы его зарегистрировать, уходит около года, рассказал он.
Собеседник издания напомнил, что в последние два года на рынке ИЖС действовало очень много разных госпрограмм: социальная ипотека, семейная, IT-ипотека, сельхозипотека. Все это было драйвером развития загородной недвижимости. Анна Костыркина подтверждает: «Нас баловали низкими ставками».
По оценке владельца СК, половину этого года в сегменте ИЖС наблюдался высокий темп строительства. Но в середине лета закончились лимиты кредитования по льготной ипотеке и темп снизился примерно на 60 процентов.
— На сегодняшний день все стоит, программы не работают, — констатирует он. — Плюс к тому застройщиков загородного жилья перевели на эскроу-счета.
Ильяс Гимадов полагает, что эффект от этого мы увидим в 2025 году.
Рафаэль Шакирханов также говорит, что условия по ипотеке за последний год становились все жестче.
— Рынок поменялся кардинально по всем направлениям. 2024 год точно отличился своей динамикой, — уверен эксперт.
Альберт Мухамадеев подтверждает: со второй половины этого года объемы строительства и продаж ИЖС упали, так как перестала действовать льготная программа по сельской ипотеке и произошли изменения в условиях оформления семейной ипотеки.
— Выдача кредита по этой программе возможна только с применением эскроу-счетов, — комментирует он.
Условия покупки недвижимости сильно ужесточились
Анна Костыркина подтверждает: «Условия покупки недвижимости на рынке ИЖС ужесточились, и сильно».
— Отмена господдержки, приостановка сельской ипотеки, изменение условий кредитования и введение эскроу-счетов для застройщиков нанесло последний мощный удар по строительной отрасли, — резюмирует она.
В связи с повышением ключевой ставки кредитные средства, к которым, как правило, прибегают строительные компании, стали дороже. Это обстоятельство уже отразилось на рынке ИЖС. Некоторые застройщики ушли с рынка: те, у кого не было своего капитала, чтобы продолжать строить на собственные средства. Те же, кто берет средства в долг у банков, подняли цены. Чужие финансы стоят денег. Застройщики не готовы терять свою прибыль. Все расходы в этой ситуации ложатся на плечи конечного потребителя, обрисовала ситуацию собеседница издания.
Она свидетельствует: спрос на дома уже начал падать: «Сделок по загородному жилью стало в разы меньше».
— Спрос и желание у людей приобрести частный дом есть, а возможности купить — нет, — подытожила руководитель АН «АртХаус»
— Было много ужесточений денежно-кредитной политики в банках относительно ИЖС, поэтому конечный потребитель занял выжидательную позицию, — делает вывод Анна Костыркина.
Анна Тонова подчеркивает, что сейчас покупатель может позволить себе меньше за те же деньги, чем, к примеру, год назад. Она заметила, что банковские ставки по кредитам начали расти, люди стали выбирать участки как можно бюджетнее, чтобы уложиться в лимит стройки.
— Если ситуация с эскроу будет ухудшаться и ставки продолжат расти, многие начнут строить более бюджетные дома силами шабашников, не покупая их в ипотеку, — прогнозирует основатель компании «Эни-Дом».
Ей известно, что в этом сегменте никакого спада не было. Сделки продолжают идти. Спад был у крупных компаний, которые «привыкли работать открыто, по-честному, с документальным оформлением».
— Получается, мы сейчас должны уступить свое место тем, кто возводит более доступные дома, потому что им не надо платить за эскроу-счета и так далее, — сетует активная участница рынка ИЖС.
Строители теперь выбирают, с кем им работать
Директор СК FirstKey утверждает, что за последние два года стоимость домов выросла на 30—40%.
— Нам приходилось обновлять цены каждые три месяца, так как наши поставщики регулярно повышали стоимость, — рассказывает он.— Цены поднялись абсолютно на все: материалы, технику, оплату труда. В связи с этим увеличился спрос на проекты площадью 60—70 «квадратов».
Но так как подобное произошло не только в этой отрасли, застройщики продолжают работать, искать альтернативные варианты.
Директор АН «МЕГАЛИТ» подтверждает, что уже долгое время наблюдается колоссальный рост стоимости ГСМ, стройматериалов, что, естественно, отражается на стоимости конечного продукта.
По свидетельству Анны Тоновой, сейчас покупатель может позволить себе меньше за те же деньги, чем, к примеру, год назад. Она утверждает, что дома только за этот год подорожали в среднем на 40%, так как примерно на эту величину выросла стоимость многих сопутствующих материалов и услуг.
— Работа не то что подорожала. Ее стало очень сложно заказать, потому что за нее перестали браться, — говорит она.
По словам Анны Костыркиной, стройматериалы дорожали, пока был сезон, сейчас цены «успокоились». По ее мнению, оплата труда строителей выросла сильнее. Те из них, кто приезжал в Россию на заработки из ближайшего зарубежья, вернулись домой. Оставшиеся теперь выбирают, с кем работать, и выставляют свою цену — уже не ждут, сколько им предложат заказчики.
Директор АН «МЕГАЛИТ» Альберт Мухамадеев подчеркнул, что этот год начался с притока новых строительных компаний из других регионов. Будучи успешными на родине, они теперь пробуют свои силы в Татарстане, усиливая конкуренцию на рынке ИЖС.
Он считает это хорошей тенденцией для будущих собственников домов, так как в этих условиях идет строгий контроль за качеством и ценообразованием. Эксперт надеется, что рынок попрощается с нерадивыми застройщиками: «Таковые, к сожалению, есть». Причем, по свидетельству Анны Костыркиной, много их появилось именно в 2024 году.
Впрочем, собственник СК «Ханский дом» утверждает, что подрядных организаций и так становится меньше, так как некоторые из них отказались работать с эскроу-счетами. Также многие компании не получили аккредитацию в банках.
«Люди продолжают гнаться за дешевизной»
А Анна Тонова посетовала на ценовой демпинг. По ее словам, существует огромная доля рынка, где большая часть сделок проходит между физлицами: «Они продают-покупают дома, либо строят их вообще без договора и безо всего».
Ее компания столкнулась с этим на практике.
— Заказчики зачастую говорят: «В другом месте нам посчитали точно такой же дом в 15 раз дешевле». Спрашиваем, дали ли им при этом какие-то гарантии? И услышали в ответ: «Нет, а зачем? Этот застройщик нашему брату построил дом, и нам построит», — рассказывает она.
Основатель компании «Эни-Дом» признает, что возведение дома шабашником обойдется намного дешевле, чем строительной компанией. Такому исполнителю не надо вникать в архитектурные и проектные решения, содержать штат специалистов. Но по окончании работ может оказаться, что дом не пригоден к дальнейшему использованию.
— Тем не менее люди продолжают гнаться за дешевизной, — говорит она. — Им кажется, что построить дом проще, чем сварить борщ. Между тем непродуманные решения выходят боком — достаточно большим рублем. Но все привыкли набивать собственные шишки.
Если вдруг нашелся участок в 5-8 соток, значит, его «достали из-под полы»
По словам Рафаэля Шакирханова, сегодня индивидуальное жилищное строительство развивается во всех направлениях от Казани: Лаишевском, Пестречинском, Высокогорском, Зеленодольском. И у каждого из них будет свой покупатель.
Анна Костыркина на первое место ставит Лаишевский район. С ней согласен и Ильяс Гимадов.
В то же время, по его мнению, сейчас набирает обороты и Зеленодольский район. Компания собеседника издания строит коттеджные поселки и там, и там. По мнению Анны Тоновой, одни из ключевых направлений сейчас Мамадышский и Оренбургский тракты. Она прогнозирует, что с открытием дороги-дублера станет достаточно популярным и район Горьковского шоссе.
Участники рынка утверждают, что сейчас в ходу участки для застройки площадью 5—10 соток. Анна Тонова рассказывает, что одна половина их клиентов заявляет, что им нужен большой участок. Второй же половине «размер без разницы». Главное, чтобы дом был «такой, как полагается».
— Ключевыми факторами будут, скорее, местоположение и цена, — заключает она.
По словам Анны Костыркиной, участков меньше 10 соток очень мало. Если вдруг нашлись 5—8 соток, значит, их «достали из-под полы». Он ждал своего времени, а точнее — максимального роста в цене. Если участок большой, на нем можно построить гараж и баню — это всегда хорошо для загородной жизни, рассуждает она.
Лидирующие позиции на рынке удерживают привычные всем дома с фасадом из облицовочного кирпича шоколадного цвета. Появляются и дома в новом стиле хай-тек, а также классические, но их доля не столь велика. Еще одна из тенденций рынка — каркасные или СИП-дома.
— Но количество их продаж по отношению ко всему объему рынка — это капля в море. Вокруг них очень много мифов и легенд. Они-то и заставляют человека выбирать каменный дом, а не каркасный, — говорит Анна Тонова.
Пока не будет помощи от государства, спрос останется низким
Как будет развиваться индивидуальное жилищное строительство в Татарстане в 2025 году?
Ильяс Гимадов полагает, что пока не будет помощи от государства и банковские ставки по кредитам будут столь же высокими, как сейчас, спрос будет низким.
— Роста рынка загородного жилья в новом году ждать не стоит, — делает вывод он.
Собеседник издания считает, что сейчас самое выгодное время для покупки дома. До Нового года будут распродаваться уже построенные и выставленные на продажу коттеджи. А затем строительство подорожает на 20—30%.
Рафаэль Шакирханов также предсказывает, что в связи с ужесточением условий по ипотекам спрос на строительство домов будет снижаться.
— Типичный портрет нашего клиента: молодая пара без ребенка, которая хочет переехать из съемной квартиры в свой дом и начать строить семейную жизнь. Сейчас они могут взять кредит только по стандартной ипотеке. Это ежемесячный платеж от 200 тысяч рублей. Мы их потеряли, — констатирует он.
Насколько известно из открытых источников, пока не снизится инфляция, новых государственных программ по ипотечному финансированию не будет. Возможно, ключевая ставка поднимется еще не один раз. Все вместе это ведет к снижению покупательской способности на рынке ИЖС, анализирует директор СК.
Альберт Мухамадеев более оптимистичен. По его мнению, пока стоимость «квадрата» загородного жилья будет ниже, чем в квартирах, спрос на него будет.
Собеседник издания предполагает, что в связи с меняющимися условиями по господдержке и увеличением расстояниями от границ города спрос на такую недвижимость, возможно, даже «останется на том же уровне».