«Девелоперы быстро приспосабливаются ко всему»
С начала года Центробанк ввел в России ипотечный стандарт — набор правил, призванный изменить «правила игры». По задумке, документ должен защитить заемщиков и устранить сомнительные схемы на рынке недвижимости, сделать информацию о сделках более прозрачной. Например, под запрет попала «ипотека от застройщика», когда ставку снижают с удорожанием квартиры. Ограничено завышение стоимости жилья для субсидированной застройщиком ипотеки, долгое хранение средств на аккредитиве (когда деньги перечисляют продавцу не напрямую, а с помощью банка), кешбэк при ипотеке.
В документе прописано, что договоры рекомендуется заключать на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% от справедливой стоимости жилья. Описано, какие сведения банк обязан раскрыть заемщику в понятной форме до заключения договора и о каких рисках предупредить. По данным ЦБ, доля маркетинговых программ банков и застройщиков в III квартале 2024 года составила около половины от общего объема ипотеки на рынке.
Казалось бы, на первый взнос накопить легче не стало, доходов на обслуживание кредита с реальными процентными ставками не хватает, а условия только ужесточаются. Многие эксперты ожидают серьезного снижения объема выдачи ипотек. Застройщики пытаются адаптироваться к новым правилам.
- Большинство параметров ипотечного стандарта никак не отразятся на стратегии реализации наших проектов. Сегодня основная доля ипотечных сделок приходится на государственные программы субсидированной ипотеки - «Семейную ипотеку» и IT-ипотеку. Кроме того, мы и ранее не рекомендовали клиентам кредитоваться на срок более 30 лет. Сейчас сами банки начинают корректировать ценовую политику, исключая такую опцию, как субсидирование застройщика. Для нас важно, чтобы от банков не было запрета на кредитование по госпрограммам. Пока их условия не противоречат ипотечному стандарту, его влияние будет исключительно позитивным, обеспечивая большую прозрачность для всех участников рынка, - сообщила директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова.
В совокупности требования стандарта могут существенно повлиять на доступность ипотеки, снизить риски невозврата кредитов и обеспечить защиту прав заёмщиков, отмечает начальник управления ипотечной сети и развития банковских продуктов АО «Татсоцбанк» Эльвира Хабибуллина. По словам эксперта, банк адаптировался к ипотечному стандарту, внедрив новые технологии и процессы, которые позволили ускорить оформление кредитов и сделать его более удобным. Например, в Татсоцбанке ввели электронные заявки и дистанционное оформление документов, предложили более гибкие условия кредитования, а также разработали новые продукты и программы, учитывающие потребности разных категорий заёмщиков.
- В результате этих изменений банк смог адаптироваться к новым требованиям ипотечного стандарта, улучшить качество обслуживания заёмщиков и повысить свою конкурентоспособность на рынке ипотечного кредитования, - подчеркнула Хабибуллина.
Автор фото: Павел Хацаюк / ИД «Вечерняя Казань»
Только вот сейчас стандарты носят лишь рекомендательный характер, отмечает руководитель платформы Tymy.Realty Александр Перевозников.
- На сегодняшний день только часть застройщиков полностью отказались от программ, которые не укладываются в «стандарты», некоторые продолжают проводить сделки по старым схемам. Думаю, в таком режиме документ будет существовать еще пару месяцев - все сейчас стараются понять, как все это работает, где могут быть узкие места, все ли нормы реально применимы и чем можно заменить текущие программы стимуляции спроса, чтобы не обрушить свой бизнес-девелопмент. Предполагать сроки полной адаптации к новым стандартам сейчас сложно. Но точно можно сказать, что девелоперы в текущих условиях приспосабливаются быстро ко всему, потому что это вопрос эффективности бизнеса. Так что ситуация зависит в большей мере от действий регулятора, - рассказал Перевозников.
Ответственности пока не предусмотрено
Надзорный стандарт, в котором прописаны наказания для нарушителей и другие новые требования, заработает лишь с первого апреля 2025 года. По оценкам экспертов, именно тогда большинство игроков рынка серьезно изменят поведение. На начало года риелторы не замечают серьезных подвижек в сфере ипотечного кредитования. По словам вице-президента Гильдии риелторов Татарстана, управляющего партнера агентства «БЕСТ-недвижимость Казань» Андрея Савельева, заметной мерой также станет запрет на комиссию за льготные ипотеки.
- В банках на текущий момент достаточно проблематично получить одобрение. Большие сроки на рассмотрение заявок, жестче стали требования относительно подтверждения дохода. Ипотеку получить стало сложнее, хотя ряд банков в январе снизил ставки на готовое жилье, - отмечает руководитель отдела продаж агентства «Мегалит» Гузель Шахимарданова.
Автор фото: Павел Хацаюк / ИД «Вечерняя Казань»
- Одна из заметных тенденций января в тарифах банков, ипотека которых представлена на «Банки.ру», - это отмена опции снижения ставки в случае оплаты заемщиком единовременного платежа (комиссии). Также у отдельных игроков прослеживается увеличение минимального первоначального взноса - если по состоянию на второе декабря в среднем по базе «Банки.ру» (включает и рыночную, и все льготные программы) он составлял 34%, то на 31 декабря вырос до 37%. Кроме того, мы фиксируем и уменьшение доступного срока кредитования - за период со второго декабря по 31 января он в среднем уменьшился на три месяца. Продолжает свой рост и средняя ставка - за обозначенный период она выросла с 24% до 25,1% годовых. Однако этот тренд мы связываем не только с вступлением в силу стандарта, но и с сохраняющимися для банков при высокой ключевой ставке макропруденциальными требованиями, а также с действием до конца первого квартала послаблений по верхней границе полной стоимости кредита, - говорит руководитель направления экспертной аналитики «Банки.ру» Инна Солдатенкова.
Помимо ипотечного стандарта, на рынок влияют и другие важные изменения. Эксперты прогнозируют всё больший рост популярности рассрочки - один из трендов прошлого года, особенно в новостройках. Ипотечный стандарт не распространяется на них напрямую.
- Многие застройщики действительно разрабатывают интересные программы. Но некоторые участники рынка думают о возможностях клиентов в последнюю очередь. «Он же хочет купить! У него есть какие-то накопления, допустим, 20% первоначальный взнос. Давай-давай бери, будешь по 30-50 тысяч в месяц платить». А чем он будет через полтора года рассчитываться? Некоторые риелторы говорят: «Через полтора года будут программы, какие-то доступные ставки. Выкупить не сможешь, потом возьмешь в кредит». А вдруг не возьмет? Тогда посыпется волна расторжений таких договорных отношений, - отмечает директор агентства недвижимости «Империя» Елена Матвеева.
Сильнее всего на рынок влияет ключевая ставка ЦБ. По прогнозам самого регулятора, в 2025 году ключевая ставка будет находиться на уровне 17-20%. В 2026 году возможно ее снижение до 12-13%, а в 2027-м - до 7,5-8,5%. Сейчас «ключ» составляет 21% - максимальное значение за всю историю. Новое заседание Центробанка назначено на 14 февраля.