Анатомия «Казань марины»: 73 гектара амбиций
Масштабный государственно-частный мегапроект в Лаишевском районе Татарстана официально преодолел важнейший бумажный этап и готовится к выходу на строительную площадку. За последние месяцы проект круглогодичного курорта «Казань марина» пережил серьезное финансовое удорожание, смену кураторов на федеральном уровне, но при этом обзавелся первыми инфраструктурными дедлайнами и утвержденными пулами инвесторов. Из открытых источников, данных АО «Корпорация Туризм.РФ» и Агентства инвестиционного развития Татарстана (АИР РТ) складывается пазл того, каким будет первый за последние 30 лет в современной России яхтенный центр полного цикла.
По итогам последнего стратегического совещания с участием раиса Татарстана Рустама Минниханова и нового главы «Корпорации Туризм.РФ» Василия Швеца была обнародована новая базовая цифра проекта — 33,9 миллиарда рублей. Ранее, на этапе презентации первоначального мастер-плана, инвестиции оценивались в 29,4 миллиарда рублей. Рост сметы почти на 15 процентов эксперты рынка связывают с удорожанием гидротехнического оборудования, логистическими издержками на импортозамещение и ростом стоимости строительных материалов в 2024–2026 годах. Из общего бюджета около 20 миллиардов рублей составят прямые коммерческие инвестиции в туристические объекты (отели, рестораны, спа), в то время как оставшаяся часть — это бюджетные вливания (как федеральные, так и республиканские) в обеспечивающую инфраструктуру.
Курорт развернется на территории 72,9 га на живописном берегу Куйбышевского водохранилища. Под коммерческую застройку и инвестиционные лоты выделено 43,1 га. Проект спроектирован как полноценный автономный кластер и разделен на три взаимосвязанные зоны для разных целевых аудиторий. Помимо отелей и причалов, набережная курорта (на которую планируют потратить около 600 миллионов рублей) вместит яхт-клуб, детский досуговый центр, картинг-центр, коммерческие площади, а также Фестивальную и Карусельную площади.
«Казань марина» не станет оттягивать на себя казанских туристов, а привлечет в республику совершенно новую аудиторию. В пресс-службе Государственного комитета Татарстана по туризму детально разъяснили, как будет устроена логистика между столицей и новым кластером, кто закроет кадровый дефицит в 1,9 тысячи сотрудников и почему появление 1250 новых номеров на Каме не создаст конкуренции отельерам Казани.
Одним из главных преимуществ будущей туристской территории станет развитая водная логистика. В Госкомитете РТ по туризму подчеркивают, что проект изначально нацелен на все типы речного флота.
- В рамках создания обеспечивающей инфраструктуры туристской территории (ТТ) «Казань марина» в том числе предусматривается причальная инфраструктура как для маломерных судов, так и для круизных лайнеров класса «река-море», а также скоростного речного флота. При этом новый порт не будет изолированной точкой. Акватория Лаишево свяжет воедино крупные круизные маршруты и создаст быстрый путь до столицы региона. Согласно концепции реализации проекта, причальная инфраструктура ТТ «Казань марина» будет задействована как для транзитных судов, идущих по территории республики, в том числе в рамках межрегионального туристического проекта «Великий Волжский путь», так и будет связана прямым речным сообщением с Казанью, — отметили в госкомитете.
В ведомстве официально развеяли опасения отельеров и рестораторов столицы Татарстана о возможном «оттоке» гостей из Казани на загородный курорт. Прогнозируемый годовой турпоток в Лаишевский район оценивается в более чем 620 тысяч человек, однако эти люди сформируют новый пласт гостей.
- «Казань марина» позиционируется как дополнение к существующей туристской инфраструктуре столицы республики, а не как её замена, — поясняют в пресс-службе госкомитета.
По расчетам аналитиков, запуск масштабного хаба на воде приведет к увеличению средней продолжительности пребывания туристов в регионе за счёт появления нового места размещения и досуга. В Татарстане произойдет четкое географическое разделение интересов.
- При этом распределение потоков будет зависеть от целей поездки: деловой и культурно-познавательный туризм традиционно останутся в Казани, а пляжный и яхтенный отдых — преимущественно на новой территории. Новые 1250 номеров, которые планируется возвести на берегу Куйбышевского водохранилища, нацелены на искушенного туриста. Но новые номера рассчитаны прежде всего на тех, кто раньше вообще не рассматривал Татарстан для такого формата отдыха. Так что речь идёт скорее о привлечении новой аудитории, чем о перетоке существующей, — подчеркивают в ведомстве.
Для удобства путешественников новый курорт бесшовно интегрируют в общую цифровую экосистему региона: он гарантированно войдёт в городские путеводители, карты гостя и материалы Туристско-информационного центра (ТИЦ). Конкретные цифровые форматы интеграции будут утверждаться по мере развития проекта.
Создание автономного тургорода повлечет за собой колоссальную потребность в персонале — для обслуживания кластера предусмотрено создание 1,9 тысячи рабочих мест. Закрывать эту потребность республика планирует за счет собственных академических ресурсов. В пресс-службе Госкомитета по туризму сообщили, что базовым решением станет взаимодействие с профильными образовательными учреждениями республики — вузами и колледжами. Однако главным оператором по обучению сервисного персонала высшего звена выступит специализированная федеральная площадка, созданная прямо в Казани.
- С 2023 года на базе Поволжского государственного университета физической культуры, спорта и туризма функционирует созданный в рамках нацпроекта «Туризм и гостеприимство» Центр развития кадрового потенциала туристской отрасли. Ресурсы и возможности этого центра также будут привлечены для подготовки специалистов под задачи нового курорта. Таким образом, «Казань марина» станет для Татарстана не просто точечным объектом для швартовки яхт, а полноценным катализатором речной логистики, который увеличит время пребывания туристов в регионе и создаст новые стандарты загородного отдыха, — уточнили в ведомстве.
Кто в пуле: питерские регаты, термы и турецкий след
Руководитель Агентства инвестиционного развития Татарстана Талия Минуллина в официальном ответе «Вечерней Казани» подробно разъяснила, как распределятся миллиардные потоки мегастройки, кто именно заходит на ключевые участки Куйбышевского водохранилища и за какие лоты частному бизнесу еще предстоит побороться.
После недавнего пересмотра итоговой сметы проекта до 33,9 миллиарда рублей главным вопросом оставалось реальное участие бюджета в стройке. Как пояснила глава АИР, основное финансовое бремя ложится на плечи коммерческого сектора, в то время как государство берет на себя обеспечивающий фундамент: «6,1 миллиарда рублей — федеральные средства; 3,7 миллиарда рублей — региональные средства; 24,1 миллиарда рублей — частный капитал», — приводит точную формулу финансирования Минуллина.
При этом вложенные бизнесом миллиарды не растворятся в воздухе. По расчетам профильных специалистов ведомства, финансовая модель проекта выглядит устойчивой, хоть и рассчитана на «длинные» деньги: «В зависимости от выбранного лота срок окупаемости варьируется от 9 до 13 лет (в среднем 11 лет)».
Вопреки слухам о затишье на площадке, ключевые зоны курорта уже обретают реальных хозяев. Вся территория разделена на 9 обособленных инвестиционных лотов, и на самые «лакомые» из них согласованы якорные резиденты. Интрига вокруг создателей самой яхтенной марины — центрального ядра проекта — раскрыта. На этот объект заходит крупный профильный игрок.
- Сразу на 3 лота заходит один инвестор из Санкт-Петербурга, связанный с развитием парусного спорта, проведением регат, подготовкой спортсменов, — сообщила Минуллина.
Именно питерская команда возьмет на себя создание летней стоянки яхт на воде, обустройство технической зоны, офиса капитана, ресторана, эллингов для хранения судов и самого яхт-клуба. Сейчас татарстанское АИР совместно с «Туризм.РФ Татарстана» готовит документы для передачи этих земель в субаренду. Еще два лота забирает компания, специализирующаяся на управлении курортной недвижимостью, имеющая опыт создания масштабных парк-отелей и термальных комплексов. Они забирают под управление зоны размещения шале категории 3* с открытыми бассейнами, а также апарт-отели с панорамными видами на марину и канал.
Наконец, определенность появилась и по самому премиальному лоту № 1, куда входят видовой отель 4*, спа-комплекс, коттеджи, ресторан-маяк, ивент-шатры и экзотические дома на воде. Инвестор найден, и в настоящее время он «подтверждает свои возможности по реализации проекта».
Несмотря на активность резидентов, больше половины территории курорта все еще ждет инвесторов. По пяти лотам татарстанский АИР продолжает принимать официальные предложения.
- Еще можно войти в пул инвесторов «Казань марина» на создание семейных отелей, банного комплекса, центра активных видов спорта, коттеджей на береговой линии! — резюмирует руководитель АИР.
Управлять готовыми гостиницами «вслепую» инвесторам не придется — к операционному контролю планируется привлечь известных отельных операторов, шорт-лист которых сейчас формируется. Главным козырем республики в переговорах с сомневающимся бизнесом остается административная поддержка и земля.
- Основная мера поддержки от нашей республики – это предоставление земельных участков в аренду без торгов для масштабных и социально значимых проектов по решению Инвестсовета Татарстана. Для крупных инвесторов, готовых строить масштабные гостиничные комплексы (от 120 номеров), откроются и федеральные шлюзы поддержки — они смогут рассчитывать на финансовые гарантии «Корпорации Туризм.РФ» по профильной госпрограмме «Развитие туризма», — уточнили в агентстве.
Один из главных скепсисов аналитиков касался технологической начинки марины на 300 судов, ведь гидротехническое оборудование традиционно поставлялось из Европы. В АИРе этот риск оценивают спокойно, делая ставку на локальные мощности:
- В современных инфраструктурных проектах, таких как обустройство портов и марин, инвесторы обычно стремятся использовать доступные российские строительные материалы, бетонные конструкции и металлические изделия. Большинство строительных материалов производится сейчас в нашей республике, и для Татарстана не в новинку инфраструктурные проекты на воде, думаю, эти вопросы решатся, когда инвесторы приступят к строительству, — подчеркнула Минуллина.
Проект «Казань марина» изначально задумывался как синергия усилий региона, федерального центра и частного капитала. Судя по разбивке бюджета и подтвержденным пулам инвесторов, Лаишевский берег имеет все шансы превратиться из амбициозного рендера в реальную «Волжскую Ривьеру».
Но, несмотря на ранние оптимистичные прогнозы о скором запуске проекта, реальные сроки строительства зависят от бюджетных возможностей. На данный момент из открытых источников известно, что завершены разработка документов территориального планирования и кадастровый учет участков. Проекты дорожной сети и парковок успешно прошли государственную экспертизу, подтвердившую их безопасность для археологических памятников Лаишевского района.
В 2027 году начнутся подготовительные работы и строительство инфраструктуры. Проложат двухполосную подъездную дорогу длиной 5,4 километра, оборудуют парковку на 600 мест, а также проведут масштабное подключение к газу, электричеству и водоснабжению. Одновременно начнется углубление дна Камы и Волги. С 2028 по 2030 год приступят к возведению основных отельных корпусов и гидротехнических сооружений марины. Объекты будут вводить в эксплуатацию поэтапно. Полный запуск города-курорта запланирован к 2030 году.
«Корпорация Туризм.РФ» делает большую ставку на Лаишево из-за статистики: вокруг Казани сегодня сосредоточено более 3 тысяч частных моторных лодок и катеров (с ежегодным приростом рынка на 15 процентов). Существующие лодочные станции переполнены на 100 процентов, но не предлагают сервиса. Создание «Казань марины» должно закрыть этот дефицит инфраструктуры и превратить Татарстан в полноценную столицу речного яхтинга Средней Волги.
Сезонный анклав или новый центр развития?
Заявленный масштаб круглогодичного курорта в Лаишево скрывает в себе серьезные инфраструктурные вызовы, которые нельзя игнорировать на этапе проектирования. Известный ИТ-предприниматель и урбанист Василь Закиев считает, что без жесткого контроля и альтернативных сценариев развития проект рискует повторить ошибки прошлых лет и превратиться в изолированный анклав, перегружающий дороги и социальную систему района.
Главное опасение урбаниста связано с реальной, а не декларируемой круглогодичностью объекта. По мнению эксперта, простого статуса «всесезонный» в документах недостаточно, чтобы люди ехали на берег Камы поздней осенью или зимой.
- Главный риск «Казань марины» — не само удаление от Казани, а возможность построить монокурорт, который живёт в основном летом и по выходным. Подобная проблема есть у курорта Свияги. Чтобы избежать этого сценария, территории необходим плотный календарь разноформатных событий и смешанное использование. Магнитиком для туристов в холодное время года должны стать деловые форумы, образовательные интенсивы, спортивные программы, оздоровление и зимние активности у воды — от кайтбординга до оборудованных точек для зимней рыбалки, — предупреждает Закиев.
Заявленный годовой поток в 620 тысяч человек — цифра усредненная. На практике дорожная сеть столкнется с колоссальными пиковыми нагрузками в летние выходные и дни фестивалей. И если для туристов спасением может стать запуск речного трамвая и остановка круизных лайнеров, то кадровый вопрос требует кардинально иных решений.
- Создание 1,9 тысячи рабочих мест — плюс для района, но ежедневный подвоз такого числа сотрудников на личных автомобилях быстро станет отдельной транспортной проблемой, — отмечает Закиев.
Урбанист подчеркивает, что в мастер-плане критически важно предусмотреть землю и понятный механизм для создания доступного арендного жилья в самом Лаишево или непосредственной близости от курорта. Кроме того, инвесторам придется запустить служебные автобусы, расписание которых будет жестко синхронизировано со сменами персонала. В противном случае мегапроект спровоцирует резкий скачок цен на локальном рынке аренды и перегрузит местные дороги.
Для самого Лаишевского района появление курорта — это палка о двух концах. С одной стороны, местный бизнес получит новые заказы, а жители — рабочие места. С другой — район может столкнуться с агрессивной джентрификацией (вытеснением коренного небогатого населения более состоятельным).
- Возможен и обратный эффект: рост цен на землю и жильё, вытеснение местных предпринимателей и фактическая приватизация берега, — детализирует эксперт.
По мнению Закиева, республика должна законодательно гарантировать публичный доступ к воде для всех желающих, обязать инвесторов нанимать местных жителей, делать закупки у локальных поставщиков и активно вкладываться в развитие городской инфраструктуры Лаишево, исключив сценарий, когда туристы идут исключительно транзитом мимо района.
Пятикилометровая набережная на открытом берегу Куйбышевского водохранилища — еще одна зона риска. Из-за сильных прибрежных ветров обычная декоративная линия деревьев не спасет пешеходов. Урбанист предлагает использовать геопластику, невысокие валы, многорядные посадки ветроустойчивых пород, гасящие ветер павильоны, крытые фрагменты маршрутов и «солнечные карманы» для коротких зимних прогулок. Все эти решения должны проходить обязательное цифровое моделирование ветровых нагрузок для разных сезонов. В вопросах экологии эксперт призывает отказаться от красивого слова «умный» в пользу измеримых показателей жесткой эксплуатации.
- Для марины обязательны приём сточных вод с яхт, контроль топлива и масел, запрет прямого сброса, мониторинг качества воды и публичные показатели. Отдельно надо контролировать стройку: именно на этом этапе часто происходит замутнение воды и повреждение берега, - сказал Закиев.
Спикер предлагает оценивать успешность и перспективность «Казань марины» по пяти простым и понятным показателям. Среди них: уровень загрузки объектов в будни и межсезонье, доля туристов, приезжающих без личного автомобиля, доступность жилья и логистики для 1,5 тысячи сотрудников, свободный доступ к береговой линии и качество воды в акватории. Если эти параметры будут включены в проект и публично отслеживаться, «Казань марина» сможет стать важным центром развития Лаишевского района. В противном случае есть риск, что проект превратится в сезонный анклав, появятся пробки и нагрузка на береговую линию.
Бизнес на берегах Камы: паруса против гламура
За громкой вывеской «Казань марина» скрывается коммерческий проект элитной недвижимости, который имеет мало общего с реальным развитием массового речного туризма. Известный урбанист Денис Семенов согласен с Закиевым и тоже подверг критике некоторые параметры будущего Лаишевского кластера. По мнению эксперта, проект страдает географическим лукавством, рискует превратиться в закрытый анклав «для избранных» и спровоцировать масштабный транспортный коллапс на подъездах к воде в первые же летние выходные.
Первое, что вызывает недоумение профессионального сообщества, — это само название будущего курорта. Географическая привязка объекта выглядит как маркетинговая уловка для федеральных инвесторов, которая полностью стирает локальную идентичность места.
- Сразу хотелось бы обозначить большое непонимание, почему её назвали именно «Казань марина»? Тут ведь 60 километров от Казани, это Лаишево, это не Казань. Назовите её, к примеру, «Марина Лакшери Резорт», пусть будет понятно, о чём это и где это, — заявляет Семенов.
По логике урбаниста, настоящее имя «Казань марина» должна носить совершенно другая площадка — большая новая лодочная станция, появление которой давно запланировано непосредственно в черте города на полуострове Локомотив.
Эксперт призывает профессиональное сообщество снять розовые очки и трезво оценить экономическую изнанку проекта. Несмотря на обилие рендеров с белоснежными яхтами, водный спорт здесь — лишь красивая обертка для продажи дорогих гостиничных номеров и квадратных метров.
- Эта самая «Казань марина» совершенно не про воду, море, реку, яхты, паруса и прочие лодки. Но этот проект инвестиционный, он про бюджеты, про деньги, а не про развитие речного туризма. И чтобы экономика в проекте сходилась, это должен быть полноценный круглогодичный дорогой курорт, а паруса используются в качестве заманухи, — констатирует Семенов.
Урбанист признается, что как человек, искренне любящий Волгу и Каму, он настроен скептически. Вместо «гламурного блеска на перекачанных ботоксом губах моделек» на речном курорте хочется видеть жизнь: доступный сервис для водных туристов из Набережных Челнов, Ульяновска и Самары, а также регулярные регаты для парусников экономкласса. Без этого проект рискует повторить судьбу других пафосных объектов республики — превратиться в условную «модную баню на берегу Казанки с видом на Кремль, но без реального выхода к воде».
Семенов соглашается с коллегами: если объект будет функционировать всего шесть месяцев в году, а на зиму закрываться, он гарантированно «вылетит в трубу». Спасти экономику может интеграция крупных банных комплексов (вроде проекта «Татар Су») или радикальная смена локации в пользу мощного исторического соседа.
- Такой проект работал бы лучше, если бы рядом была какая-нибудь историческая локация, например Болгар. Перенесите проект в Болгар, назовите его «Болгар марина», и всё сойдётся, — предлагает альтернативное решение урбанист.
Особую тревогу эксперта вызывает явное несоответствие между амбициозными заявлениями о сотнях тысяч туристов и реальной пропускной способностью заложенной в проект инфраструктуры.
Проектом заявлены двухполосная дорога и стоянка на 600 мест, а ещё без малого 2 тысячи сотрудников, 300 мест для яхт и огромный турпоток. Даже если весь обслуживающий персонал будет приезжать на служебных автобусах, заложенных мощностей банально не хватит для гостей, — напоминает Семенов.
Урбанист задает резонный вопрос: куда будут ставить свои автомобили владельцы 300 яхт, их многочисленные друзья и основной поток рядовых отдыхающих? В «погожие летние денёчки» лаишевское направление рискует намертво встать в глухих автомобильных пробках.
- Влияние мегапроекта на жизнь самого Лаишево окажется крайне неоднозначным. С одной стороны, местных жителей порадует появление рабочих мест и резкое удорожание их собственных земельных участков в округе. С другой — тихий район захлестнут суета, шум и беспокойство. Процесс джентрификации в Лаишево уже запущен, и «Казань марина» станет мощным катализатором этого тренда. При этом урбанист проводит четкую социальную границу внутри будущего кластера, так как приведение в порядок набережной и качественный бесплатный пляж — это для людей, а весь проект «Казань марины» предназначен для состоятельных туристов.