Неплохие показатели
В этом году ТРЦ «Южный», по словам старшего директора и руководителя отдела по управлению и сдаче в аренду торговой недвижимости компании Lynks Property Management, владеющей казанским ТРЦ «Южный», Елены Соловьевой, несмотря на негативные факторы в экономике, продемонстрировал стабильные показатели роста. Рост доходности «Южного» к декабрю этого года составил более чем 10 процентов. Не отстает от этих показателей и уровень посещаемости, а также коммерциализации.
- Ушедшие зарубежные бренды в большинстве своем полностью заменены российскими аналогами, а также брендами из других стран, например, из Кореи. Новые арендаторы демонстрируют хорошие показатели продаж, а ставки аренды на их помещения в большинстве случаев выше, чем у международных компаний. Рынок успешно адаптировался к новым условиям, - считает Соловьева.
По ее словам, благодаря сильному пулу федеральных брендов приостановка деятельности европейских арендаторов не оказала значительного влияния на посещаемость и доходность «Южного». Были открыты новые магазины, а в 1 квартале следующего года в нем готовятся к открытию ресторан итальянской кухни, спортивный магазин и магазин детской одежды. Но не у всех торговых центров схожая картина.
Ключевые факторы
По мнению аналитика «Цифра брокер» Кирилла Климентьева, рост ключевой ставки и снижение покупательной способности населения повлияли на посещаемость и обороты казанских торговых центров.
С ним согласен и аналитик ФГ «Финам» Игнат Иванов, считающий, что в этом году торговые центры столицы Татарстана, как и их коллеги по цеху из других регионов, столкнулись с рядом экономических вызовов. В том числе и с ростом стоимости привлечения персонала и удорожанием кредитов. Из-за чего, со слов аналитика, увеличились операционные расходы и снизилось привлечение инвестиций в новые проекты.
Ситуация на рынке ТЦ в Казани, как и в других регионах, по мнению Соловьевой, весьма неоднородна.
- Мы часто слышим о росте оборотов и достижении доходности на уровне докризисных показателей, но это касается лишь современных объектов и тех, которые прошли реконструкцию и реновацию. Успешные ТЦ не только обновили интерьеры, но и пересмотрели планировку, состав арендаторов, увеличили долю общепита, сервисов и развлекательных зон. Пересмотрели позиционирование проекта, - отметила Соловьева.
Высокие арендные ставки и рост коммунальных расходов также усложнили ведение бизнеса для арендаторов, что может привести к снижению заполняемости площадей.
- Сдержанная активность на рынке недвижимости ограничивает возможности для расширения или модернизации торговых центров. А в затылок дышат онлайн-маркетплейсы, - отметил Климентьев.
Они серьезно конкурируют с ТЦ, вытесняя традиционные форматы торговли, особенно в сегменте одежды и бытовой техники. Но, по словам аналитика, торговые центры могут адаптироваться, делая акцент на развлечениях, фуд-кортах, спортивных клубах и других услугах, которые сложно заменить онлайн.
Со слов Климентьева, экономическая целесообразность ТЦ зависит от их способности изменить формат и предложить посетителям уникальный опыт. При этом скорее всего полного вытеснения не произойдет, но ниша традиционных ТЦ будет сокращаться.
- Онлайн-торговля забирает у ТЦ клиентов, ориентированных на выгодные цены и удобство. ТЦ в свою очередь,будут вынуждены акцентироваться на lifestyle-форматах и увеличении доли услуг, чтобы оставаться конкурентоспособными, - уточнил Климентьев.
По данным IBC Real Estate и Parus Asset Management, в 2025-2027 годах ожидается снижение ввода новых ТЦ на 70 процентов по сравнению с 2015-2019 годами, что обусловлено высокой стоимостью строительства и кредитов.
- Возросшие арендные ставки меньше привлекают арендаторов, особенно на фоне активного роста цифровых каналов продаж. Все это вместе с меняющимися предпочтениями покупателей приводит к сокращению посещаемости ТЦ, - заявил Иванов.
В свою очередь, по подсчетам Focus Technologies, посещаемость торговых центров в России в период с 1 января по 24 ноября сократилась на 2 процента. Для сохранения прежних темпов и наработки более высоких казанским ТЦ необходима смена фокуса на то, что популярно у горожан.
- Я убеждена, что современные ТЦ, где учтена социальная функция, развлечение и присутствует высокая доля еды - выигрывают. Объекты первого поколения должны измениться или, в конечном счете, могут исчезнуть как торговые объекты, - заявила Соловьева.
Офлайн-шопинг vs онлайн-шопинг
В век современных технологий большинство татарстанцев, так же как и весь мир, предпочитают покупать на онлайн-площадках. Причин множество, начиная от банального удобства до попыток минимизировать риск импульсивных покупок.
По мнению Иванова, онлайн-маркетплейсы перетягивают трафик, но, несмотря на стремительный рост онлайн-торговли, полное вытеснение традиционных ТЦ все-таки маловероятно.
- Торговые центры адаптируются, предлагая многофункциональные пространства для досуга, что привлекает посетителей. Кроме того, в регионах с ограниченной доступностью развлечений ТЦ остаются важными центрами социальной активности, - считает Иванов.
При этом традиционные торгово-развлекательные центры в стране продолжают адаптироваться к меняющимся условиям рынка. Снижение темпов строительства новых объектов и уменьшение средней площади офлайн-площадок для торговли свидетельствуют о переосмыслении их роли.
Со слов Иванова, опыт зарубежных стран показывает, что ТЦ, интегрирующие развлекательные и сервисные функции, остаются востребованными. В России, особенно в регионах, они продолжают играть ключевую роль в социальной жизни, предлагая не только шопинг, но и разнообразные услуги и развлечения.
Необходимая модернизация
Успех современных торговых центров сильно зависит от его изначального формата и концепции, но не менее важно, как ТРЦ адаптируется к изменениям. Если не учитывать современные экономические бизнес-нюансы, то торговые центры просто выкупят под другие задачи.
К примеру, многие торговые центры еще проводят или уже провели масштабные обновления, причем все работы проходили без закрытия объекта, что позволило собственникам не потерять доход и арендаторов на период работ.
Со слов Соловьевой, сейчас основными трендами обновления торговых площадей стали отделки общих зон и интерьеров, а также расширение зон общепита и отдыха.
В частности, ТРЦ «Южный» ориентируется на долгосрочную перспективу, планируя свое развитие на 7-10 лет вперед. Но более недальновидные и устаревшие ТЦ, не прошедшие необходимые обновления, скорее всего, в скором времени опустеют и закроются. Чтобы оставаться конкурентоспособными, таким объектам необходимо провести комплексную реконструкцию.
- Нужна модернизация интерьеров и экстерьеров. Надо освежить дизайн, улучшить навигацию и создать более привлекательные общественные пространства. Также нужно сделать улучшение планировки, к примеру, пересмотреть устаревшие нарезки с учетом новых форматов ретейла и текущих тенденций в области общих зон ТЦ. Это также включает добавление зон для отдыха и развлечений, а также увеличение доли общепита. Не следует забывать и о ротации арендаторов, ведь важно проводить регулярный анализ деятельности арендаторов, - говорит Соловьева.
Это включает в себя и своевременную замену слабых игроков на более популярные и востребованные бренды, а также привлечение новых и уникальных арендаторов.
При этом, с ее слов, необходима интеграция технологий, внедрение цифровых решений, таких как интерактивные киоски, мобильные приложения для навигации и управления, а также программы лояльности.
- Digital-решения стали своего рода фишкой многих российских ТРЦ. Современная навигация, медиаэкраны, автоматические системы сбора товарооборотов и онлайн-коммуникация с потребителями - теперь не редкость среди тех, кто пережил и выжил сегодня на рынке, - упоминает Соловьева.
Немаловажно, по ее мнению, и создание зон для мероприятий, детских игровых площадок, спортивных залов и других активностей, способных привлечь посетителей и сделать ТЦ местом для встреч. Чтобы выжить в следующем году, российским ТРЦ, в том числе и казанским, нужно будет предлагать не только шопинг, но и качественное времяпрепровождение, тем самым формируя преимущество перед онлайн-магазинами в смартфонах казанцев.