За порядком следят соседи
В Госжилинспекцию Татарстана в 2025 году уже поступило 90 обращений о незаконной перепланировке квартир, из них 57 подтвердились. За прошлый год было принято 705 заявлений, большинство из которых подали внимательные соседи. После выезда на место 219 заявок оказались ложными: сотрудники не обнаружили фактов нарушения законодательства. Более 130 владельцев по каким-либо причинам не впустили инспекторов, в связи с чем Жилинспекция обратилась в суд для получения доступа в квартиры.
В исполнительные комитеты направили 62 материала в целях узаконивания перепланировки или восстановления квартиры через суд. 91 собственник получил постановления о привлечении к ответственности. Общая сумма штрафов составила почти 250 тысяч рублей.
- Жилинспекция привлекает виновных к административной ответственности. Это штраф 2500 рублей. Предписание на восстановление квартиры выдают управляющая компания и межведомственная комиссия исполнительного комитета. Подают иск в суд, если собственник не вернул квартиру в первоначальный вид. Если откажется сделать это и по решению суда, квартиру с неузаконенной перепланировкой могут продать на торгах, - рассказали в ведомстве.
Что считается перепланировкой?
С прошлого года в Жилищном кодексе зафиксировали новое понятие перепланировки. Отныне это любое изменение площади и границ помещения. Все они должны быть внесены в ЕГРН. Стоит учитывать, что перепланировка квартиры без официального разрешения является незаконной. В Госжилинспекции рассказали, что перепланировкой считается даже замена деревянных окон на пластиковые. Это особенно опасно там, где на кухне установлена водонагревательная газовая колонка: стеклопакеты герметичны, воздух не проникает в комнату. При отсутствии двери природный газ или угарный распространяется по всей квартире.
- Основные перепланировки, которые мы фиксируем: демонтаж кладовок и стен, возведение новых стен, перенос дверных проемов, установка трансформируемых перегородок, размещение ванных комнат над жилыми комнатами, переустройство санитарных узлов, когда ванные объединяют с санузлами. В Альметьевске в доме № 30 по улице Гафиатуллина собственница квартиры объединила кухню с комнатой, а дверной проем из кухни в коридор закрыла. Объединила туалет и ванную, кроме того, за счет коридора увеличила ее площадь. Перенесла полотенцесушитель на стену лестничной площадки, - добавили в Госжилинспекции.
Узаконить перепланировку удастся лишь если не нарушена вентиляция, отсутствует угроза безопасности и мокрые зоны не находятся над жилыми помещениями. Запрещено сносить несущие стены, изменять газоотведение и водоотведение, переносить кухню в жилую комнату и радиаторы на балкон - всё это противоречит правилам безопасности.
В конце прошлого года в правительстве России рассматривали внесение изменений в Жилищный кодекс относительно узаконивания перепланировок. Власти планировали упростить процедуру, позволив собственникам согласовать уже сделанную перепланировку без обращений в суд. Однако пока разговоры об этом утихли.
Сначала согласование, потом перепланировка, не наоборот
Кадастровый инженер ООО «Волгаземпроект» Алла Королева рассказала, что все перепланировки необходимо начинать с составления плана, который нужно будет впоследствии предоставить проектной организации. Специалисты подготовят проект и необходимые документы для согласования перепланировки в администрации города.
- Часто люди делают сначала перепланировку, а потом уже идут в администрацию. Всегда осуществляется выезд, и перепланировка узаконивается в судебном и внесудебном порядке в зависимости от внесенных изменений. Например, всё, что относится к общедомовому имуществу, не проходит согласования даже в судебном порядке, - рассказала спикер.
В Госжилинспекции рекомендуют потратить время и согласовать план перепланировки, чтобы позже не пришлось возвращать квартиру в исходное состояние.
Самые критичные изменения, на которые необходимо обратить внимание покупателям
По словам риелтора, руководителя агентства недвижимости «Каир» Ростислава Смирнова, при покупке квартиры необходимо изучить документы из АО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ Татарстана». Важно, чтобы проект соответствовал планировке квартиры.
- Самое критичное - перенос мокрых точек (место с источником воды). Если мокрые точки перенесены, то узаконить перепланировку невозможно. Более того, собственника ждет большой штраф или судебное разбирательство. В остальных случаях самовольную перепланировку можно согласовать через БТИ, - рассказал Смирнов.
По словам спикера, на рынке - изобилие квартир с несущественной перепланировкой. Бояться их не стоит, поскольку небольшие изменения не принесут проблем, отметил собеседник.
Президент гильдии риелторов Татарстана Анастасия Голяшева предупредила, что примерно 30 процентов квартир продаются с неузаконенной перепланировкой. Стоит понимать, что квартира с несогласованными изменениями сразу становится ответственностью нового владельца.
- Необходимо разделять: есть перепланировка, которую вы в дальнейшем сможете узаконить через суд, и перепланировка, которую вы не узаконите никогда. Вы обязаны будете вернуть помещение в исходное состояние, - рассказала собеседница. - При приобретении квартиры у покупателя всегда есть возможность установить, подвергалось ли помещение перепланировке, и если подвергалось, то узаконена ли? Была ли проведена соответствующая процедура? И до того, если есть изменения, как купить, убедитесь, что её можно узаконить.
Голяшева отметила, что есть изменения, которые кажутся не критичными, однако на них стоит обратить внимание. В их числе - вынос батарей на балкон, лоджию или монтаж теплого водяного пола, либо пристрой, если квартира находится на первом этаже.
Агент по недвижимости «Центра недвижимости № 1» Михаил Валитов рассказал, что каждый сам решает, брать ли на себя ответственность и приобретать ли квартиру с перепланировкой.
- Расскажу случай, когда батарею перенесли на балкон. Специалист плохо утеплил балкон, поэтому когда на улице было минус 20, батарея дала протечку, с третьего по первый этаж затопило водой. Ему пришлось за свой счет делать им ремонт, - рассказал спикер.
Валитов работает в сфере недвижимости уже с 2009 года и помнит, как раньше относились к перепланировкам. По его словам, ещё десять лет назад люди боялись любых изменений в квартире, однако сейчас с этим проще, и клиенты, несмотря на наличие неузаконенной перепланировки, покупают недвижимость. Но, как говорится, на свой страх и риск.