Частный дом, по сравнению с квартирой, это инвестиция с более длинным горизонтом и значительными транзакционными издержками на содержание и обслуживание земельного участка. Доходность от такого вложения во многом определяется трудно прогнозируемыми факторами, например, перспективами развития локации и роста стоимости земли. Таким мнением поделилась ведущий аналитик по суверенным и региональным рейтингам агентства «Эксперт РА» Ольга Карпулевич.
— С точки зрения ликвидности квартира — более понятный и ликвидный актив, особенно для иногородних покупателей и инвесторов, — заметила собеседница.
Подключение к коммуникациям также влияет на спрос на рынке жилья: административные сложности, неопределенность с финальной стоимостью подключения и сроками ввода коммуникаций приводят к тому, что покупатели закладывают в цену предложений ИЖС корректировку за риск.
Эксперт добавила, что более высокий спрос на квартиры в Казани поддерживается миграционным притоком, в том числе студентов и молодых специалистов, в сочетании с высокой долей жителей моложе 30 лет, это более трети всего населения республики. Для молодых людей приоритетны решения «здесь и сейчас», то есть жилье с готовой инфраструктурой. Еще порядка 25% — пожилые люди от 60 лет, для которых важен доступ к социальным объектам, а проживание в частном доме сопряжено с дороговизной и сложностью его обслуживания, а также с риском изоляции. В совокупности эти факторы действуют как своеобразный «демографический якорь», сдерживающий массовый переход к формату частных домов, что также поддерживает цены на квартиры.
По мнению Карпулевич, цены на частные дома и квартиры могут сравняться только при масштабном развитии инфраструктуры пригородов. На текущий момент основным остается тренд на качественную урбанизацию.
Напомним, что средняя цена частного дома в Казани на 21% ниже, чем трехкомнатной квартиры на вторичном рынке. В то же время в большинстве городов-миллионников дома в среднем на 32% дороже. Аналитический отдел «Вечерней Казани» разобрался, чем такая ситуация обусловлена и как скоро цены на дома сравняются с квартирами.