С 1 октября программа льготной ипотеки в России начнет действовать по новым правилам. Правительство утвердило «плавающую» кредитную ставку вместо фиксированной, ограничив время действия программы 15 годами — и это в лучшем случае. По истечении льготных условий ипотеку придется платить по рыночной ставке.
Эксперты «Вечерней Казани» сходятся во мнении, что новая семейная ипотека станет более адресной — и это изменит спрос на рынке недвижимости. Теперь для бездетных семей либо семей с одним ребенком выгоднее приобретать «вторичку» либо же частный дом. Подробности — в этом материале.
Старое новое
По еще действующей старой программе семейной ипотеки взять ее могут лишь семьи с ребенком до 6 лет включительно либо семьи с двумя детьми, не достигшими совершеннолетия, а также семьи с ребенком-инвалидом от года, но до 18 лет.
Для всех этих категорий семей программа открывала дорогу ко льготной ставке в 6% на все время займа. При этом квартира должна быть новой либо в строящемся доме. Отметим, что воспользоваться этими условиями смогут те семьи, кому был одобрен льготный кредит до 1 октября 2026 года.
Что изменилось? Первое и самое главное — срок предоставления льготной ипотеки, он не будет превышать 15 лет, при этом сам срок выплат может быть больше. И важно отметить, что по истечении этого времени семье придется выплачивать кредит по рыночной ставке.
Что же до процентных ставок, то они меняются от количества детей и региона. В Санкт-Петербурге и Москве, а также в областях близ этих городов приобрести жилье по условиям семейной ипотеки будет «дороже» на 2% льготной ставки, однако кредитные лимиты там будут выше.
Минфин также отмечает, что по семейной ипотеке россиянам будет доступен кредит на строительство дома, а также на покупку земли и возведение на ней жилья. Ставка по кредиту останется 6% — вне зависимости от количества детей и региона.
Мнения экспертов
В разговоре с журналистом «Вечерней Казани» директор риелторской компании «Этажи-Казань» Марат Галлямов отметил, что новая программа ипотеки действительно станет более адресной, поскольку ранее по льготной программе семьи в большинстве случаев стремились покупать студии в новостройках — и делали это скорее в инвестиционных целях.
С изменением же условий изменится и использование льготного кредита, считает эксперт. Наиболее выгодным сегодня для большинства казанцев собеседник называет приобретение вторичного жилья в ипотеку по рыночной ставке — так потребитель сможет закрепить за собой стоимость жилья, а при снижении ключевой ставки рефинансировать свой кредит.
При этом ажиотажа на старую программу Галлямов не ожидает, хотя и допускает ситуационное повышение спроса. Относительно же перераспределения последнего эксперт заявил, что «жесткого крена» в сторону ИЖС или ипотеки по рыночной стоимости сегодня нет — рынок все еще ищет для себя подходящие решения.
Галлямов также отметил, что 15 лет — это слишком маленький срок льготного кредитования, чтобы ипотечные взносы стали «дешевыми деньгами», ценность которых заемщик теряет при инфляции.
— Для семей с двумя детьми условия будут более благоприятными, чем для семей с одним ребенком: более низкая ставка и увеличенный лимит кредита расширяют возможности для приобретения более просторного жилья в Казани. При этом доступность покупки по-прежнему зависит от доходов семьи и размера первоначального взноса. Кроме того, при досрочном погашении ипотеки и снижении остатка долга до уровня менее 50% в течение года семьи смогут претендовать на ставку 6%. Поэтому досрочное погашение может стать способом не только сократить задолженность, но и получить более выгодные условия кредитования, — поделился мнением коммерческий директор #Суварстроит Марсель Абдулхаев.
Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циан»:
— Для тех, кто воспитывает от четырех детей, ставка снижается, для остальных – повышается. Сейчас в России таких семей (где 4, 5 и более детей) менее 3% от общего числа семей с детьми. То есть для абсолютного большинства программа станет менее доступной.
Рост ставки (особенно для семей с 1 ребенком, которых большинство – в целом по РФ 56%) и сокращение периода, на который выдается ипотека, означают резкое повышение размера ежемесячного платежа. Чем выше платеж, тем выше нагрузка на семейный бюджет и тем выше вероятность, что заявка не пройдет скоринг в банке.
Это может привести к снижению продаж новостроек на 20–30%. Частично просадку числа сделок из-за сокращения спроса на семейную программу компенсируют сезонный рост активности и увеличение продаж по рыночным ставкам, — поделилась эксперт.
Пресс-служба ВТБ:
— Обновление семейной ипотеки закрепляет ее адресный характер. Максимально выгодные условия теперь - для многодетных семей. Еще одна важная новация – это расширение лимитов, что актуально для текущего рынка новостроек, особенно в мегаполисах.
При этом сохраняется важная опция — единая льготная ставка 6% на ИЖС.
Для многих семей с детьми именно собственный дом, а не квартира — наиболее комфортный формат жилья. Эта мера поддерживает не только покупателей, но и строительный сектор — один из локомотивов российской экономики.
Подобные изменения ожидались рынком, и уровень продаж по семейной ипотеке в конце лета был меньше, чем зимой этого года. Ипотечный сегмент продолжит трек на переход в сторону рыночных программ, который в этом году уже закрепился. По нашей оценке, рост выдачи ипотеки к прошлому году составит 16%.
Напомним, что ранее эксперты «Вечерней Казани» отмечали также, что перераспределение спроса отразится на повышении интереса к рынку ИЖС. Однако выгодную покупку дома без семейной ипотеки в большинстве случаев сегодня возможно оформить на льготных условиях лишь от застройщика.