Ловушка «чужого поля»: административный тупик
Первая и самая болезненная причина, о которой девелоперы предпочитают говорить только не под запись, — это потеря административного веса. В Татарстане строительный сектор работает как швейцарские часы: министерства, сетевые компании и застройщики объединены в понятную, жесткую и предсказуемую вертикаль. Здесь казанский застройщик — желанный инвестор, которому помогают быстро пройти экспертизу и подключить дома к сетям. Но стоит компании пересечь границу республики, как ее казанский авторитет обнуляется.
По словам топ-менеджера одной из казанских строительных компаний Антона, в условных Самаре, Нижнем Новгороде или Екатеринбурге местная власть годами работает со своими, локальными фаворитами. На чужом поле татарстанский застройщик мгновенно превращается из VIP-игрока в обычного просителя в очередях на получение разрешений.
- Проблемы с коммуникациями и землёй в другом регионе могут погубить рентабельность любого проекта. Слишком дорого для соседей: ценовой разрыв. Вторая причина связана с экономикой самого продукта. Девелопмент в Татарстане, особенно в Казани, сильно завысил ожидания покупателей. Местные компании привыкли включать в проекты дорогую архитектуру, ландшафтные парки, дизайнерские подъезды и цифровые системы. В результате цена квадратного метра в Казани бьёт рекорды, уступая в России только Москве, Сочи и Санкт-Петербургу, - считает менеджер.
По его мнению, попытка внедрить «казанский стандарт» в соседних регионах, таких как Чувашия, Марий Эл или Кировская область, натыкается на финансовые ограничения местных бюджетов. В этих регионах нет достаточного спроса на жильё бизнес- и комфорт-класса в казанском понимании. Строительство дорогих и качественных домов здесь означает работать в убыток. А создавать дешёвые панельные дома без дворов татарстанские компании уже не могут, и конкурировать в этом сегменте с местными производителями бессмысленно.
Антон считает, что тактика работы внутри Татарстана выгодна еще и потому, что у республики огромный внутренний потенциал. Зачем рисковать миллиардами в неизвестных регионах, когда рядом с Казанью есть огромные территории, готовые к освоению на долгие годы? Компании «Ак Барс Дом» и «Суварстроит» выбрали стратегию сверхконцентрации. Они активно осваивают гектары земли в республике. Мегапроекты в Лаишевском узле, масштабное развитие «Большого Зеленодольска», редевелопмент территории старого аэропорта и реновация казанского речного порта («Новая Портовая») обеспечат местных застройщиков работой до середины 2030-х годов. Застройщики считают, что нет смысла тратить ресурсы на экспансию, когда местный потенциал еще не исчерпан.
«В Казани еще есть пространство для маневров»
Коммерческий директор «Суварстроит» Марсель Абдулхаев считает, что рынок Казанской агломерации — один из самых перспективных в России. Казань — город-миллионник с устойчивым миграционным приростом, высокими доходами и высоким спросом на качественное жильё.
- Город растёт не только численно, но и качественно — покупатель становится требовательнее, и это формирует устойчивый запрос на продукт бизнес- и комфорт-класса. Пригородные зоны — Лаишевский и Зеленодольский районы — это, по сути, новые точки роста агломерации. Развитие транспортной инфраструктуры, близость к воде, экологическая привлекательность делают эти территории востребованными. Что касается нашего земельного банка — он сформирован стратегически и обеспечивает компанию проектами на годы вперёд. Мы говорим о горизонте, который позволяет спокойно работать, не оглядываясь на необходимость срочного выхода в другие регионы, - отметил Абдулхаев.
По словам представителя компании, благоустройство играет центральную роль в создании продукта. Двор, общественные зоны, архитектурные решения, малые архитектурные формы и озеленение — для «Суварстроит» это не просто дополнительные элементы, а неотъемлемая часть жилого комплекса. Как ответственный девелопер, компания тщательно изучает рынок других регионов, анализирует конкурентную среду и предложения местных участников рынка.
Автор фото: Павел Хацаюк / ИД «Вечерняя Казань»
- Судить за коллег по цеху в вопросе отсутствия проектов за пределами Татарстана мы не возьмёмся, у каждой компании своя стратегия. Если порассуждать, то, возможно, дело в ёмкости самого рынка. Казань — динамично развивающийся миллионник с устойчивым миграционным притоком и растущим спросом. Не исключено, что именно поэтому потребность в географической экспансии у татарстанских застройщиков возникает реже — в городе еще есть пространство для маневров «дома», — добавил Абдулхаев.
Директор по развитию территорий группы компаний ASG Ринат Аисов объяснил, почему застройщики неохотно осваивают новые регионы. Во-первых, по его мнению, выход на новый рынок сопряжен с трудностями и рисками. Каждый регион имеет свою специфику в градостроительных нормах и регулировании, спросе на жилье, земельном рынке и других аспектах. Не каждый девелопер готов вложиться в новый проект, особенно когда на начальных этапах маржинальность низкая.
- Во-вторых, Татарстан и Казань остаются одними из самых привлекательных регионов для застройщиков. Здесь благоприятные условия для бизнеса, высокий спрос и относительно высокие цены на жилье. Компании, уже работающие в Татарстане, предпочитают расширять свой бизнес здесь, а не искать новые возможности в других местах. Таким образом, застройщики предпочитают оставаться в Татарстане, где условия для их деятельности более стабильны и выгодны, — отметил Аисов.
Спикер уверен, что подходы и правила игры в Татарстане ясны. Именно поэтому люди стремятся переехать сюда, а не наоборот.
- Однако есть компании с такими большими ресурсами и компетенциями, что одного региона для них недостаточно. Но таких немного. В целом же тенденция обратная: все стремятся в Татарстан. Наша компания также вносит свой вклад, помогая сильным застройщикам приобретать и реализовывать проекты в Казани, делиться опытом и повышать конкуренцию. Это улучшает доступность и качество жилья. Мы привлекли в регион несколько крупных и успешных застройщиков, — добавил Аисов.
Автор фото: Павел Хацаюк / ИД «Вечерняя Казань»
Застройщики из Татарстана, по мнению спикера, сталкиваются с повышенными рисками при строительстве объектов в других регионах. Это связано с необходимостью изучения местного рынка, новых правил, поиска земельных участков и формирования команды. Первый проект в другом регионе, вероятно, будет низкомаржинальным — с одной лишь целью «прощупать рынок». Сейчас не самое подходящее время для таких рисков.
- Татарстан сегодня выглядит гораздо привлекательнее многих других регионов. По спросу и цене реализации ему могут составить конкуренцию лишь Сочи, Москва и Санкт-Петербург. Остальные субъекты уступают. Поэтому многие хотят закрепиться здесь, развиваться и наращивать объёмы. Мы исходим из наших возможностей. Например, мы можем предложить девелоперам участки из нашего земельного фонда с потенциалом более 6 миллионов квадратных метров для многоквартирного строительства. Поэтому говорить о нехватке земельных активов в Татарстане неверно, — сказал Аисов.
При этом директор по развитию территорий считает, что легкие участки для строительства с использованием существующей инфраструктуры закончились. Сейчас практически вся социально-транспортная и инженерная инфраструктура задействована. Заделы прежних времен исчерпаны.
- Новое строительство теперь требует создания инфраструктуры. В Казани есть земельные ресурсы, но для старта проектов требуются дополнительные средства. Высокая стоимость жилья дает больше возможностей, шесть лет назад квадратный метр стоил 80 тысяч рублей, а сейчас — 260 тысяч. Рост цен позволяет строить дополнительную инфраструктуру, при этом для полного обеспечения потребностей по социнфраструктуре, дорогам в любом случае необходимы федеральные программы. Сегодня наблюдается тенденция перехода от точечной застройки к комплексному освоению территорий со сбалансированной жилой и коммерческой застройкой, полным набором необходимой инфраструктуры, повышенным озеленением. Пример подобных проектов — это Восточная дуга ASG — ключевой градостроительный резерв города в восточной его части. Только в рамках данных территорий у нас утверждены проекты с потенциалом более 4,5 миллиона квадратных метров жилья. В «Большом Зеленодольске» планируется дополнительно около 1,5 миллиона квадратных метров. Эти проекты обеспечат работой застройщиков на 10–15 лет вперед, причём на понятных и прозрачных условиях — отметил Аисов.
Эксперт также считает, что в градостроительной политике республика действительно опережает многие регионы. Основной земельный фонд компания сосредоточила в Татарстане, поэтому на данный момент нет планов формировать его в других регионах. Этот земельный банк служит основой для их долгосрочной деятельности.
- Нами разработана стратегия развития данных территорий, и освоение земель запланировано минимум до 2050 года. Проекты в других регионах, где цены ниже, требуют снижения потребительских характеристик. Поэтому не все застройщики, которые успешно работают в Казани, смогут легко перенести свой продукт в другие регионы, нужно будет адаптировать и удешевлять проекты, исключать какие-то продуктовые решения, которые могли быть конкурентным преимуществом, например качество отделки общих зон или благоустройства дворов. Эти эксперименты могут помешать застройщикам из Казани успешно работать в других регионах. Перенести проекты без удешевления можно только в регионы с более высокой ценой, однако конкуренция в самых топовых городах страны тоже высока, и выйти на рынок непросто, — объяснил директор по развитию территорий группы компаний ASG.
Поэтому, по его словам, лучшее решение — это наращивать объёмы строительства в Татарстане. Сейчас есть достаточно доступные и привлекательные варианты земельных активов. По мере снижения ставки спрос на участки в Казани со стороны девелоперов из других регионов существенно возрастёт. Уже не будет возможности приобретать землю и расширять бизнес на таких выгодных условиях, как сейчас.
Первым проектом группы компаний «Унистрой» в регионах стал жилой комплекс «Южный бульвар» в Тольятти. Этот опыт подтвердил компании, что региональное развитие им по силам, и они начали осваивать другие города.
- Сегодня мы работаем в Казани, Тольятти, Екатеринбурге, Махачкале, Нижнем Новгороде, Перми, Санкт-Петербурге и Уфе. У нас также есть проект в Ташкенте. Мы считаем, что замораживать строительство из-за высокой ключевой ставки и отмены массовой льготной ипотеки — плохая идея. Если вы начали стройку, у вас есть обязательства перед клиентами, которые нужно выполнять. Мы ведем бизнес с этой позиции и получили высшую оценку экспертов Единого реестра застройщиков за соблюдение сроков. Однако девелоперы откладывают запуск новых проектов. После отмены льготных ипотечных программ спрос упал, и рынок не успевает переварить количество строящегося жилья. Это видно на нашем индексе коэффициента поглощения по городам, — отметили представители компании.
На сегодняшний день, по их словам, региональные проекты вносят более 40 процентов в общий объем выручки группы. Однако зависимость от конкретного региона не является единственной. Важную роль также играют время и способ приобретения земли, а также условия финансирования в тот период. В целом новые проекты обычно менее прибыльны, чем жилые комплексы с уже раскрученной локацией и очевидным продуктом.
При выборе нового региона для развития, по словам представителей группы компаний «Унистрой», важными факторами являются низкая конкуренция, дефицит качественного жилья и готовность местных властей сотрудничать. Все факторы одинаково важны.
- Мы тщательно изучаем все детали: стоимость земли, прогнозы продаж, продукты конкурентов и многое другое. Прежде чем выходить на новые рынки, мы проводим глубокий экономический анализ проекта и налаживаем связи с местными властями. Однако у нас нет примеров, когда нам чинили препятствия. В каждом регионе своя специфика. Например, в Екатеринбурге мы купили часть проектов у местного застройщика, что оказалось немного дороже, но сэкономило нам время и позволило сразу начать строительство. В Санкт-Петербурге же проект долго не запускали из-за сложностей с согласованием. Мы всегда стремимся обеспечить наши жилые комплексы всей необходимой социальной инфраструктурой. Но в Санкт-Петербурге городские власти долго проверяли, выполним ли мы свои обещания по строительству социальных объектов, прежде чем выдать разрешение на начало строительства. Это проблема не только для нас, но и для любого девелопера, выходящего на новый рынок.
Что касается конкурентов, то, выходя в новые регионы, мы не занимаем более 5 процентов рынка. Для местных игроков это не критично, но положительно влияет на качество строительства и новизну проектов. Посмотрите, как изменились новостройки Казани после прихода федеральных игроков. Честная конкуренция всегда идёт на пользу, — уточнили представители группы компаний.
В «Унистрое» подчеркивают: мы придерживаемся своих стандартов в каждом регионе присутствия. Это вопрос корпоративных ценностей. Жилые комплексы, безусловно, различаются по классам. Например, «комфорт» в Тольятти не сравнится с «комфортом+» в Екатеринбурге или Санкт-Петербурге. Даже в Казани ЖК отличаются по наполнению в зависимости от класса дома. Однако все комплексы обслуживаются одинаково с точки зрения сервиса.
- Как в каждом регионе свои требования к девелоперу, так и ожидания клиентов в каждом регионе тоже свои. Например, в Тольятти люди всегда сделают выбор в пользу ЖК рядом с лесом. В Уфе важно, чтобы дом был из кирпича. В Махачкале, если честно, наш «Гранд-Берег» — это вообще первый пример цивилизованной застройки, с проектом, шоу-румом, ипотечными программами. Что касается Казани, то, по нашим исследованиям, клиенты в первую очередь по-прежнему смотрят на репутацию и надежность компании. И только потом уже идет речь о локации, планировке, стоимости, — добавили представители компании.
Альтернативные финансовые инструменты, такие как рассрочки, траншевая ипотека и жилищно-накопительные кооперативы, активно применяются в регионах присутствия «Унистроя» для поддержания спроса в условиях дорогого кредитования. Это эффективные механизмы, и каждый полезен по-своему.
- Мы используем все эти методы. Если рассматривать их в долевом соотношении, то примерно 15—20 процентов приходится на трейд-ин, когда клиенты продают своё жильё и затем покупают новую квартиру. Порядка 50 процентов по-прежнему занимает ипотека. Поскольку для нас это важная история по наполнению эскроу-счетов, то мы стараемся предложить клиентам максимум из возможных на сегодня ипотечных продуктов. При этом 20 процентов — рассрочка. Но важно понимать, что она больше используется в проектах со сроком строительства от двух до трех лет. На момент сдачи дома покупатель должен полностью рассчитаться. Многие клиенты рассматривают это как возможность зафиксировать цену в надежде, что ставка снизится и он сможет получить ипотеку на более выгодных условиях. Порядка 10 процентов — это полная, стопроцентная оплата. И порядка 3—5 процентов — это ЖНК. Этот способ популярен для клиентов, которые по религиозным причинам не могут брать деньги в долг. Плюс есть люди с плохой кредитной историей, и ЖНК в этом случае является для них единственной возможностью приобрести жилье, — сказали представители компании.
Дефицит кадров и дорогая ипотека
На дворе 2026 год — время жесточайшего дефицита кадров и запредельных ставок по кредитам. Управление стройкой на расстоянии в сотни и тысячи километров требует либо релокации лучших казанских инженеров и менеджеров (которых и так не хватает), либо найма местных бригад, качество работы которых сложно контролировать.
По мнению экономиста Андрея Жуковского, в условиях, когда проектное финансирование из-за политики Центробанка стоит огромных денег, любая задержка сдачи дома на «чужой территории» из-за халатности подрядчиков может обернуться для застройщика банкротством. Казанские девелоперы предпочитают держать руку на пульсе стройки лично, а дотянуться из Казани до стройплощадки в другом регионе получается не всегда.
- Строительство сейчас замедлилось, и это признали на правительственном уровне. Рынок нуждается в оборотном капитале, а полагаться только на деньги дольщиков сложно. Кроме того, дорожают стройматериалы и растёт оплата труда в строительстве. Всё это негативно сказывается на рынке, — уточнил Жуковский
Спикер отметил, что застройщики из Татарстана не участвуют в проектах в других российских регионах. По его мнению, это связано с общим сжатием рынка. Он также подчеркнул, что для привлечения новых игроков необходимы новые подходы к совершенствованию региональных мер государственной поддержки. Это сделает рынок более конкурентным и повысит его шансы на оживление.
По словам экономиста Алексея Кричевского, в Москве уже работают застройщики, которые пришли сюда не сразу, например компания «ЛСР». Её первые проекты были связаны с Санкт-Петербургом.
- Экспансия на рынке недвижимости в этом регионе значительна. Здесь работают несколько крупных девелоперов из Краснодара, таких как «Брусника» и «Апри-компания». Также ведутся переговоры о покупке компании «Донстрой», хотя неясно, насколько они продвинулись. В целом представительство крупных игроков на рынке довольно большое. Вопрос заключается не только в экономических условиях, но и в том, видят ли застройщики перспективы для себя в этом регионе. Столичный регион огромен, но свободных участков под застройку становится всё меньше. Смогут ли местные власти предоставить девелоперам необходимые ресурсы для получения участков? Например, компании «Брусника» это удалось, — сказал Кричевский.
Он также отметил, что у других застройщиков ситуация тоже была более-менее благополучной. Однако важный момент заключается в том, что успех их проектов во многом будет зависеть от хода строительства и сдачи первых объектов. Если первый жилой комплекс, который они сдадут, окажется качественным и без претензий, включая задержки, они смогут получить новые участки для застройки.
- Почему девелоперы из Татарстана не стремятся, например, в Москву или Санкт-Петербург? Вероятно, это не так уж необходимо, ведь Татарстан активно развивается и предлагает множество возможностей для работы. Можно предположить, что местные застройщики вполне довольны текущей ситуацией. Однако говорить, что они полностью игнорируют Москву, было бы преувеличением, — считает экономист.
Строительный рынок Татарстана разделился на два лагеря. Крупные игроки с федеральными амбициями и свободным капиталом продолжили экспансию. Большинство региональных застройщиков предпочли работать в более предсказуемых условиях, где они знают каждый метр земли и каждого чиновника. Это стало более безопасным и выгодным решением в условиях экономической нестабильности.