Спрос на долгосрочную аренду в Казани в третьем квартале вырос на 22%. Самыми популярными в городе остаются студии, интерес к ним вырос на 36%. «Однушками» в столице Татарстана интересовались на 21% чаще, а «двушками» — на 16%. Спрос на трехкомнатные квартиры вырос на 30%. Такими данными поделились в «Авито Недвижимости». В целом по России спрос на долгосрочную аренду жилья в сервисе вырос на 30% по сравнению со вторым кварталом 2024 года.
Аналитики заметили, что по сравнению с предыдущими тремя месяцами в стране увеличилось количество предложения: особенно заметную динамику показали Казань, Санкт-Петербург и Сочи, в которых число квартир, доступных к аренде, выросло на 29%. Также предложение заметно выросло в Калининграде, Севастополе, Томске и Улан-Удэ (+29% в каждом).
По данным «Авито Недвижимости», Казань вошла в пятерку городов, где средняя стоимость аренды квартиры выросла больше всего. Из 40 исследуемых городов столица республики оказалась на четвертом месте по дороговизне. Средняя цена аренды здесь достигла 40 тысяч рублей в месяц. Выше оказались только Москва, Сочи и Санкт-Петербург. Дешевле всего съемное жилье в Брянске, Ярославле, Кирове и Калуге, где «однушку» можно снять за 20 тысяч в месяц. В среднем по стране аренда квартиры стоит 30 тысяч рублей.
Рост интереса к арендному жилью руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев объяснил сезонным оживлением на рынке долгосрочной аренды, который связан с началом учебного года и делового сезона. На активность арендаторов также повлияла отмена льготной ипотеки с июля 2024 года.
— В условиях высоких ставок по кредиту некоторые из потенциальных покупателей жилья делают выбор в пользу аренды квартиры. Спрос во многом уравновешивает растущее предложение: часть собственников временно переходит с рынка продажи вторичной недвижимости на рынок долгосрочной аренды. Основной причиной здесь также выступают высокие рыночные ставки, на фоне которых процесс продажи жилья становится более долгим и сложным, — рассуждал эксперт.
Сворачивание общедоступной льготной программы и сокращение лимитов по семейной и ИТ-ипотеке заставили россиян перенести покупку жилья на лучшие времена. Ранее аналитический отдел «Вечерней Казани» уже исследовал вторичный рынок столицы Татарстана и выяснил, что надежды на продажу по желаемой цене оставили и владельцы недвижимости, приняв решение уйти с рынка или временно задействовать свои объекты в аренду.
При рыночной ипотечной ставке в 27% ипотека действительно стала недоступной для большинства населения: при стоимости объекта в 6 миллионов и первоначальном взносе в 2 миллиона ежемесячный платеж составит 91,2 тысячи рублей. Платить такую сумму придется в течение 20 лет. Для того чтобы обеспечивать такой кредит, семье необходимо зарабатывать как минимум 132 тысячи рублей в месяц. По последним данным Росстата, средняя зарплата жителей Татарстана составляла 70,3 тысячи рублей в месяц.
Почему жилье снимает все больше людей?
Руководитель по работе с физическими лицами компании «Страховой брокер AMsec24» Максим Колядов перечислил причины роста спроса на аренду. Во-первых, это отмена льготных ипотечных программ. Льготные программы, такие как ипотека с господдержкой, субсидированная ставка для семей с детьми, стимулировали покупку жилья за счет заемных средств. После их отмены у многих потенциальных покупателей пропала возможность приобрести жилье на выгодных условиях, что заставило их переключиться на аренду.
Второй причиной послужила экономическая нестабильность.
— Рост инфляции, снижение реальных доходов населения и общая экономическая неопределенность вынуждают людей отказываться от покупки жилья в пользу аренды. Аренда позволяет гибко реагировать на изменения жизненных обстоятельств без необходимости брать на себя долгосрочные обязательства, — сказал эксперт.
В-третьих, увеличилось число внутренних мигрантов, особенно в крупные города, что способствует росту спроса на арендное жилье. Казань, будучи крупным образовательным и культурным центром, привлекает студентов, специалистов и молодых профессионалов, которым требуется временное жилье.
Последней причиной стало развитие рынка аренды. По словам Колядова, в последние годы рынок аренды стал более цивилизованным и прозрачным благодаря онлайн-платформам, и это сделало процесс поиска и аренды жилья проще и удобнее, что также способствовало увеличению спроса.
Аналитик компании «Цифра брокер» Кирилл Климентьев основной причиной роста спроса видит исчерпание лимитов по льготной ипотеке.
— Семьи, которые хотели переехать, откладывают покупку квартиры и выбирают снимать квартиру. Это приводит к повышению спроса и, как следствие, росту цен на аренду, — пояснил эксперт.
Правительство выделило дополнительные лимиты по семейной ипотеке, которых должно хватить до конца 2024 года, это может локально снизить спрос на аренду квартир, добавил Климентьев.
Дорогая ипотека убила надежды россиян на собственное жилье
Руководитель агентства «Счастливый дом» Анастасия Гизатова обратила внимание, что из-за дорогой ипотеки россиянам стало выгоднее снимать, а не приобретать недвижимость. Переломным моментом собеседница считает лето 2024 года, когда перестала действовать льготная ипотека.
— Желающих купить квартиру много, но из-за текущих ипотечных ставок они не могут это сделать. Поэтому они переходят в категорию тех, кто квартиру снимает, — сказала Гизатова.
В Казани наблюдается большой разброс в ценах на разные квартиры. Как правило, старый фонд дешевле, чем квартиры в новых домах. По словам Гизатовой, аренда однокомнатной «хрущевки» или «ленинградки» обойдется в 25—30 тысяч рублей в месяц. Та же однокомнатная квартира, но уже в доме новой постройки, будет стоить 40—50 тысяч.
Вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев не согласился с аналитиками «Авито Недвижимости» в той части, что Казань находится на четвертом месте по дороговизне аренды. Исследование не включает в себя Якутию и города Дальнего Востока, где снимать квартиру обходится дороже, чем в Казани. Риелтор поставил бы столицу Татарстана на девятое место в России по уровню цен.
Многие жители города, которые купили квартиры в Казани в 2020—2021 годах в качестве инвестиции, теперь сдают эту недвижимость. Однако переход из продажи в аренду не такой массовый, подчеркнул Савельев: чаще всего люди продают собственное жилье, чтобы купить квартиру побольше, но сдать ее в аренду они не могут. В этот сегмент переходят только те квартиры, которые не являются единственной недвижимостью собственника или которые целенаправленно покупали для аренды или перепродажи.
Эксперт считает, что цены уже достигли своего пика.
— В этом году произошел серьезный рост цен в аренде, и расти дальше им не позволит ограниченная платежеспособность жителей, — подчеркнул Савельев.
Чего хотят арендаторы?
Главные требования, которые предъявляют арендаторы, касаются самой квартиры, заметил Андрей Савельев. В частности, арендаторы хотят, чтобы жилье было чистым, с хорошим ремонтом, всей необходимой мебелью и техникой. Важными критериями также считаются дальность от остановки, сам район, инфраструктура поблизости.
Самыми дорогими районами по аренде остаются Вахитовский и Ново-Савиновский. Далее идут Советский, Приволжский, Московский, Кировский и Авиастроительный.
Директор по маркетингу в строительстве MY`YO agency Екатерина Лунгу заметила, что коэффициент удорожания имеют квартиры, которые находятся около станций метро. Дешевле всего аренда в старом жилом фонде и в удаленных от транспортной инфраструктуры районах. Например, «хрущевки» в Кировском районе при прочих равных привлекают меньше внимания потенциальных арендаторов и стоят дешевле «хрущевок» Вахитовского района.
— В этом году подорожали двух-трехкомнатные квартиры в спальных районах. Это связано со структурой спроса: увеличилось количество квартиросъемщиков семейных с детьми, для которых важно наличие детских садов и школы рядом с домом. Поэтому на 20—30% выросли цены на аренду в Советском районе, самом большом и густонаселенном, — рассказала Лунгу.
Арендаторы все чаще обращают внимание на качество и эстетику жилья, подчеркнула собеседница. «Бабушкин» ремонт уходит в прошлое: сейчас дешевый ремонт в стиле white box увеличивает стоимость аренды на 30—40%.
Директор офиса компании «Самолет Плюс» в Казани Вадим Фарвазов заметил, что за год аренда подорожала по всему городу, но в процентном соотношении сильнее всего выросли ставки на окраинах.
— Еще год назад однокомнатная квартира в Осиново или на Высокой Горе мало кому была нужна за 13—15 тысяч рублей в месяц, а сейчас ставки аренды здесь все чаще составляют 25—27 тысяч рублей в месяц, — рассказал Фарвазов.
Самое частое пожелание от арендаторов — двуспальная кровать, телевизор, кухонная техника. Все реже сейчас обращают внимание на посуду и кондиционер. Но все сильно зависит от цены объекта: чем она выше, тем больше требований к квартире.
Казань вдохновляет людей на переезд
Оказывает влияние на спрос и растущая популярность Казани как города для релокации. Андрей Савельев заметил, что в столицу Татарстана все чаще приезжают специалисты из других регионов, а также татары, стремящиеся обосноваться на исторической родине.
Директор офиса АН «Флэт» «21 век аренда» Салават Газимов перечислил причины, которые повлияли на популярность Казани как города для переезда: в столице республики проходят культурные и спортивные события, высокое качество жизни с развитой инфраструктурой, образовательными учреждениями и медицинскими услугами, что делает его привлекательным для проживания. Казань также активно развивается как центр бизнеса и технологий, что привлекает специалистов и рабочую силу из других регионов. Эти факторы создают высокий спрос на жилье.
Рост предложения может приостановить рост цен на аренду
Анастасия Гизатова добавила, что рост цен на рынке аренды сдерживает увеличение предложения. Новостройки сдаются, продать их из-за высокой ставки невозможно, и эти варианты попадают на рынок долгосрочной аренды, потому что владельцам нужно нести бремя ежемесячных ипотечных платежей, которые они закрывают или частично компенсируют за счет арендаторов.
Гизатова считает, что тренд на рост популярности аренды в Казани сохранится, потому что, по данным ЦБ и прогнозам аналитиков, ключевая ставка продолжит расти, а условия по ипотеке ухудшаться.
— Продолжится стагнация рынка недвижимости, аренда будет по-прежнему популярна, но к увеличению цен это не приведет, потому что на рынке аренды появляются варианты, которые в туристический сезон сдавались в краткосрочную аренду, — считает руководитель агентства «Счастливый дом».
Переход владельцев вторичного жилья на рынок долгосрочной аренды действительно может увеличить предложение, но важно учитывать несколько факторов, обращает внимание Максим Колядов. Например, многие собственники могут предлагать устаревшие или требующие ремонта квартиры, что снижает привлекательность таких объектов для арендаторов.
На цены также влияет конкуренция с новостройками, добавил эксперт. Новые жилые комплексы предлагают современные условия проживания, что делает их более привлекательными для арендаторов. Владельцы старых квартир вынуждены конкурировать с этим предложением, снижая цены или улучшая качество своих объектов.
— Если цены на аренду продолжат расти, часть арендаторов может начать искать альтернативные варианты, такие как совместная аренда или переезд в менее дорогие районы. Это может привести к снижению спроса и стабилизации цен, — считает Колядов.
Вадим Фарвазов считает, что ставки аренды вырастут к лету. В сентябре-октябре многие посуточные квартиры перешли в долгосрочную аренду, что помогло остудить рынок.
— К летнему сезону эти квартиры снова перейдут на сдачу посуточно. В целом о снижении ставок аренды можно будет говорить, когда начнут снижаться ставки по ипотеке, — поделился эксперт.
По мнению директора по стратегии ИК «Финам» Ярослава Кабакова, в дальнейшем динамика цен будет определяться объемом предложения на рынке, который пока демонстрирует рост. Многие владельцы выбирают сдачу квартир в аренду, ожидая более выгодных условий для продажи.
— Если предложение продолжит увеличиваться, это может способствовать стабилизации рынка и ограничению роста цен. Однако на стоимость аренды будут влиять и макроэкономические факторы, включая инфляцию и ипотечные ставки, которые определяют доступность альтернатив аренде, — прогнозирует эксперт.