Маленьким квартирам сказали «нет»
В десяти субъектах России могут ограничить продажи малогабаритного жилья, заявил недавно гендиректор «ДОМ.РФ» Виталий Мутко. Он пояснил, что эти регионы близки к перегреву рынка.
В Москве уже решено не выдавать разрешения на возведение жилых комплексов, в которых запланированы квартиры площадью меньше 28 «квадратов». Сейчас они составляют до 1/5 всех продаж. С 1 июня строить их запретили и в Ленинградской области.
Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»
По данным ЦИАН, больше всего микрожилья на рынок поставляют именно Санкт-Петербург и Ленобласть: почти каждая четвертая квартира в новостройке здесь не достигает 28 квадратных метров.
Тот же глава «ДОМ.РФ» позже сообщил, что квартиры менее чем в 35 «квадратов» могут вывести из-под семейной ипотеки. Речь идет о проектах, запускаемых в 2025 году. Логика такая: эта госпрограмма введена в поддержку демографии. Но сомнительно, чтобы столь малогабаритное жилье покупали семьи из 3-4 человек, не говоря уже о многодетных.
«Только на такое количество метража и есть деньги»
Руководитель компании «Счастливый дом» Анастасия Гизатова подчеркивает, что Татарстан не вошел в число регионов, в которых хотят запретить строительство малогабаритных квартир.
Автор фото: Ирина Звездина/«Вечерняя Казань»
У нас доля жилья площадью меньше 30 квадратных метров не столь уж и значительна, констатирует она. На рынке недвижимости Казани не меньше 300 предложений мини-квартир в новостройках со средней площадью 24 «квадрата» и около 850 предложений на вторичном рынке в среднем под 19 квадратных метров. Это составляет примерно 14% от всех предложений среди студий и однокомнатных квартир, конкретизирует директор АН МЕГАЛИТ Альберт Мухамадеев.
Поэтому, если ограничение метража не будет принято на федеральном уровне, полагает руководитель компании «Счастливый дом», республика продолжит строить такие «малышки».
— Люди приобретают малогабаритное жилье не из-за того, что им очень нравится в нем жить. Просто у них только на такое количество метража и есть деньги, — замечает собеседник издания.
По ее наблюдениям, переезжать куда-то за город в квартиру большей площади такие клиенты не хотят: «Они лучше приобретут ее в городе, пусть и минимальной площади».
Автор фото: www.etagi.com
По словам вице-президента Гильдии риелторов Татарстана Руслана Садреева, в Казани у покупателей в основном пользуются спросом однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Более того, «однушки» с отдельной кухней с окном сейчас возводят средней площадью 32-36 квадратных метров, поэтому их стоимость существенно не отличается от цены студий в 28 «квадратов».
— Тем более, что многие готовы оплачивать ежемесячный платеж по ипотеке всего на несколько тысяч больше, но получить более просторную квартиру, — резюмирует он.
«Рынок все расставляет на свои места»
Директор ООО «Этажи-Казань» Марат Галлямов убежден в том, что «рынок все расставляет на свои места».
— Если потребность есть, застройщики строят малогабаритные квартиры, если нет — не строят, — говорит он.
Автор фото: Ирина Звездина/«Вечерняя Казань»
В Татарстане, подчеркивает риелтор, нет профицита таких квартир. Напротив, студии в 20-23 «квадрата» пользуются популярностью.
— Ввиду высокой стоимости «квадрата» у человека должен быть выбор угла, пусть хоть размером в 15 квадратных метров, но своего, — убежден он.
Зачем нужно принудительно ограничивать минимальную площадь квартиры в новостройке, собеседнику издания не вполне понятно.
Вместе с тем руководитель АН «Этажи-Казань» признает, что у запрета строительства малогабаритных квартир есть и свои плюсы. Это меньшее количество жильцов на одном квадратном метре используемой земли и меньшее число коммуникаций.
— На 28 квадратных метрах жить посвободнее, чем на двадцати, — не отрицает он.
Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»
Альберт Мухамадеев допускает, что введение ограничений на размер квартир может быть оправданным шагом для регулирования рынка недвижимости и улучшения жилищных условий граждан.
— В эмоциональном плане жилье слишком маленькой площади может стать негативным для владельца, вызывая чувство тесноты и ограниченности, — говорит он. Руководитель риелторского агентства предполагает, что, возможно, именно об этом задумываются наши чиновники, вводя на него запрет.
— Хотя будущее лучше строить исходя не из запретов, а из предоставления новых возможностей, — отметил собеседник «Вечерней Казани».
«Квартира такого метража для Казани — это хорошая квартира»
Вице-президент Гильдии риелторов Татарстана, управляющий партнер агентства «БЕСТ-недвижимость Казань» Андрей Савельев солидарен с коллегами: вопрос маленьких квартир для Татарстана не представляет проблемы.
Автор фото: Ирина Звездина/«Вечерняя Казань»
Он соглашается с тем, что какое-то ограничение площади сделать необходимо. Но, по его мнению, порог точно должен быть не 28 квадратных метров. Объяснение этому простое: «Квартира такого метража для Казани — это хорошая квартира».
Андрей Савельев допускает предел в 18-20 квадратных метров. Но по его мнению, для столицы Татарстана такое ограничение тоже не имеет смысла, поскольку самые малогабаритные квартиры здесь имеют площадь 23-25 квадратных метров.
— Применительно к нашему региону эта граница станет лишней бюрократической составляющей. Нет смысла загружать рынок дополнительными административными рамками, — не сомневается он.
Жить обособленно и без излишней долговой нагрузки
Директор АН МЕГАЛИТ констатирует, что спрос на жилье небольших размеров на рынке присутствовал всегда. Исходя из опыта работы своего агентства, он обрисовал «Вечерней Казани» портрет покупателя студий.
Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»
Это молодежь и студенты, а также молодые семьи, которые хотят жить обособленно, не обременяя себя излишней долговой нагрузкой, инвесторы, люди среднего возраста, проходящие по условиям льготных программ на покупку новостройки и покупающие недорогое жилье «на будущее детям» или себе «на пенсию», и, наконец, владельцы материнских капиталов, которые хотят использовать его в качестве первоначального взноса по ипотеке.
— Это стартовое жилье для многих молодых семей или первый шаг в новую жизнь для подросших детей, — соглашается руководитель компании «Счастливый дом».
Андрей Савельев говорит, что это связано с ценой таких «крошек»: «За 2-2,5 миллиона рублей можно купить пусть маленькую, но отдельную квартиру». Анастасия Гизатова отмечает, что это еще и самое ликвидное инвестиционное жилье. Его зачастую покупают для последующей сдачи в аренду: как краткосрочную, так и долгосрочную.
Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»
— Для того, чтобы отправить туда мужа после развода либо начать новую жизнь, когда ты вырос, в принципе, идеальный вариант, — полагает она.
Небольшие квартиры, свидетельствует Альберт Мухамадеев, обычно имеют более высокую заполняемость арендаторами. Это повышает вероятность того, что их можно будет сдавать постоянно.
— Мы находим арендаторов на такое жилье в течении трех суток с момента обращения, — сообщил он.
Инструменты против незаконной «дележки» уже есть
Впрочем, далеко не всегда маленькие квартирки проектируют изначально. Зачастую они волшебным образом начинают «плодиться» в уже построенном доме. «Вечерняя Казань» недавно рассказывала об одном из таких случаев.
Первый этаж дома бизнес-класса на улице Абубекира Терегулова, 6а захватила «эпидемия перепланировки». Собственник решил переделать во втором подъезде две квартиры, каждая площадью около 100–105 «квадратов», в 5-6 мини-студий, а затем продать их или сдать в аренду. История не новая для Казани – то же самое происходило в ЖК «МЧС», где дело дошло до суда.
Автор фото: «Вечерняя Казань»
Вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев полагает, что это явление все же не носит массовый характер. Есть два варианта такой разбивки квартир, подчеркивает он. Первый способ — законный. Но он применим только к квартирам на первом этаже либо на втором, если под ними находятся нежилые помещения. Это связано с «мокрыми» точками: переносными санузлами.
— Даже если в студии переделают все первые этажи казанских домов, они составят всего 10 процентов рынка недвижимости. Во-вторых, процедура оформления крайне длительная и сложная, — аргументировал он свои слова.
Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»
Второй способ, когда квартиру без узаконивания перепланировки делят на 2-3 студии, и без того нелигитимен. Инструменты борьбы с ним уже есть, обращает внимание эксперт.
«Доступного жилья станет меньше»
Анастасия Гизатова подчеркивает, что любой запрет всегда приводит к росту цен.
— Мы это сейчас наблюдаем по Москве. Там все ринулись покупать студии, потому что понимают, что новых проектов с ними не будет, — комментирует она.
Марат Галлямов к минусам запрета также относит возникающий дефицит малогабаритного жилья, в котором увеличится стоимость квадратного метра. Также он предполагает, что как реакция рынка на запрет строительства маленьких квартир в 10 российских регионах возникнет большой остаток нераспроданного жилья.
— Итоговая стоимость квартиры будет выше, копить на нее придется дольше, платить — больше. Увеличится и первоначальный взнос, — продолжил он логическую цепочку. — Как итог: доступного жилья на рынке станет еще меньше.
Собеседник «Вечерней Казани» также прогнозирует, что из-за сложностей в проектировании жилых комплексов иногда будут искусственно создаваться дополнительные комнаты с неудобным пространством.
И так как по факту в ряде регионов строить квартиры-«малышки» запрещено, за их использование вынужден будет платить клиент. Сейчас, обращает внимание он, застройщик вписывает студию как отдельное, но используемое на сто процентов, пространство для жильца.
Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»
Одним словом, тренд на все большую недоступность жилья с учетом прекращения действия массовой льготной ипотеки с 1 июля на российском рынке задан.
Альберт Мухамадеев полагает, что введение запрета на строительство слишком маленьких квартир «скорее всего, повлияет на застройщиков, уменьшив их прибыльность».
Он напомнил, что в данный момент рынок жилья больше озабочен завершением льготных программ по ипотеке с господдержкой и семейной ипотеке, чем размером квадратных метров в квартирах.
— Вводимые меры — это сигнал для застройщиков пересмотреть свои планы и переключиться на другие варианты жилой недвижимости, — считает он.
Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»
— На российском рынке недвижимости наметилась тенденция к строительству более дорогого жилья и уход от дешевого, — анализирует руководитель агентства «Инвест-Риелт» Ринат Гаризов.
По его мнению, рынок новостроек максимально «остужают». Собеседник издания напоминает, что довольно большое количество маленьких квартир было куплено с использованием льготный ипотеки.