Тревожные новости
Ряд российских застройщиков из разных регионов России успели обанкротиться или приблизиться к этой процедуре, согласно профильному реестру. К примеру, в Ростове-на-Дону компания «Донстрой» не смогла выплатить свой долг Сбербанку в размере 11 миллионов рублей. В том же регионе фирма ООО «СТЭК» задолжала банкам 39 миллионов рублей, при этом в Екатеринбурге на грани банкротства оказался бывший генподрядчик группы ПИК, компания «Стройпроект Групп».
Примерами напряженного положения дел на рынке строительных компаний в этом году может служить и банкротство ООО «Капитал-строй» из Владимирской области, которые строили ЖК «Поколение». Фирма не сдала 18-этажный дом, оставив без жилья около 600 дольщиков. А в Чувашии разорился застройщик «Регионстрой», до сих пор не выплативший кредитным организациям 42,6 миллиона.
При этом, по данным ППК «Фонд развития территорий», в этом году банкротом был признан один застройщик, чья процедура была начата еще в прошлом году, когда банкротами были признаны всего 3 девелоперские компании. А компании «Донстрой» и «СТЭК» не были зарегистрированы в единой информационной системе жилищного строительства, а значит, не привлекают деньги граждан.
Как минимум к трем организациям — ООО «СТЭК», ООО СК «Донстрой» и ООО «Регионстрой» — не могут быть применены правила параграфа 7 закона о банкротстве при банкротстве застройщиков, так как согласно 214-ФЗ они застройщиками не являются. А ООО «Стройпроект групп», по информации из Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ), официально банкротом не признан.
Разные ситуации
Ранее высокая инфляция и ключевая ставка уже вызывала своеобразную реакцию у российских строительных компаний.Еще в прошлом году на рынке недвижимости в очередной раз происходила так называемая шринкфляция, при которой застройщики уменьшали площади квартир и домов, при этом сохраняя предыдущие цены.Тогда причиной подобных изменений стал рост цен на строительные материалы, а также логистику.
Например, у городской недвижимости уменьшался метраж и функциональные зоны, где вместо коридоров и холлов оставались лишь небольшие пространства. Благодаря этому застройщики могли скрывать рост цен в новостройках эконом- и комфорт-класса.
Общее снижение продаж недвижимости в стране, со слов аналитика «Цифра брокер» Ивана Ефанова, происходит из-за высокой ключевой ставки и большого количества невостребованного жилья.
- Главный фактор, который сейчас оказывает влияние на строительную отрасль — это высокая ключевая ставка, что повышает долговую нагрузку на девелоперов и снижает спрос со стороны покупателей, которые не подпадают под семейную ипотеку, — говорит Ефанов.
По мнению экспертов, в основном в зоне риска находятся девелоперы эконом-класса, так как они повышение расходов и снижение числа покупателей чувствуют острее, чем другие игроки профильного рынка в силу специфики ниши.
- Элитное жилье никогда кризис не затрагивает, потому оно и элитное. Что кризис есть, что кризиса нет, такое жилье как продавалось, так и будет продаваться. Но здесь надо понимать, что премиальное жилье продается значительно дольше. Если у эконом-класса застройщиков сейчас продажи идут в среднем по 50−70 квартир в месяц, то в премиальном сегменте только 2 квартиры в месяц, — отметил вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев.
По его словам, это другой сегмент, другой уровень и портрет покупателя, и, соответственно, там кризис в меньшей степени влияет на продажи.
С этой позицией согласна и амбассадор новостроек «Флэт» Ясмина Булатова, считающая, что сильнее всего от кризиса пострадают некрупные застройщики с 1-2 проектами, без земельного пула участков, а также те застройщики, у кого продажа по рассрочкам составляет 60 и более процентов квартир. Ведь, по ее мнению, у них не будет возможности наполнять эскроу-счета.
Солидарен с этой позицией и аналитик ФГ «Финам» Саид Керимханов, отмечающий, что у крупных девелоперов данная ситуация не вызовет никаких критических ситуаций, так как у них есть возможности и механизмы адаптации.
- Да и в целом, во первых, катастрофы на рынке не наблюдается и особенных оснований так считать нет. Во-вторых, скорее всего, снижение ключевой ставки может немного поправить ситуацию в среднесрочном периоде, — считает Керимханов.
При этом, по мнению Савельева, квартиры с ремонтом и мебелью продаются по более дешевым ценам, чем пустые варианты, еще находящиеся на этапе котлована. Хоть это не сильно распространенное явление, ведь чаще всего квартиры в черновой отделке в определенном доме стоят дешевле, чем такие же квартиры в доме, который только строится рядом, но оно есть.
- Происходит это потому, что при покупке первой квартиры инвестор фиксирует свою прибыль, а уже во втором доме строится квартира позже. На тот момент другая финансовая модель, и ценники выросли. И, соответственно, инвестор, чтобы не конкурировать с застройщиком, продает свою квартиру дешевле, чем строящийся дом застройщика, — уточняет Савельев.
По словам Керимханова, вся ситуация с отдельными эпизодами банкротства застройщиков в регионах может иметь разные причины, но одна из основных – это отмена льготной ипотеки.
- Государственная поддержка спроса в свое время привела к активному росту рынка, однако вовремя отменить не получилось либо не захотели, ввиду чего рынок сильно перегрелся, цены стали высокими, спрос держался за счет ипотеки. Отмена последней привела к тому, что многие участники оказались не готовы к такому, и начался период спада продаж, – считает Керимханов.
По мнению президента Гильдии риелторов Татарстана Анастасии Голяшовой, застройщикам действительно сейчас нелегко из-за спада продаж, который в свою очередь обусловлен отсутствием льготных программ, которые номинально существуют, а фактически до сих пор выдаются очень редко, и клиентам даже с большим первоначальным взносом получить их очень трудно. Низкая одобряемость, комиссии банков сейчас перешли в разряд «от застройщика».
- Банковские комиссии по проектному финансированию идут вверх, так как привязаны к ключевой и наполнению эскроу-счетов, а многочисленные программы, которые раньше работали на продажи, не наполняли эскроу-счета, – отмечает Голяшова.
Сложнее всего, по ее словам, тем застройщикам, которые строят целиком за счет средств проектного финансирования, так как из-за отсутствия продаж они не получают вовремя средства на строительство, что в свою очередь ведет к задержке сроков сдачи объекта.
- Банки на себе замыкают все процессы, и не всегда идут навстречу застройщикам, хотя могли бы не брать комиссии, если объект находится на их проектном финансировании, – говорит Голяшова.
По словам генерального директора группы компаний «СМУ-88» Наиля Галеева, в строительстве, как и в любой отрасли экономики в тяжелые времена, будут трансформации, кто-то уйдет с рынка. Устойчивость бизнеса в такое непростое время зависит от размера финансовой «подушки».
- У всех он разный. Причем это не всегда зависит от масштаба: могут быть перекредитованные крупные игроки рынка, а могут быть мелкие застройщики с большими финансовыми активами. Если кто-то «посыпался» сейчас, значит у него были давние системные проблемы. Или это способ уйти от ответственности, такое тоже нельзя полностью исключать, к сожалению, – говорит Галеев.
Обстановка в республике
На фоне кризисных событий у ряда российских девелоперов их татарстанские «коллеги» чувствуют себя лучше. По словам Савельева, несмотря на то, что в целом ситуация на рынке недвижимости в стране все еще сложная и объемы продаж у многих застройщиков упали существенно, Казань эти явления в таких масштабах не застали.
- Про Казань я не слышал, чтобы кто-то из застройщиков подавал на банкротство или закрывался. Пока все работают в хорошем режиме. Информации о том, что кто-то из республиканских застройщиков еле-еле держится, да еще и из последних сил, нет, – считает Савельев.
Придерживается схожей позиции и Булатова, считающая, что в данный момент подвержены рискам застройщики и проекты, которые строятся и продаются без использования эскроу-счетов, то есть без проектного финансирования банков.
- В нашем регионе таких застройщиков и проектов нет. Именно поэтому переживать, что крупные региональные и федеральные игроки обанкротятся, не стоит, но осторожно присматриваться к застройщикам, у которых 1 либо 2 проекта, стоит, особенно если они только зашли на рынок, - сообщает Булатова.
В республике, по словам Савельева, сделки все-таки проходят и квартиры продаются, пусть и не в больших объемах. Потребности в улучшении жилищных условий у казанцев огромные, ведь более миллиона человек нуждаются в покупке квартир.
- У застройщиков 22-й, 23-й и половина 24 года были достаточно успешными и хорошими. И при грамотном управлении, возможно, вот как раз у них есть небольшой запас прочности. Я думаю, большинство компаний все-таки делали запас прочности, так что ситуация плохая, но не патовая для них. Они еще могут держаться какое-то время за счет него, – говорит эксперт.
При этом о срывах сроков сдачи объектов, по словам Савельева, также ничего не слышно, так как это негативно отражается на репутации, из-за чего застройщики стараются выдерживать их. Застройщики не могут и закрывать проекты, в которые уже прошли, так как там каждый день капают расходы.
- Но в таких случаях проект могут просто продать целиком и на любой стадии строительства другому застройщику. Но в Казани я не слышал о таких моментах по причине финансовых проблем. Такого нет, – заключает Савельев.
Сейчас, по мнению эксперта, скорее заметны случаи, когда застройщики отказываются либо откладывают будущие проекты до лучших времен.
А по мнению Булатовой, срыв сроков сдачи объектов новостроек является довольно распространенной проблемой среди местных застройщиков, хоть и в малом сегменте проектов. По ее словам, наблюдается устойчивая тенденция к срыву сроков, особенно в последние годы, связанная, в том числе и с проблемами в сфере поставок материалов. В основном, по ее словам, задержка по срокам сдачи недвижимости составляет примерно 1-2 квартала.
- Многие застройщики запустили возможность покупки квартир в рассрочку, что также будет являться проблемой в будущем, так как не все покупатели будут готовы полностью гасить рассрочки, а это чревато расторжением договоров долевого участия, – отмечает Булатова.
Задержка и перенос сроков сдачи, по ее мнению, будет в основном касаться проектов, планируемых к сдаче в 2027 году и позже, при этом данная проблема не коснется крупных игроков рынка недвижимости.
- Снижать себестоимость — это менять качество строительства, а Казань — это про уровень и про качество жизни, покупатели должны понимать, какой продукт они покупают. Дорогая в том числе и земля, на которой строят, что в свою очередь значит, что на топовых локациях эконом не построят, а агломерация не так интересна пока, – описывает Голяшова.
По ее мнению, те, кто строит в центре города бизнес-класс, менее подвержены сегодня этой проблеме. В Казань зашли федеральные девелоперы, которые действительно дают сегодня скидки, но они только на старте своего пути, и пока их экономика не понятна.
Что касается СМУ-88, то компания, по словам Галеева, продолжает работу в графике: это касается и реализации текущих, и запуска новых ЖК. Застройщик пересмотрел содержание своего портфолио в пользу проектов бизнес- и премиум-класса — они более устойчивы к колебаниям рынка, нежели массовый сегмент.
Стабилизация ситуации
По словам замминистра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина, Минстрой России не допустит массовых банкротств застройщиков в регионах страны. Так как руководители российских муниципалитетов должны контролировать сроки строительства жилья, чтобы граждане получали квартиры в срок.
В стране, по его мнению, стоит не сильно простая ситуация с распроданностью жилья в муниципалитетах, и их главам придется очень внимательно смотреть за сроками его строительства.
Поддержка со стороны государства, по словам Савельева, в такие экономические времена очень нужна, особенно в сфере подведения коммуникаций и снижения административных расходов.
- Понятно, что снизить ставки пока невозможно, но вот через доступные государству инструменты помощь все ждут. Ну а пока я не слышал, чтобы шла помощь опосредованная через льготы для граждан. Если появятся программы, расширяющие круг имеющих возможность взять ипотеку, к примеру, через сельскую, айти или семейную ипотеку, а также если появятся ее дополнительные виды, например, преподавательская ипотека или для сотрудников каких-нибудь важных предприятий, то это безусловно будет положительно влиять на рынок, - считает Савельев.
Прежде всего, по мнению Булатовой, необходимо ввести государственную поддержку застройщиков, которые реально помогут справиться с долговыми проблемами, включая программы реструктуризации долгов.
- Необходимо ввести государственные программы по улучшению жилищных условий населения, льготные кредиты и другие стимулирующие меры, которые могут частично решить проблему, – уточняет Булатова.
Поддерживает эти инициативы и Ефанов, считающий что отрасль является государственно важной, поэтому нужно ожидать новых стимулов для застройщиков или появление льготной ипотеки в каком-то ином формате, и для определённых групп людей, чтобы опосредованно через них стабилизировать ситуацию уже для застройщиков.
А по словам Керимханова, государство может помочь за счет введения адресных программ ипотеки, направленных на конкретные группы общества. Однако, по его мнению, рынок все равно будет корректироваться в том числе и за счет банкротств.