Строительные компании Татарстана держат руку на пульсе
2024 год выдался непростым для рынка новостроек: отмена льготной программы отразилась на отрасли падением продаж. Однако сокращать объемы строительства татарстанские девелоперы не планируют, равно как снижать цены на «квадрат».
Отмена «массовой» льготной ипотеки больно ударила по рынку новостроек. В июле 2024 года в Татарстане резко снизилось количество заключаемых сделок на первичном рынке: продали всего 1,2 тысячи новых квартир, сообщил Росреестр республики. Всего с января по ноябрь спрос на новостройки снизился на 22%. Количество сделок на первичном рынке за первые 11 месяцев 2024 составило 18,4 тысячи, в то время как годом ранее в республике реализовали 23,5 тысячи квартир. На 17% снизилось и количество заключенных договоров долевого участия.
Согласно данным «Дом.РФ», средняя стоимость квадратного метра в строящихся домах в Татарстане составила 174,2 тысячи рублей. По состоянию на ноябрь в республике продали 34% квартир в новостройках, нераспроданными же осталось чуть меньше половины, а именно 45% жилья.
Федеральный девелопер GloraX приводит другие данные: средняя цена за квадратный метр в строящихся домах Казани составляет 234,5 тысячи рублей. В среднем новые квартиры в столице Татарстана стоят 12,2 миллиона рублей. Цены отличаются в зависимости от класса приобретаемого жилья: в комфорт-классе 209,3 тысячи, в бизнес-классе 294,1 тысячи, ну а за премиум-класс придется заплатить 338,9 тысячи за «квадрат».
В настоящее время ставка по ипотеке для клиентов, не подходящих под льготные программы, достигает 30%. Рассчитав размер ежемесячного платежа на ипотечном калькуляторе, мы выяснили, что, имея первоначальный взнос в размере двух миллионов, за студию в 23,9 квадратных метра стоимостью 6,2 миллиона рублей и со сроком сдачи в 2027 году придется каждый месяц платить более 80 тысяч рублей в течение 30 лет. Если платить все 30 лет по графику, то переплата по ипотечному кредиту под 30,2% составит 24,7 миллиона рублей. Чтобы такой кредит одобрили, необходимо иметь ежемесячный доход хотя бы в 108 тысяч рублей. Напомним, что, по последним данным Минтруда Татарстана, средняя зарплата в республике составляет 71,4 тысячи рублей.
Сокращение спроса на новостройки и переток интереса с первичного рынка во вторичный и аренду стали главными трендами 2024 года, заметил аналитик ФГ «Финам» Саид Керимханов. С ним согласился вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев: по его словам, люди, которым срочно понадобилось переехать, отложили покупку и перешли на рынок аренды. Собеседник заметил, что покупатели, приобретающие жилье в ипотеку, приходят с первоначальным взносом в размере 70—80% от стоимости квартиры. Они выходят на сделку уверенными, что закроют ипотечный кредит досрочно.
Запрыгнуть в «последний вагон» льготной ипотеки
В ПСБ банке зафиксировали всплеск спроса на льготную ипотеку перед ее отменой в середине года, так как люди стремились оформить кредит по старым условиям. На льготную ипотеку в банке пришлось 88% от общего объема кредитов, в то время как в 2023 году показатель был на уровне 59%. Всего по итогам 2024 года ПСБ выдал жителям Татарстана на 31% больше ипотечных кредитов, чем годом ранее.
— Более половины клиентов банка покупали квартиру на первичном рынке: на эту категорию пришлось наибольшее количество ипотечных кредитов, а 36% казанцев предпочли вторичное жилье. Средняя сумма одного займа в регионе в 2024 году составила 4,7 миллиона рублей, — сообщил региональный директор ПСБ в Татарстане Руслан Ахатов.
В Абсолют Банке после отмены безадресной льготной ипотеки заемщики «переключились» на семейную ипотеку, рассказала заместитель руководителя отделения в Казани Регина Кондратьева. Она стала наиболее востребованным и доступным финансовым инструментом при покупке жилья в новостройках. Более того, корректировка условий по льготным программам, рост цен на жилье и перебои с лимитами по семейной ипотеке, с которыми осенью столкнулись многие крупные банки, вызвали дополнительный ажиотаж среди заемщиков.
Рынок новостроек «держится» на льготных программах
Игроки рынка и эксперты, однако, констатируют: несмотря на падение продаж в июле-августе, 2024 год для девелоперов выдался хорошим.
Директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет» Антон Гак заметил, что рынок недвижимости легко адаптировался к сложившимся условиям.
— Спрос на покупку жилья в новом фонде ввиду его глобальной в масштабах России нехватки сохраняется, и высокая ключевая ставка не может повлиять на желание людей улучшать качество своей жизни. Новое жилье отвечает всем современным запросам и базовым потребностям горожан на комфорт, безопасность, удобство и практичность. Но не стоит забывать про то, что свой вклад в возможность покупки жилья вносят и способы приобретения, — подчеркнул Гак.
Эксперт сообщил, что в 2024-м сохранялся спрос на семейную ипотеку. Он имеет под собой веские демографические основания: по срезу 2024 года Казань уверенно занимает вторую строчку среди городов-миллионников по рождаемости. У жителей столицы республики сохраняется тренд на увеличение комнатности квартир.
Востребована в Казани и ИТ-ипотека: несмотря на коррекцию условий, спрос на этот инструмент продолжает быть актуальным.
— В столице Татарстана прослеживается явный акцент на создание благоприятной среды для цифровой индустрии, что способствует появлению новых рабочих мест в ИТ-секторе, а отсюда и рост спроса на данную льготную программу по ипотеке, — сказал Гак.
Младший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Мария Волик обратила внимание, что основной положительный эффект на продажи пришелся на первое полугодие 2024 года, когда действовала безадресная льготная ипотека, и на бум продаж в мае-июне перед ее окончанием. Во втором полугодии продажи поддерживались семейной ипотекой и ИТ-ипотекой в регионах, однако быстрое исчерпание лимитов и продолжающееся ужесточение денежно-кредитной политики Банка России сильно снизили активность покупателей на рынке и вынудили уйти в выжидательную позицию.
— Также в 2024 году стали пользоваться популярностью различные программы стимулирования продаж от застройщиков, такие как субсидируемая ипотека, рассрочка, траншевая ипотека, ипотека с кэшбеком, что позволяло покупателям получить более приятные условия в моменте, но с удорожанием стоимости покупки жилья по итогу, — рассказала эксперт.
Волик напомнила, что Банк России борется с такими стимулами: 1 января 2025 года начал действовать ипотечный стандарт, который ограничивает использование субсидий от застройщика при ипотечных продажах.
Напомним, что ипотечный стандарт вводит следующие правила: срок кредита не должен превышать 30 лет, максимальная сумма кредита не может составлять более 80% стоимости квартиры, а первоначальный взнос не может быть менее 20%.
— Ограничения будут вводиться и дальше, они будут направлены на защиту ипотечных заемщиков и их полное информирование о конечной стоимости кредита, — спрогнозировала Волик.
Коммерческий директор компании «Новастрой» Антонина Дарчинова ожидает, что новый стандарт еще больше ужесточит возможности получения ипотеки и, вероятно, даже введет ограничения на рассрочку от застройщиков. Это приведет к новому снижению покупательной способности, поэтому уже сейчас девелоперы с осторожностью входят в новые проекты и прогнозируют значительное снижение объемов ввода жилья к 2027 году.
Застройщики были готовы к затишью на рынке
Об отмене льготной программы было известно заранее, поэтому крупные застройщики заблаговременно адаптировали свои стратегии и планы продаж, разработав финансовые инструменты как в сотрудничестве с банками, так и самостоятельно, заметила исполнительный директор компании «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова. В условиях, когда ставки по рыночной ипотеке приближаются к 30%, а на рынке «первички» все чаще запрашивается первоначальный взнос в размере 50%, более привлекательной для покупателей стала рассрочка от застройщика, поделилась собеседница.
Заместитель директора по маркетингу и продажам ООО «#Суварснами» Марсель Абдулхаев признался, что девелоперы надолго запомнят прошедший год.
— Первую половину года застройщики были вынуждены подстраиваться под комиссии банков, без которых выдача льготных программ покупателям была невозможна. Было и время сильного ажиотажа — в преддверии завершения льготной ипотеки с господдержкой, тогда офисы продаж работали до последнего клиента, что позволило прибавить девелоперам в выручке. А вот уже во второй половине года началось затишье. Рынок новостроек начал перестраиваться и остался с двумя сильно урезанными и нестабильными в плане лимитов льготными программами, да еще и ключевая ставка бьет все рекорды и потянула за собой новые испытания и вызовы. Одним словом, год был трудным, — вспоминал собеседник.
Абдулхаев поделился, что отказ от льготной программы не прошел безболезненно: уже начиная с июля корректировались планы продаж. По его словам, в первую очередь спад продаж коснулся сегмента доступного жилья, где зависимость от ипотеки выше.
Директор департамента продаж федерального девелопера GloraX Татьяна Халилова сообщила, что после отмены льготной ипотеки произошло падение спроса, но рынок быстро отреагировал и уже в августе показал рост по отношению к июлю. Спрос с августа восстановился до уровней первой половины года, до ажиотажного периода в преддверии окончания действия ипотеки с господдержкой. Доля ипотеки в общем объеме сделок по рынку снизилась: если в 2023 году этот показатель составлял 89%, то в 2024-м упал до 77%.
Двукратное сокращение продаж новостроек зафиксировали и в строительной компании «Новастрой». Многие покупатели, рассчитывающие ранее на льготные ставки по семейной или ИТ-ипотеке, приняли решение отложить покупку в связи с отсутствием лимитов или высокими комиссиями банков.
А вот СМУ-88 отмена льготной программы, наоборот, принесла рост продаж. В силу невозможности комбинировать ее с другими ипотечными программами и небольшими лимитами на размер кредита льготная ипотека потеряла актуальность для сделок еще в прошлом году. Чтобы воспользоваться программой, нужно было вносить большой первоначальный платеж: порядка 50%.
— То есть для нашей компании программа закрылась, по сути, еще год назад, и мы особо не рассчитывали на нее. Тем не менее в последние пару месяцев перед завершением программы она появилась в доле наших продаж из-за того, что банки стали предлагать возможность отложенной «первоначалки», — пояснил генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев.
Снизятся ли цены и темпы строительства?
Несмотря на то что в связи со снижением спроса часть экспертов предрекают падение цен на новостройки, фактически цены на первичном рынке растут более чем на 20% в год, подчеркнула коммерческий директор компании «Новастрой» Антонина Дарчинова. Например, средняя стоимость в сделках по квартирам в новостройках в январе по Татарстану составила 204 тысячи за квадратный метр, а в конце года уже превысила 250 тысяч.
— Застройщики повышают цены в связи с ростом себестоимости строительства на фоне высокой инфляции, а также в связи с ростом стоимости проектного финансирования, привязанного к ключевой ставке Банка России, — пояснила собеседница.
Наиль Галеев также убежден, что «квадрат» продолжит расти.
— Растет себестоимость строительства и стоимость банковских услуг из-за роста ключевой ставки. Никаких предпосылок для снижения нет. Цены могут остановиться на некоторое время, потому что все меньше продаж проходит с ипотекой и субсидируемыми застройщиками ставками. Где-то могут даже зафиксировать снижение стоимости квартир, но это говорит только о том, что в окончательной цене уменьшилось вознаграждение банков, — поделился Галеев.
Айгуль Латыпова также не видит предпосылок к снижению цен на новостройки.
— Ценообразование на первичном рынке недвижимости привязано к производственному циклу: на старте стоимость квадратного метра ниже, чем ближе к вводу дома. Кроме того, цена «квадрата» зависит от стоимости применяемых строительных материалов и дорожающей рабочей силы, а также от роста ставки кредитных денег для застройщика, которые тоже привязаны к ключевой ставке, — пояснила исполнительный директор «Ак Барс Дом».
В компании «#Суварснами» надеются, что к моменту запуска новых проектов ситуация стабилизируется и ключевая ставка снизится. Абдулхаев не исключил, что в 2025 году темпы строительства уменьшатся. В рамках действующей ключевой ставки строительство обходится очень дорого. Застройщики внимательно подходят к запуску новых проектов, ведь то, что строится, нужно продавать.
В компании «Самолет» не фиксируют признаков снижения строительства первичного жилья. Антон Гак напомнил, что на конец декабря 2023 года в строительстве находилось 2,7 миллиона квадратных метров, на декабрь 2024 года — 3,3 миллиона. За январь — октябрь 2024 года в республике ввели 1,7 миллиона квадратных метров жилья в многоквартирных домах, что составляет +95% по отношению к аналогичному периоду прошлого года.
Затоваривание рынку не страшно
Вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев заметил, что застройщики не уменьшают количество реализуемых объектов, несмотря на тяжелую ситуацию на рынке.
— Затоваривание уже есть: 60% квартир у застройщиков не продано. Это не связано с тем, что квартиры никому не нужны. Они нужны, просто у людей нет возможности купить. В Татарстане очень большая потребность в улучшении жизненных условий. Не потребность покупки квартир в инвестиционных целях, а именно для себя. Затишье на рынке — это временное явление, ставка не всегда будет высокой. Поэтому, когда ситуация нормализуется, выиграет тот застройщик, который сможет предложить более разнообразный пул, — рассуждал Савельев.
С ним согласны в компании «Самолет». Антон Гак заявил, что дефицит современного, а главное — качественного жилья, который до сих пор играет значимую роль в формировании спроса на новостройки, никуда не делся. По прогнозу аналитиков «Самолета», этот дефицит удастся преодолеть только на горизонте 30 лет. В компании ожидают, что спрос в 2025 году вернется к устойчивому росту. Некоторые застройщики будут осторожнее выводить на рынок новые проекты и очереди уже существующих жилых комплексов, но покупательская активность оживится.
Директор агентства недвижимости «Этажи-Казань» Марат Галлямов не считает, что рынку грозит затоваривание.
— Если посмотреть на такие регионы, как Тюмень, Екатеринбург, то там объемы ввода жилья значительно больше, чем в Казани. Но темпы могут снизиться из-за «охлаждения рынка». А если снизится предложение, то велика вероятность роста цен, — предупредил он.
«Я не знаю, что должно произойти, чтобы цена снизилась»
Рост цен на «квадрат» предрекла амбассадор новостроек АН «Флэт» Диляра Хабибуллина. Она уточнила, что удорожание замедлится, но так или иначе продолжится, потому что практически у всех застройщиков динамическое ценообразование на квартиры. Продажи идут, соответственно, и цены в результате этого тоже будут расти, но не так быстро, как хотелось бы девелоперам.
— Я не знаю, что должно произойти, чтобы цена на квадратный метр снизилась в глобальном понимании. Застройщики тоже находятся в определенной зависимости: они зависят от цен на стройматериалы, которые тоже растут и не снижаются. Также зависят от зарплат, которые нужно платить рабочим, — сказала Хабибуллина.
Эксперт подчеркнула, что банки тоже подливают масло в огонь, потому что они находятся на проектном финансировании, где ставка не фиксированная, а плавающая и очень сильно завязана на ключевую ставку. Они не могут себе позволить снижения стоимости квадратного метра, даже если бы захотели, иначе уйдут в минус или вообще разорятся, чего они делать не могут, потому что на банкротство действует мораторий. Эксперт считает, что девелоперы сократят объемы выводимых продуктов на рынок и будут концентрироваться на том, чтобы достраивать уже начатые проекты.
Хабибуллина ожидает стагнацию в 2025 году: сделки будут проходить, но их количество будет держаться на определенном уровне. Она считает, что ипотека становится доступна только людям с деньгами, потому что так хочет государство, и оно этого добьется.
Подписывайтесь на нас в Дзен!
По данным следствия, четверо сотрудников полиции поймали иностранца на трассе и начали вымогать у него крупную сумму. Пока задержаны только трое, кто еще мог быть в группе «оборотней», не раскрывается.
Следствие добилось для предполагаемого заказчика покушения на Ирину Шевыреву продления ареста — это время правоохранители хотят использовать для проверки причастности Шевырева и к другим преступлениям.
С января в республике тарифы на ЖКУ вырастут на 1,7%, а в октябре — на 18,2%. А небольшие УК могут обанкротиться из-за изменений правил УСН и перехода на общую систему налогообложения, что снова может привести к повышению цен.
Кабмин Татарстана наконец выбрал вариант трассировки дороги-дублёра Оренбургского тракта, однако этот вариант вызвал критику. Эксперты считают, что с обществом решение так и не обсудили.
Главы муниципалитетов и представители госорганов республики рассказали как борются с коррупцией, не веря в свою победу.
