Эконом для богатых: в Казани растут продажи только жилья повышенной комфортности
Рынок новостроек трансформируется: растет доля комфорт- и бизнес-класса. Девелоперы подстраиваются под наиболее платежеспособную аудиторию, готовую платить за качество. Стандарт-класс сохраняется лишь на окраинах или в пригороде.
По данным аналитики «Урбан Медиа», количество продаж в бизнес-сегменте за год увеличилось с 15 до 22%. Самым же продаваемым классом в столице Татарстана в 2025 году стал комфорт: доля в продажах застройщиков составила 63%. Следом за комфортом идет бизнес — 25% в продажах. Доля продаж квартир стандарт-класса снизилась до 11%. Причем бизнес-сегмент в новых жилых комплексах, по данным «Урбан Медиа», составляет 55% от общего числа. Комфорт-класса строится меньше, 35%. 10% в новых домах занимает премиум-сегмент.
В пресс-службе «Авито Недвижимости» нашему изданию сообщили, что объем продаж новостроек по договорам долевого участия в Казани по итогам 2025 года вырос на 10% по сравнению с 2024 годом. За год средняя цена квадратного метра увеличилась также на 10%, до 248 тысяч рублей. Покупатели стали чаще выбирать более компактные форматы: средняя площадь приобретаемой квартиры сократилась на 9%: с 49,2 до 44,8 квадратного метра. В результате средний бюджет сделки остался на прежнем уровне: 11 миллионов рублей в 2024 году против 11,1 миллиона в 2025-м.
— Корректировка средних параметров во многом связана со структурными изменениями предложения. В 2025 году в Казани активно нарастил присутствие федеральный девелопер, который вывел проекты с более компактной нарезкой. Это повлияло как на среднюю площадь лотов в экспозиции, так и на фактическую структуру сделок, — пояснила руководитель аналитического центра «Авито Недвижимость» Ольга Клещеева.
Несмотря на то что по площади объем жилья, строительство которого запустили в 2025 году, по сравнению с 2024-м уменьшился, по количеству квартир он, наоборот, увеличился — на 3%. Это, по мнению Клещеевой, отражает тенденцию к уменьшению средней площади квартир в новых проектах. Согласно текущим планам, в 2026 году в Казани запланирован ввод 671 тысячи «квадратов» жилья, в 2027 году — 669 тысяч.
Спрос диктует предложение
Вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев пояснил, что увеличение доли комфорт-класса в общем объеме продаж связано не с глобальным увеличением этих сегментов в строительстве, но с сокращением числа ипотечных сделок. Так как квартиры среднего класса и выше чаще покупаются за наличные деньги, застройщики переформатировали свои проекты под комфорт и бизнес, учитывая, что сделки с участием ипотеки практически не совершаются.
— Любые экономические потрясения в первую очередь ударяют по экономклассу, поэтому продаж в этом сегменте стало существенно меньше, из-за чего и возникла подобная динамика, — заметил собеседник.
Заместитель директора по работе с партнерами агентства недвижимости «Флэт» Елена Гнедкова подтвердила, что комфорт- и бизнес-класс стали лидировать в продажах. Это обусловлено тем, что локационно такие объекты расположены ближе к центру города, имеют уже развитую инфраструктуру и хорошую транспортную доступность. Кроме того, покупатели стали более требовательны к уровню комфорта, условиям безопасности: им крайне необходимы закрытые дворы, просторные колясочные, лапомойки, бесшумные лифты и многое другое, что реже встречается в классе эконом. Поэтому покупатели готовы купить меньшее количество квадратных метров, но получить более комфортное жилье.
— Учитывая, что Казань входит в десятку лучших городов для жизни, в том числе и по финансовым показателям, класс комфорт или бизнес становятся более востребованы, — добавила эксперт.
Кандидат экономических наук, доцент базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы РЭУ им. Г.В. Плеханова Дмитрий Осянин назвал несколько факторов, сформировавших новую реальность казанского рынка недвижимости. В первую очередь это удорожание строительства, на которое влияет стоимостная корректировка цен земли, стройматериалов, энергоресурсов и логистики. В этих условиях застройщики делают ставку на проекты с более высокой маржинальностью, так как они помогают компенсировать возросшие затраты.
Вторым фактором служит рост благосостояния части горожан. Все больше покупателей готовы инвестировать в жилье с улучшенными характеристиками: премиальной отделкой, продуманной инфраструктурой и расположением в престижных районах или центре города. Еще одной причиной стало ужесточение условий по льготным программам, в том числе по семейной ипотеке, что снизило спрос на массовое жилье. При этом покупатели бизнес‑класса чаще используют альтернативные схемы расчетов: наличные, рассрочку и другие инструменты, менее зависимые от банковских кредитов.
Наконец, недвижимость используют как инструмент инвестиций. В периоды экономической нестабильности элитная недвижимость воспринимается как надежный актив и становится «тихой гаванью» для сохранения капитала.
— Примечательно, что покупатели одновременно стремятся сократить расходы: популярностью пользуются компактные однокомнатные квартиры и небольшие двухкомнатные варианты, — рассказал Осянин.
По мнению младшего аналитика отдела анализа финансовых рынков «КИТ Финанс» Ильи Кузьминых, сокращение доли «чистого эконома» создаст риск дефицита бюджетных квартир, поскольку экономсегмент фактически эволюционировал в комфорт с улучшенными планировками и развитой инфраструктурой. Вход на рынок для низкодоходных групп теперь чаще всего возможен лишь через компактные студии в комфорт-классе от порядка 5 миллионов рублей за 16,9 квадратного метра, тогда как некоторые небольшие лоты оцениваются и в 9,7 миллиона рублей, что объективно повышает барьер входа.
Аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым связывает рост доли продаж в комфорт-плюс и бизнес-сегментах с изменением модели спроса: эти классы жилья все чаще приобретаются с инвестиционными целями. Такой сдвиг приводит к тому, что предложение более бюджетного жилья сокращается, что может усилить дефицит доступных вариантов для покупателей с ограниченными финансовыми возможностями, предупредила эксперт.
Классификация «комфортности» размыта
На российском рынке недвижимости нет четкого деления жилья на классы, признаки каждого из них не определены, обратил внимание Андрей Савельев. Застройщики сами только по им ведомым причинам присваивают своим проектам статус. По словам риелтора, в Казани немало жилых комплексов, которые позиционируются как бизнес-класс, но по материалам и уровню комфорта соответствуют лишь эконому.
Закрытый двор, видеонаблюдение на территории, наличие детской и спортивной площадок, с которыми прежде всего ассоциируется комфорт-класс, больше не определяет статус жилья, а является обязательным требованием к благоустройству, подчеркнул Савельев.
— Если сравнивать с тем, что было 15 лет назад, то сегодняшний экономкласс — это, по сути, комфорт-класс прошлого, а современные дома, если бы их построили в 2010 году, можно было бы назвать комфортом или даже комфортом-плюс. Рынок меняется, требования к жилью тоже. Иногда застройщики называют проекты бизнес-классом просто потому, что он возводится в востребованной локации, а у дома красивый фасад, хотя по сути это комфорт или даже эконом. То же самое касается разницы между бизнесом и элитным жильем — границы стерты, и определить четко, что есть что, очень трудно, — рассуждал собеседник.
Елена Гнедкова также заметила, что не последнюю роль в перетоке интереса играют нечеткие границы в классификации жилья.
— Бывает так, что, например, эконом обозначается как комфорт, хотя таковым не является в полной мере. Порой этот элемент единичный и больше реализуется как маркетинговый ход. А может быть и так, что объект заявлен как экономсегмент, но в нем присутствуют элементы комфорта, которые застройщик реализует при строительстве просто как преимущество по отношению к своим конкурентам, — рассуждала собеседница «Вечерней Казани».
Покупатель голосует за качество рублем
Генеральный директор СМУ-88 Наиль Галеев удивился самому факту, что на первичном рынке Казани вообще осталось предложение стандарт-класса. По его словам, по мере того, как столица Татарстана становилась все более благоустроенным и динамично развивающимся городом, выросла и требовательность покупателей. У них высокие ожидания к качеству проекта, к среде, к уровню жизни, который дом способен обеспечить.
Собеседник пока не видит сигналов к пересмотру структуры предложения.
— Сегодня рынок в Казани — это рынок покупателя в том смысле, что предложение в первую очередь подстраивается под спрос, а спрос сейчас ориентирован на жилье более высокого класса, с более высоким уровнем продукта. Поэтому вопрос не столько в названии сегмента, сколько в том, какое качество и наполнение получает покупатель, — сказал Галеев.
Галеев подчеркнул: рынок очень чувствителен к спросу, и девелоперы не могут позволить себе строить продукт, который не востребован. Если будет устойчивый массовый спрос на более доступный формат, предложение быстро отреагирует. Но в текущей ситуации казанский покупатель голосует за качество, и это касается не только цены, но и содержания продукта. Покупатель готов платить, но только если он понимает, за что именно: за локацию, архитектуру, планировочные решения, инженерную начинку, благоустройство, сервис, окружение и долгосрочную ликвидность своего актива.
Директор по управлению проектами GloraX Южно-Приволжского и Дальневосточного регионов Сергей Самойленко подтвердил, что доля стандарта в новых проектах постепенно сокращается. Себестоимость строительства растет, дорожают земельные участки, материалы, стоимость строительно-монтажных работ. На рентабельность застройщиков оказывают давление высокая ключевая ставка и, как следствие, дорогое проектное финансирование. При этом ожидания покупателей тоже стали выше.
— В результате девелоперам экономически целесообразнее развивать проекты комфорт- и бизнес-класса. Фактически современный комфорт-класс занял нишу прежнего стандарта, но с более высоким уровнем качества и проработки продукта, — заметил собеседник.
Эксперт не опасается дефицита бюджетного сегмента. Более вероятным он считает перераспределение форматов.
— В комфорт-классе тоже есть компактные, функциональные планировки по оптимальной цене. Рынок не уходит от доступного жилья, он просто повышает планку качества, — сказал Самойленко.
Льготная ипотека не помогает семьям улучшить жилищные условия
Андрей Савельев заметил, что формально в Казани можно купить любую новостройку по семейной ипотеке, но покупателей ограничивает лимит в 6 миллионов рублей. Например, при стоимости квартиры в 20 миллионов рублей заемщик должен внести 14 миллионов собственных средств, что может сделать далеко не каждая семья. По этой причине семейная ипотека в сегменте элитного жилья не так востребована.
Ситуация с семейной ипотекой в республике складывается не лучшим образом, считает Илья Кузьминых.
— Ограниченные региональные лимиты делают программу менее эффективной для покупателей Татарстана, особенно на фоне Москвы и Санкт-Петербурга, где лимиты выглядят более выгодными, до 12 миллионов рублей. При прогнозируемом росте цен и удорожании материалов примерно на 14% в 2026 году без пересмотра лимитов доступность семейной ипотеки для многих семей продолжит снижаться, а застройщики уже активизируют обращения с просьбами о повышении лимитов, — рассуждал эксперт «КИТ Финанс».
Собеседник также обратил внимание, что содержание квартиры в новостройке часто превышает расходы на старый фонд с устаревшими коммуникациями из-за включения в тарифы ЖКХ охраны, консьерж-сервиса, содержания детских и спортивных площадок, а также парковочных решений. Покупатели осознанно принимают эти регулярные платежи как плату за качество среды, однако чувствительность к размеру ежемесячных платежей постепенно растет.
При выборе жилья в Казани покупатели руководствуются следующими приоритетами: инфраструктура (школы, детские сады, спортивные площадки), расположение и транспортная доступность, качество строительства и отделки. Именно поэтому проекты с развитой социальной и транспортной средой остаются наиболее востребованными на рынке.
Наиль Галеев также заметил, что сегодня в Казани невозможно купить полноценную квартиру для большой семьи, используя только лимит семейной ипотеки.
— Из-за высокой стоимости квадратного метра эта программа обычно используется для приобретения инвестиционных квартир меньшей площади. В наших продажах «семейка» чаще всего выступает лишь элементом сложных комбо-продуктов, — сказал руководитель СМУ-88.
Доля комфорта и бизнеса продолжит увеличиваться
Представительница «Флэта» считает, что комфорт- и бизнес-класс будут выходить на рынок в большем объеме, нежели эконом, однако полной ликвидации экономсегмента пока ожидать не стоит. На это будет влиять и строительство жилых комплексов по комплексному развитию территорий.
Дмитрий Осянин перечислил, к каким последствиям может привести снижение доли стандартного класса в общем объеме проданного жилья. Во-первых, молодые семьи и малообеспеченные слои населения могут столкнуться с трудностями при покупке квартиры ввиду ограниченности предложения. Также это приведет к усилению сегментации рынка: разрыв между бюджетным и премиальным сегментами способен привести к социальной поляризации.
Высок и риск затоваривания. Если предложение бизнес‑класса превысит спрос, на рынке появится избыток нераспроданных квартир, что снизит ликвидность таких объектов. При этом полностью исчезнуть стандарт‑класс вряд ли сможет: скорее всего, он сохранится на периферии Казани и в отдаленных районах, где стоимость земли ниже.
Осянин прогнозирует дальнейший рост комфорт- и бизнес-класса — это произойдет на фоне изменения потребительских предпочтений и экономической целесообразности для застройщиков. На рынке новостроек появятся новые ниши: растущий интерес к экожилью с акцентом на энергоэффективность и экологичность, а также к проектам с интегрированными рабочими пространствами.
Конкуренция между девелоперами усилится: они будут бороться за покупателя с помощью уникальных проектов, высокого качества сервиса и гибких условий покупки, например рассрочек, скидок и специальных предложений. Эксперт допустил, что снижение ключевой ставки ЦБ стимулирует спрос, но рост себестоимости строительства поддержит умеренное удорожание жилья.
— На мой взгляд, рынок новостроек Казани переживает глубокую трансформацию — от массового предложения к сегментированному, ориентированному на качество и комфорт. Будущее отрасли будет зависеть в том числе от государственной политики в сфере ипотеки, общей экономической ситуации и способности застройщиков адаптироваться к новым запросам покупателей, — рассуждал Осянин.
Кузьминых ожидает дальнейшего удорожания жилья и концентрацию предложения в сегментах комфорт и бизнес в 2026 году. По его мнению, массовый спрос сохранится за счет адресных акций и ипотечных программ, однако доступность жилья для низкодоходных групп населения продолжит снижаться.
— Рынок недвижимости постепенно смещается в сторону более качественных продуктов с развитой инфраструктурой, а проблемы нарастающей нехватки бюджетных лотов и несоответствие ипотечных лимитов региональным реалиям требуют особого внимания. Необходимы корректировка ипотечных лимитов, стимулирование предложения в доступном ценовом сегменте и поддержка проектов, сохраняющих порог входа на уровне, доступном для широких групп покупателей, — подчеркнул эксперт.
Рынок перестал подстраиваться под широкий спрос, а сосредоточился на аудитории, у которой сохраняется реальная платежеспособность, считает территориальный директор компании «Цифра брокер» в Казани Алена Ащеулова. Люди массово покупают комфорт, но в новых проектах заметно растет доля более дорогого продукта. Для Казани это уже не временное колебание, а устойчивый сигнал: первичный рынок становится более селективным и менее ориентированным на бюджетного покупателя. Собеседница прогнозирует, что рынок и дальше будет смещаться в сторону комфорт-класса и более качественных проектов, а доля дешевого массового жилья будет снижаться.
Подписывайтесь на нас в Дзен!
Авторы проекта уверяют, что новый район обеспечат всей необходимой инфраструктурой. Среди рисков - взрывной рост маятниковой миграции и стремительный рост цен на жилье на окраинах города.
Город «нашпигован» системами видеонаблюдения, однако это не особо помогает, когда нужно найти пропавшего человека. Разберем резонансный случай - поиски 30-летней молодой мамы, которую ищут уже три недели полиция, МЧС и волонтеры.
Экс-супругу замруководителя исполкома Казани Инессу Куляжеву приговорили к четырем годам колонии общего режима по делу о вымогательстве у своего бывшего мужа пяти миллиардов рублей.
Свежие платёжки за ЖКУ поражают уже сейчас и грозятся удивить ещё сильнее. А неплательщики не спешат гасить долги, хотя от платёжек никуда не деться. Платить по счетам приходится и наследникам, и новым собственникам.
Апелляционная инстанция смягчила арест главному фигуранту дела о покушении на сноху основателя дорожной империи «Волга-Автодор». Обвиняемый в особо тяжком преступлении Станислав Шевырев отпущен из СИЗО после пяти месяцев заключения.
