«Восточная дуга» сделает «золотой» недвижимость в пригородах Казани
Авторы проекта уверяют, что новый район обеспечат всей необходимой инфраструктурой. Среди рисков - взрывной рост маятниковой миграции и стремительный рост цен на жилье на окраинах города.
Казань-2051 — что ждёт столицу Татарстана в (не?)далеком будущем
Район столицы Татарстана, планы развития которого уже сейчас охватывают ближайшую четверть века, называется «Восточная дуга». Эта территория вошла в состав Казани в 2007 году и сейчас включает в себя участок от Дербышек до Салмачей. Также в районе «Восточной дуги», например, сейчас находятся Новое Царицыно, Константиновка, Самосырово, Вишневка. Напомним, весной прошлого года Арбитражный суд Татарстана утвердил мировое соглашение по иску прокурора Татарстана Альберта Суяргулова к структуре Алексея Семина. В рамках соглашения компания передает в собственность Казани участки общей площадью 74 гектара, расположены как раз они все в районе дуги до трассы М-7. Позже станет известно, что участки эти пойдут под строительство дорог.
Как рассказал «Вечерней Казани» директор по развитию территорий группы компаний ASG Ринат Аисов (бенефициаром ГК также является Семин), компания планирует более четырех с половиной тысяч квадратных метров только жилой застройки.
«По итогам согласования с исполкомом Казани был принят наиболее сдержанный вариант, предполагающий минимальный объем застройки. В результате были значительно сокращены технико-экономические показатели девяти крупных разрабатываемых проектов планировок территории на земельных участках группы компаний ASG», — говорит спикер и уточняет, что изначально компания планировала застроить жильем семь с половиной тысяч «квадратов».
Как объяснил Аисов, вопросами планировки и развития крупных территорий обычно занимается государство, но уже длительное время городские власти больше сосредоточены на решении локальных проблем в черте сложившейся застройки, и поэтому не имеют возможности планировать освоение новых городских территорий.
Чтобы взглянуть на ситуацию из-под разных углов, «Вечерняя Казань» также связалась с урбанистом и редактором телеграм-канала «Казанец» Денисом Семёновым. Эксперт считает, что строительство запланированных по «Восточной дуге» микрорайонов без дополнительных магистралей было бы ошибкой сродни питерским «гетто в полях».
— Очень даже реальный сценарий для Казани. Вспомним хотя бы приснопамятный «Салават Купере», из которого до сих пор в час пик выехать сложно, — комментирует Семёнов.
Автор фото: Павел Хацаюк / ИД «Вечерняя Казань»
Впрочем, строительство «Восточной дуги» начнётся именно с дороги — именно на этом условии город выдал ASG разрешение на застройку.
«Город поставил жесткие условия: без дорог не будет разрешения на строительство, без соцобъектов — нет ввода в эксплуатацию. Это новые требования, в части очередности освоения впервые проработаны в наших проектах, и мы готовы развивать территорию по данным правилам», — поделился директор по развитию компании.
Куда ведет проезд № 29
Если коротко, то проезд № 29 — это дорога вдоль «Восточной дуги», которую будет строить Казань. Изначально землёй владела ASG, но городские власти и прокуратура «уговорили» компанию на передачу земли, объяснил «Вечерней Казани» Семёнов. Восьмиполосная дорога с шириной зоны общего пользования в 60 метров и протяженностью 30 километров.
— Затрат на это потребуется больше, чем на Вознесенский тракт, и главный вопрос, – на каких условиях будет строиться проезд № 29. Жителям города однозначно нужны дороги, но не платные скоростные, а решающие насущные вопросы доступности жилья. Значит, нужно как можно больше локальных проездов, разворотных петель, съездов и развязок, — делает вывод урбанист.
Согласно проекту девелопера, дорога даст возможность жителям Салмачей и Куюков выезжать к улице Рихарда Зорге, на Вознесенский и Мамадышский тракты и на трассу М-7. Со съездом на платную дорогу придётся повозиться отдельно, уверены в ASG.
«В связи с тем, что Вознесенский тракт на сегодняшний день является платной дорогой, дополнительно будут спроектированы решения по съездам и развязкам на пересечении проезда № 29 с Вознесенским трактом, а также по съездам на бесплатные дублеры», — говорит Аисов.
Проект проезда планируют одобрить уже в 2026 году, но точные сроки назвать пока что невозможно. Важно, чтобы весь план проезда утвердили сразу, ведь в ином случае будут возникать несостыковки, уверен девелопер. А после утверждения проекта целиком можно поэтапно браться за реализацию.
«Строительство дороги уже, возможно, будет осуществляться поэтапно, в зависимости от очередности развития и инвестиционной активности на тех или иных территориях района. К примеру, могут быть следующие этапы строительства: от ул. Зорге до ул. Центральная (пересечение между Салмачами и Куюками), от ул. Центральная до Мамадышского тракта с развязками на Вознесенском тракте, от Мамадышского тракта до автодороги М-7 «Волга» в северной части района (вблизи ЖК «Атмосфера»)», — теоретизирует директор по развитию.
Основные технические решения проекта планировки дороги уже разработаны, сейчас же выполняется детальная доработка для последующего направления проекта на утверждение.
Развитие «Восточной дуги» усилит маятниковую миграцию?
Одно из опасений, которые высказал Семёнов в своём рассуждении, — усиление маятниковой миграции при развитии «Восточной дуги», то есть рост числа кочующих между пригородом и городом машин. Признаёт проблему важной и представитель девелопера.
Вместо создания спальных районов, из которых люди по пробкам будут ездить в «большой город», девелопер нацелен создать полноценный район с индустриальными и производственно-логистическими парками, а также общественно-деловыми ядрами, уверяют в ASG. Расположатся вся эта инфраструктура вдоль проезда № 29, Мамадышского и Вознесенского трактов, а также вблизи жилых районов без рабочих мест — например, Салмачей и Куюков.
Автор фото: пресс-служба ASG Invest
«В проекты заложен оптимальный баланс функциональных зон территории: многоквартирная застройка – 318,4 гектара, индивидуальная жилая застройка – 221,1 гектара, общественно-делового, производственного и коммунально-складского назначения – 253,8 гектара, социальная инфраструктура – 142,3 гектара, транспортная и инженерная инфраструктура – 485,6 гектара, озеленение – 428,1 гектара», — говорится в ответе компании.
На территории «Восточной дуги» девелопер также планирует 57 детских садов, 28 школ, ряд спорткомплексов, больниц, поликлиник и храмов. И всё же это, вполне возможно, не столько победит, сколько отодвинет маятниковую миграцию. Развитие зоны, где сейчас преобладает частный сектор, передвинет частников за М-7, предполагает урбанист Семенов.
— Гильдеево, Кощаково, Эстачи, Высокая Гора – все они будут только разрастаться, обживая поля между ними и объединяясь в ещё один общий пояс. А между ними будут точечно появляться жилые комплексы типа «Белой аллеи», «Царёво» и «Атмосфера», где цены за квадратный метр будут чуть более доступными, чем в городе. Это, в свою очередь, ещё добавит мощности маятниковому движению, нивелируя увеличение дорожной сети, — мыслит на ход вперед Семёнов.
Несмотря на некоторые разногласия, все эксперты согласны в одном: земля и жильё в районе «Восточной дуги» подорожают.
— Весь проект «Восточной дуги» запирает ряд посёлков – Салмачи, Вишнёвка, Вознесение, Самосырово, Константиновка, Царицыно – между районами с многоэтажной застройкой. Это приведёт к неизбежному росту цен в них, и дешеветь дома с участками там точно не будут. А это, вероятно, приведёт к взрывному выплеску частного сектора за границы Казани по всему протяжению М-7 на том направлении, — предсказывает Семёнов.
Эксперт из сферы купли-продажи и аренды недвижимости также высказывают предположение, что в зоне Салмачей и Куюков будет рост цен, но в своих прогнозах более сдержан.
— Нынешние Салмачи и Куюки — это уже существующие и во многом хаотично застроенные районы. Новая магистраль сделает их более доступными, что может поддержать умеренный рост цен на вторичное жилье и арендные ставки, однако говорить о формировании здесь нового «горячего» рынка явно преждевременно, — предупредил куратор по работе с агентами-партнерами агентства недвижимости «Альтера» Артур Шарафутдинов.
Казань устойчиво выступает центром притяжения для населения не только из муниципальных районов республики, но и из соседних регионов Поволжья – в первую очередь из Башкортостана, Чувашии, Удмуртии, а также из Самарской и Оренбургской областей. Кроме того, наблюдается устойчивый спрос со стороны жителей северных регионов – Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов – которые рассматривают Казань как место для жизни «на пенсии» или после накопления капитала.
Впрочем, кажется, стоит быть поосторожнее с инвестициями в новостройки. Итоги 2025 года различных компаний из сферы недвижимости показывают довольно неоднозначные результаты. «Авито Недвижимость» рассказывает, что каждая четвертая новостройка в Казани уже сейчас довольно долго ждет своего хозяина. Один из крупнейших застройщиков Казани «Суварстроит» даже заявил: построенного и нераспроданного жилого фонда у компании столько, что можно год не начинать новых проектов и думать над новыми идеями. Похожие прогнозы и у представителей «Альтеры»:
— На рынке покупки доминирует вторичное жилье. По нашим оценкам, около 70% тех, кто переезжает в Казань, выбирают готовые квартиры, чтобы иметь возможность немедленного заселения. Внутри этого сегмента значительную долю составляют «хрущевки» и «ленинградки», так как они позволяют минимизировать дополнительные расходы при обмене своего жилья на казанское. При этом, по моим наблюдениям, ключевыми запросами являются отсутствие необходимости в капитальном ремонте, наличие организованной придомовой территории (в идеале — двор без машин), развитая парковочная зона, — поделился наблюдениями Шарафутдинов.
Таким образом, внутренняя миграция остается одним из ключевых факторов устойчивого спроса на рынке недвижимости Казани, формируя специфический портрет покупателя, для которого главными критериями являются доступность, готовность к заселению и ликвидность жилья.
Подписывайтесь на нас в Дзен!
Верховный суд Татарстана вопреки позиции прокуратуры оставил в силе приговор бывшему главе Тукаевского района Фаилу Камаеву, сознавшемуся во взяточничестве. Обвинение было готово отпустить экс-чиновника под «условку».
В деле бывшего председателя Менделеевского и Пестречинского судов республики Ирека Набиева допросили сотрудников елабужской ФНС, помогавших экс-служителю Фемиды решать свои бизнес-вопросы.
Впервые после вступления в должность председателя Верховного суда России бывший генпрокурор Игорь Краснов получил от президента страны публичный наказ не сажать бизнесменов по экономическим преступлениям до приговора. Грядет ли оттепель?
Как выживают малые хозяйства, какая цена «белого золота» оправданна и почему дагестанская баранина вне конкуренции, «Вечерней Казани» рассказала глава комитета по поддержке производителей и переработчиков сельхозпродукции ТПП Татарстана.
Над республикой были сбиты 11 украинских дронов. Это самая масштабная атака БПЛА. Обошлось без пострадавших.
